政策加碼 房地產金融調控升級

在“房住不炒”的基調下，涉房貸款調控力度持續升級。銀保監辦公廳近期發文表示，將在32個城市開展包括房地產業務授信政策執行、房地產開發貸款管理、個人住房貸款管理情況等方面銀行房地產業務專項檢查工作。與此同時，央行日前也要求銀行進一步優化調整信貸結構，“點名”房地產行業占用信貸資源依然較多。

根據近期密集披露的A股上市銀行中報，銀行對涉房貸款普遍持較為審慎的態度，不僅個人住房貸款上半年增速同比普遍有所下滑，而且房地產開發貸款也均在實施較為嚴格的名單制，在擇優選擇授信對象的同時，進行限額管理。根據各家銀行的表態和業內人士的分析，受制于監管政策持續收緊，下半年銀行涉房資金端口將進一步扎緊，相關業務增速將持續放緩。

銀行涉房貸款穩中有降

銀行涉房貸款主要涉及個人住房貸款和房地產開發貸款兩方面。從A股上市的大行及股份行數據來看，個人住房貸款增速整體已出現下滑。Wind數據顯示，上半年上述銀行個人住房貸款與2018年末相比增速為6.4%，低于去年同期近7%的增速。

Wind數據顯示，四大行個人房貸上半年增速多數穩定在7%左右，其中建設銀行增速僅為4.3%。股份制銀行中，個人住房貸款增速已出現明顯分化。中信銀行、浦發銀行、招商銀行、華夏銀行與去年末相比，個人住房貸款增速均在10%以上，分別為14%，13.1%，11.5%和10.7%。而平安銀行、民生銀行、光大銀行分別為3%，4.8%，3.5%。不過，即便是超過10%的銀行，增速普遍較去年同期也有所降低。

而在房地產開發貸款方面，目前大部分銀行對房地產行業的授信都較為審慎，并實行十分嚴格的名單制，以控制相關的業務風險。

根據建行披露的數據，上半年其房地產開發貸款的增速同比下降6.55個百分點。與此同時，建行審慎擇優開展房地產開發貸款，今年0.81%的不良率比年初下降0.3個百分點。

招商銀行副行長王良在2019年中期業績電話推介會介紹稱，招行的房地產開發貸款在總行層面一直以來都是采取限額管理，即每年的增量貸款不超過一定數額，今年還會繼續堅持限額管理的策略，預計下半年投放的房地產開發貸款數量會非常少。

一位股份制銀行信貸審批部門相關人士對《經濟參考報》記者表示，房地產企業一直是其所在銀行重點監測的授信對象，該銀行一直對房企的杠桿率進行實時的監測，并根據杠桿率動態調整授信審批的白名單。

房地產金融政策持續從嚴

銀行審慎穩健的房地產貸款政策和整個國家層面“房住不炒”的政策基調不無關系。最近監管層再次密集釋放出多個信號，預計后期房地產金融政策將會更加嚴格。

繼7月窗口指導要求部分銀行控制房地產貸款增速后，日前銀保監會再次下發房地產業務專項檢查的通知，重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地產業務，提出銀行在信貸管理方面，要關注房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括要加強集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等。8月30日，銀保監會發布的《關于對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》中，再度提及地方中小銀行機構存在違規為“四證”不齊房地產項目提供融資、違規向關系人發放信用貸款等問題。

央行也在銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上，“點名”房地產行業占用較多的信貸資源，并提出對房地產信貸領域的具體要求。同時，在新的房貸利率對標LPR之時，央行就已明確強調房貸利率不下降。

新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼對記者表示，總體而言，從房地產金融角度看，目前調控已經并且將繼續從三個方面實施：一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場，比如提高房地產開發貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金借助信托等渠道進入房地產項目，比如對房地產信托進行“窗口指導”；三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地產市場。此外，還可能從嚴監管房地產企業發行企業債券。

融360大數據研究院分析師李萬賦也對記者表示，從各監管部門的表態來看，目前涉房金融監管全方位從嚴，銀行信貸、信托、基金、保險都迎來了全面的把控。

銀行涉房資金端口將再扎緊

伴隨著監管政策的趨嚴，多家銀行表示將加強對涉房融資業務的全面管控，不論是個人房貸業務、房地產開發貸業務，還是相關的債券承銷以及理財融資等業務，都將進一步嚴格準入，以及加強風險管控。李萬賦也表示，下半年銀行涉房貸款融資必然收緊，房地產開發貸增速將會有所回落。

招商銀行中報指出，下半年，預計在居民杠桿水平升幅較快及房地產調控相關政策約束下，個人住房貸款增速較上半年將有所放緩。王良也表示，招行下半年會對房地產貸款采取更加穩健、審慎的投放策略，這既包括房地產開發貸款，也包括住房按揭貸款。

農行副行長王緯表示，將嚴格個人住房按揭貸款審核，落實好最低首付款比例、收入償貸比等指標，加強借款人資質審核以及首付款來源收入真實性核查，嚴防虛假按揭和個人消費貸款挪用于購房。他還稱，穩妥開展房地產企業債券投資、理財融資、債券承銷等領域的類信貸業務，加強項目合法性、資金用途的核查，防止資金違規流入房地產市場。

業內人士表示，銀行收緊涉房資金端口一方面是落實國家政策的需要，另一方面也有利于加強自身業務風險控制。有銀行中報已經明確點出“房地產市場出現分化，房地產開發貸款風險有所上升。”

“針對像地方政府隱性債務、房地產和產能過剩行業等重點領域，我們會持續保持風險排查，持續摸清底數。同時對于大額潛在風險客戶，逐戶定策、明確責任，及時跟蹤，把潛在的風險提前化解。”中國銀行風險總監劉堅東表示。

董希淼也表示，在政策框架之內的個人住房貸款利率調整應該交由商業銀行決定。但也要看到，近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快，潛在風險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業銀行應該保持清醒認識，審慎經營個人住房貸款業務，不向市場發出錯誤信號。這既是防控自身經營風險的需要，也有利于穩定家庭部門杠桿、抑制房地產市場泡沫。