匯率和房價的關系，這是迄今為止最深刻的解讀

彭文生：現任光大證券全球首席經濟學家、研究所所長，中國首席經濟學家論壇副理事長

本文根據作者在SIFL:鏡鑒與前瞻2016年會上的主旨發言整理

很榮幸再次參加鴻儒教育基金會和上海金融法律研究院組織的本次年會。咱們這個論壇有個傳統，大家實實在在討論一些問題，今天這個機會我談一下對當前一些熱點問題的看法：匯率和房價的關系。

先提一下近期經濟數據，剛公布的PMI數據超出預期，前三季度的經濟增長企穩，也是高于預期。PMI超出預期反彈是不是意味著未來一段時期，至少未來幾個月，經濟下行的風險得到控制，怎么思考中國經濟未來的走勢？

我們看今年頭幾個月信貸的大幅擴張，其實就意味著今年經濟下行風險是可控的。我們要比較中國和美國、歐洲、日本等其他主要經濟體的宏觀政策的刺激，事實上中國還是最直接的。 我們中國今年信貸超預期，其他國家央行降息甚至負利率一個重要的傳導渠道就是希望刺激信貸但效果有限，我們中國今年信貸大幅超預期，放出來的錢支持了投資需求，主要是房地產和基建投資。

但是，這樣一個短期的下行風險得到控制背后是什么代價？這個代價就是信貸擴張和放水后的房價進一步大幅攀升。所以我們在經濟短期有所企穩狀況下思考經濟未來走勢的時候，從可持續增長的角度看，經濟復蘇的代價，那就是房地產、信貸和債務問題。壓力在不同層面體現，一個方面和匯率是有關系的，我們看到今年匯率有明顯貶值壓力。

今年房價上漲、匯率貶值帶來一個問題，房價和匯率是什么關系? 最近市場上也有很多討論，中國未來是房價跌，還是匯率貶值? 有人甚至總結為中國未來是什么一種模式，是日本的模式（房價跌、匯率不貶）還是所謂的俄羅斯模式（房價不跌、匯率貶值）？這樣一種觀點背后的一個基本共識和一個基本邏輯就是房價和匯率要結合起來看才對，把中國的房價換算成美元太貴了，所以匯率和房價有一個要調整，關鍵是哪一個將調整。 這個問題之所以重要不僅僅是從投資的角度看關乎資產配置。無論房價還是匯率都是有雙重屬性，既是資產價格又是商品價格。 住房是一種重要的消費品，匯率也不僅僅是一種資產價格，它是貿易品和非貿易品、進口和出口的相對價格的重要決定因素。所以房價和匯率的關系不僅僅是投資者資產配置的問題，也是關系經濟發展，經濟結構變化的問題，所以非常重要。我談一些自己的看法。

首先，我們要關注事實，日本和俄羅斯到底發生了什么，是不是日本房價跌了匯率沒貶、俄羅斯是房價沒跌匯率貶了？我們來看幾張圖。第一個我們看日本房地產泡沫破裂以后東京的名義房價和實際房價確實大幅下跌，我們再來看日元匯率在泡沫破裂以后沒有明顯的單方向的持續貶值或升值，而是上下波動。

我們再來看俄羅斯莫斯科的名義房價和實際房價走勢是不一樣的，名義房價沒下跌但實際房價近幾年有一個明顯的下降。所以說俄羅斯房價沒有跌是不準確的，名義房價沒跌但房價增長速度是顯著低于一般商品和服務價格的上升，扣除通脹后實際的房價是下降的。 盧布兌美元匯率確實是貶值的，尤其是過去的一年多時間內貶值很厲害。

那么作為比較，我們中國北京的名義和實際房價是大幅攀升，人民幣兌美元有效匯率在過去兩年有貶值。

所以總結來看，日本是房價跌了，匯率沒貶；俄羅斯是實價房價跌了，匯率貶值；我們中國是無論實價房價還是名義房價都還在高位，在過去一年多繼續大幅攀升，匯率出現貶值。

理清事實后，我們再來看房價和匯率的關系存在什么可能。 我剛才講到，匯率和房價有雙重屬性，既是一個資產價格又是一個商品價格，所以我們要從這雙重屬性上來看這一問題。