房產稅全面開征山雨欲來 短期全國擴圍依舊艱難

作為全國房產稅試點城市，日前，上海市稅務局發布消息，提醒市民于12月31日前繳納2016年度個人住房房產稅稅款。此消息一出，頓時在市場上引起沖擊，關于“房產稅全面落地”、“正式開征”的消息不絕于耳，受到全國民眾的關注。

2016房產稅開通網上查繳

整個事件的起因源于上海市政府新聞辦公室官方微博“上海發布”的一則消息——“今天提醒，請于12月31日前繳納2016年度個人住房房產稅稅款。征收對象為2011年1月28日起本市居民家庭在本市新購的第2套及以上住房和非本市居民家庭在本市新購住房，但‘家庭人均建面不超過60平米’等6種情況可減免。”

與此同時，上海市地方稅務局也正式發布了《關于繳納上海市2016年個人住房房產稅有關事項的提示》，納稅人可根據實際，選擇通過付費通網站、有關銀行和稅務專窗三種渠道之一繳納稅款。房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額。計算公式：當年度應納稅款=年應納稅額÷12個月×當年度應納稅月份數。

2016年個人住房房產稅相關通知一出，無論業內人士還是普通百姓皆熱議此事。今年，房產稅的應稅和繳稅信息也已開通網上查詢。納稅人可登錄上海稅務網（www.tax.sh.gov.cn）個人住房房產稅應稅和繳稅信息查詢模塊，輸入身份證號碼和房產證權編號，按照網上流程進行查詢。“上海稅務”微信平臺同樣可以查詢。

由于今年樓市熱銷程度不減，業內預估今年應稅住宅套數及應稅人群數量將繼續呈上升趨勢，為避免線下繳納網點年底前擁擠排隊，上海市地方稅務局推出“付費通”作為指定的個人房產稅網上納稅渠道。付費通網站常年受理個人住房房產稅逾期稅款繳納業務，納稅人可在付費通網站繳納逾期稅款和滯納金。據付費通網站信息顯示，支持各銀行信用卡/借記卡，使用銀行快捷或者網銀支付。

值得一提的是，這次的《提示》還明確說明，凡是逾期繳納的，當年度稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。若經催報催繳仍拒不納稅的，稅務機關除依照《中華人民共和國稅收征收管理法》處理外，還將根據個人信用征信管理相關辦法，將欠稅信息納入上海市公共信用信息服務平臺管理。

房產稅由來已久

事實上，房產稅由來已久。

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅?，F行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。

據了解，早在1986年時，上海市政府就曾發布《上海市房產稅實施細則》，表明房產稅在上海市區、金山衛石化地區、縣城、建制鎮和高橋、桃浦、安亭工業區開征，房產稅由房產所在地的稅務機關征收。資料顯示，房產稅的納稅義務人為產權所有人、承典人、公有房產經營單位、房產代管人或使用人。產權所有人、承典人不在上海市或產權未確定及租典糾紛未解決的，則由其代管人或使用人繳納。房產稅依照房產原值（房產原值包括房屋不可分割的附屬設備）一次減除20%的余值，從價計征稅率1.2%；房產出租的則以房產租金收入從租計征房產稅，稅率為12%。房產稅按年征收，分期繳納。

然而，經過十幾年的發展，上海房價水平持續攀升，二手房市場不斷發展壯大，同一個小區內，眾多業主購入住宅的價格千差萬別，房屋原值差距甚大，如果單純按照房屋原值來開征房產稅，很難避免“不公平”現象產生。因此，2011年1月，上海市政府印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知，辦法規定從即日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房（指人均超過60平方米的新購住房超出部分面積）和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅。房產稅暫按應稅住房市場交易價格70%繳納。稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。

當時，上海市財政局、市地稅局、市房管局對房產稅試點的政策解答時，曾專門舉例說明本市家庭住房征收房產稅面積如何計算：以一個三口之家的本市居民家庭（夫妻雙方加上未成年子女）為例：

例1、如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，新購住房暫免征收房產稅。

例2、如果這個家庭原來已經擁有一套住房面積150平方米，現新購進一套110平方米的住房，兩套住房面積合并計算后，全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，超過人均60平方米的免稅住房面積標準。因此，新購住房中超出標準的部分面積（260平方米-180平方米，即80平方米）須繳納房產稅。

例3、如果這個居民家庭原來擁有一套住房面積250平方米，現新購一套110平方米的住房，由于該居民家庭原有人均住房面積達83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標準。因此，這套新購住房的全部面積（即110平方米），須繳納房產稅，但原有住房超出部分不加以追溯。

如今，上海稅務局在年底前發布2016年個人房產稅的繳稅通知，實際上，近六年來上海幾乎年年都會發“催繳”通知?；蛞?016瘋狂的樓市環境以及近來調控政策不斷收緊，此次催繳的消息引起的反響程度也不同往日。

中原地產中國大陸區副總裁兼上海中原總經理劉天旸先生表示，此次發布的時間為11月初，較去年發布的時間來看，基本一致，且內容基本無調整，上海政府重申繳稅及其制度，后期有望加大執行和監管力度。

市場反應波瀾不驚

“聽得我嚇死了，市場變化以前都是我兒子會去關注。這次好像風聲特別大，我在新聞里看到心就慌了，三套房子繳稅是一筆不小的開支，哪里還敢買房。”名下已有三套房產的曹小燕聽聞“年底催繳通知”時如是說道。不過，在細看通知之后，她的三套房產中僅青藍國際的一套為今年購入需要繳稅，其余兩套住房均為2011年以前購入。

2016年個人房產稅繳納細則中還指出，“家庭人均建面不超過60平米”、“本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算征收的房產稅，可予退還”、“本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的”、“符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的”等6種情況可減免。

第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可向《東地產財經周刊》（以下簡稱“《東地產》”）表示：“根據目前的征收標準，6種減免情況已將大部分自住型房屋持有者排除出了繳稅群體，因此房產稅主要增加了多套房產持有者的投資成本。”

作為前線接觸房屋買賣雙方最直觀的工作人員，房產經紀人自然對市場的任何一個政策通知都倍加敏感。他們無時無刻不在關注市場動向，尋求生存策略。

在催繳通知出臺后，《東地產》記者咨詢幾家中介，基本表示市場并未有太大影響。如今臨近年底，房產交易也逐漸進入冷淡期，成交難度在加大。中原地產寫字樓西區A分部A片區2組高級物業顧問章俊表示：“住宅觀望情緒濃厚，商業地產影響不大。我認為，房產稅主要還是針對住宅，所以明年上半年住宅還是比較難做。我認識的一些朋友都說等明年房產稅確定后再考慮買房。”

“這個政策不是一直有嗎？”上海鑫君地產中介經理錢艷在采訪中疑惑，“這政策從2011年到現在一直有，只是每年年底都要催繳而已，對市場并沒有什么影響，不過最近年底了，行情有點淡。”

短期全國擴圍難度依舊

房產稅“催繳”通知年年如期而至，但對市場到底有多大的影響？百姓會真的為此買單？政府會狠打狠壓嘛？在簡可看來，此前有分析認為房產稅的出臺將抑制房價，事實上，房產稅并非打壓房價的利器。

從上海過去的試點情況來看，房價上漲的勢頭并沒有得到根本遏制，決定房價最根本的因素是供求關系。目前房產稅的征收仍是“試點”意義更強，政府可由此觀察此稅種實際征收情況，如為本地財政收入的貢獻、征收難度、流程等等，為后續該稅種的改革做好充足準備。他認為：“目前房產稅征收的最大難題是判定‘誰有什么’、如何對房產稅交納進行管理、征收流程、具體計算方法，以及針對征收用途對納稅人進行教育等。”

章俊對當下房地產市場也有自己的看法：“房價漲的太快，泡沫越來越大，經濟風險也大，所以適當控制一下上漲的速度。不過政府也不希望房價下跌明顯，能維持平穩就可以了。畢竟房價一旦大幅下跌對經濟也會有很多負面影響，美國的次貸危機也是前車之鑒。加上目前房產的稅收和GDP在國家整個經濟數據中還是占據了非常大的比例”。

劉天旸認為，自2016年10月8日上海頒布“滬六條”以來，政府相繼發布了對信貸、交易環節等嚴格管理的政策條例，從多方面針對行業進行調整與監管，此次強調房產稅繳納正是基于強監管的大背景下發布的，眾多政府發文的疊加效應將進一步促使市場觀望氣氛增加，引導市場回歸理性。

但房產稅短期全國擴圍難度依舊。“從分類調控的政策取向來看，三四線城市仍以去庫存為主，因此全國開征可能性不大；而對存量房開征要兼顧可操作性和對市民的影響。從兩大試點城市實施效果來看，房產稅對帶動財政收入的貢獻度短期不高，”他進一步指出，“對房價的調控效果將是一個長期持續的過程，總體來看，房產稅對市場短期調控作用相對有限，因此擴圍或再加碼的可能性都不大。”