為何地方政府控不住地王：表外資金入房地產行業

21世紀經濟研究院分析師 劉東

導讀

截至8月24日，2016年年內，全國已經出現單宗土地超過10億的地塊300宗，其中溢價率超過100%的地王達到了150宗。而2015年同期，單宗土地成交金額超過10億的只有150宗，其中溢價率超過100%的只有6宗。

隨著一周內緊急叫停3幅待拍宅地出讓的信號釋放，上海對房地產市場的進一步調控大有山雨欲來之勢。這一次，矛頭似乎更加指向“地王”。

21世紀經濟研究院根據機構數據粗略統計，今年以來，截至8月24日，上海的住宅和商辦土地出讓金收入有1122億左右，而其余三個一線城市北京、廣州、深圳全部加起來才不過約1072億，這種現象是少有的。

其實，除在本輪房地產行情中不溫不火的廣州外，北京、深圳兩地并非不出地王，而是控制著不供地。

比如北京今年以來已經有5個月無住宅用地出讓，3個月無商辦用地出讓；深圳更是7個月無宅地出讓，5個月無商地出讓。而上海除了“滬九條”新政出臺后的4月份無一宗地塊出讓外，其余月份均有供地。特別是進入下半年以來，7、8兩個單月上海土地出讓收入均超200億，兩個月賣地收入接近上半年6個月的收入，且110億的全國最貴樓面價地王和88億總價的浦東祝橋地王均誕生在這兩個月。

再比如深圳，6月一供宅地就誕生了140.6億的今年全國總價地王；北京87億新總價地王也在7月的通州誕生。

一線城市似乎集體陷入這樣一種膠著局面：賣地就出地王，不賣地又會造成接下來新房市場的供不應求和價格推漲。在日益高企的土地成本面前，開發商也面臨“不拿地糾結三天，拿地糾結三年”的矛盾，不過，大多數開發商的想法還是：拿地不一定死，不拿地肯定死。

地王頻出，到底該怪誰？地方政府為什么控不住地王？這絕非一個簡單的情緒性問題。

已出300宗過10億地塊

8月單月，全國單宗土地超過10億的地塊合計有45宗，其中溢價率超過100%的地王高達30宗，可以說是史上地王最密集的月份。

截至8月24日，2016年年內，全國已經出現單宗土地超過10億的地塊300宗，其中溢價率超過100%的地王達到了150宗。而2015年同期，單宗土地成交金額超過10億的只有150宗，其中溢價率超過100%的只有6宗。

盡管今年北京、上海等一線城市和部分二線城市商品住宅用地供應計劃都比2015年有所增加，但仍架不住全國開發商將資金集中于一二線城市搶地。

一方面，房企在2013和2014年的低潮行情中拿地意愿不強，甚至一線城市土地都出現過流拍現象，而2015年囤積的土地大多在2016年陸續入市，為了后續發展，房企補倉意愿強烈。

另一方面，在本輪“去庫存”行情中，三四線城市被開發商和購房者集體拋棄，資金集中于一二線城市避險，造成了一二線城市的土地牛市，熱門地塊均不少于數十家房企參拍，在幾百回合的舉牌后，土地價格勢必被抬高。

本輪土地牛市下，熱衷拿地的房企有以下幾類：第一類是央企和國企，其不僅是擴充土地儲備和進行資產配置的考慮，更為在央企地產企業整合與重組過程中增加話語權，占據主動性。第二類是有著強烈的規模化擴張訴求的房企，希望借助本輪房地產行情“博一博”，在房企規模化的最后幾年窗口期躋身一線企業。最典型的就數閩系房企。第三類是上市房企和有金融背景的房企，拿地的資金成本更低。

為何地方政府控不住地王？

為了控制地王，合肥、南京、蘇州等一些強二線城市近來出臺了不少調控政策，總結起來手段概莫如提高競買保證金比例至50%甚至更高，全額土地款需在3個月內繳清等，這類政策的最終指向其實是擠出中小房企，對于資金能力強的開發商來說，影響并不大，所以并不能從根本上遏制地王的出現。

實際上，從動機來說，在土地財政驅動下，地方政府逆周期調控的意愿并不強烈，因為地王最大的獲益者仍是地方政府，這當中不僅包括高額的土地出讓金，還有各種與房地產有關的稅收。

數據顯示，2015年國有土地使用權出讓金收入達4.26萬億，2013-2015年間土地轉讓金與地方一般預算收入之比將近50%。2014年，與房地產相關稅收合計（地方所得）占地方一般預算收入的比重達27.82%。

以上海為例，今年以來上海住宅和商業用地出讓金已破千億，這已經超過不少西部省份上半年的財政總收入，比如云南、山西、貴州、廣西、新疆、甘肅、青海、寧夏、海南等地上半年財政收入都在千億以下，而吉林、遼寧、陜西、內蒙古、重慶等地也只在千億出頭，青海甚至只有一百多億。

目前涉及房地產的稅收有11種，包括房產稅和城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅及契稅、營業稅、企業所得稅、個稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費等。

2014年土地出讓金收入和11個房地產相關稅種收入占當年全國商品房銷售額的80%以上，而房企層面的利潤空間是剩下的20%甚至更少。

以一線房企萬科最近發布的中報來看，上半年萬科銷售金額超1900億，而歸屬于上市公司股東的凈利潤為53.51億元，由于規模化房企在土地成本高企的一線城市未激進拿地，萬科更是持有了718億的現金。這說明一線城市地王雖耀眼，但實際開發商利潤增益不大。因為地王獲益的“大頭”都在地方政府。

土地融資監管難

目前來看，一線城市控制地王的辦法集體走向了“不賣地”，實際上這只是一種權宜之計，治本之策還在于對房企資金來源的監管，而這恰恰是地方政府所鞭長莫及的。

本輪房地產行情，與去年以來多次降準降息的貨幣寬松政策不無關系，而房企資金成本的廉價和資金來源渠道的廣泛更構成了地王的堅強后盾。

比如土地融資，此前甚至可以做到三七開，即房企只需提供三成的資金，余下七成由拍地后抵押到銀行所得。而如果房企聯合拿地，或拿地后出讓股權，所付出的資金成本甚至更少，這也正是融信110億拿下靜安地王的邏輯。

而這只是銀行表內信貸的數據，隨著影子銀行的盛行，更多的表外資金流入房地產行業，這些資金規避了央行和銀監的限制，異地資金更不在地方政府掌握之中。

銀行業也坦言土地融資難管，地方政府層面更難以監管，因為資金跨區域流動，本質還是資管計劃的嵌套，銀監和證監都搞不定。

如此看來，無論是動機還是能力上，地王都非地方政府所能控制，而需更高層面更有針對性的管制。