北漂一族家鄉買房記：6年至少虧了50% 還無法脫手

每年都會回去內蒙古老家過春節，老家縣城不大，戶籍人口17萬左右，常住人口13萬，除了一小部分家庭條件稍好的年輕人留在老家吃公家飯或繼承家業外，大部分年輕人都出來了，我就是之一。

農村更為凋敝，記得小時候，我所在的村莊還是一個有200多戶的大村，現在已經不足50戶，而且再看不到50歲以下的鄉親了。由于連年干旱，農業收成并不多，人們收入主要來自畜牧業和打工。

在老家買房有很大偶然性，2011年初，我手里有10萬元左右，按照當時北京房價，距離當地的首付款差距很大，也從沒有想過在環京地區投資。

當時，女朋友（現在的妻子）的同學在老家做一個商業街項目工程，女友說反正在北京也買不起，錢放在手里也貶值，還不如在老家買個商鋪，平時可以出租，以后還可以養老。

就這樣，和女朋友帶著錢回到老家，找到她同學幫忙給留了一套上下兩層臨街商鋪，均價3000元左右，算上車庫共136平方米，手里的錢正好夠首付，當時我沒多想，和女友說：“你看好就買了吧！”

老家是一個典型的農牧業縣，白云藍天是常態，全縣基本沒什么像樣的工業，2008年以后，隨著國家淘汰落后產能政策的實施，當地政府開始引入河北地區淘汰下來的煉鐵廠，在縣城東部建立起一個規模很大的高載能工業園區。

一位在機關上班的同學說，當地政府雄心勃勃，未來十年內計劃把鐵合金產能擴張到2000萬噸左右，這對于水資源嚴重缺乏、居民生活用水尚難以保證的城市而言，意味著什么不言而喻。

買老家商鋪的時候，正是煤炭價格上行和鋼鐵產能擴張的年代，在很多人看來，盛產煤炭和天然氣的內蒙古是個到處埋藏著金子的地方，大批投資商和外來人口涌入，房地產也呈現出一時的繁榮。

當時，在4萬億投資刺激之下，房地產迎來新一輪行情，此后數年中，房價雖有階段性波動，但整體一直保持上行態勢。我所在的小城也不例外，大量房地產項目開始涌現。

鋼鐵產業、基建工程和房地產繁榮，大量外地商人、工人不斷涌入小縣城，這在小城歷史上是史無前例的。按照家鄉人說法，那幾年做什么都賺錢，因為人多嘛。

當時也是全縣鋼鐵產業建設的高潮期，已經有一些硅鐵企業建成并投產，還有大批新的廠房在建設中，一切都那么的欣欣向榮。按照這種勢頭發展下去，無論是1000多元價格的住宅，還是3000元的商鋪，價格似乎并不高。

喧囂很快陷入沉寂。隨著2012年后全國煤炭和鋼鐵價格持續下跌，家鄉鐵合金產業也遭遇波折，部分在建項目先后停工，到2015年前后，一些在產的企業也開始出現停工現象。

與全國四五線城市房地產面臨的境遇一樣，前幾年，政府雄心勃勃規劃了新區，大量房地產項目被開發出來，再加上政府大量保障房投入市場，導致整個房地產市場供需嚴重失衡。

隨后外地人開始陸續撤離，本地剩余勞動力開始紛紛出外打工謀生，小縣城又被打回原形。但這個春節，他們依舊那么快樂，吃肉、喝酒、吹牛皮，在新年氛圍中，那一切距離普通人生活似乎太遙遠。

我買房那個項目的開發商不僅在本地開發項目，在內蒙古多個城市也開發大量項目。在我買房第二年，其他幾個項目出現滯銷，開發商資金鏈斷裂，在建項目或停工或爛尾。

所幸的是，我買的商業街已經基本完工，沒有爛尾；不幸的是，開發商由于沒有繳清政府相關稅費，房產證至今也沒有下來，沒有房產證意味著無法按揭貸款。

2011年11月份網簽的時候，不得不把按揭改為分期付款，第二年6月份交房的時候，先后三次交清了42萬元總房款、各種稅費。

現在回頭看，如果這筆錢沒有用來購買老家商鋪，而是投入到環北京任何一個區域，到現在起碼有至少兩倍以上的回報。而老家的商鋪非但沒有升值，未來幾年內還在貶值，而且你沒辦法來止損。

2013年春天結婚后，并打算要孩子，于是我和妻子又籌錢在環京買了一套小戶型。2014年的孩子出生前一年，我倆結束了租房生活，搬離北京，住到那個距離國貿35公里的河北小鎮。

2015年的時候，環北京區域房價上漲趨勢已經格外明顯。我們商量著賣掉老家的商鋪，在燕郊投資一套房，并在一個新項目交了訂金。當時覺得，即便老家的房子虧十萬八萬，只要能籌夠燕郊首付，未來肯定會翻倍賺回來。

當時著急買房，委托老家同學貼了很多廣告，至今只接到一次購買意向的電話，我報了一個虧損10萬的價格，對方說：“你鄰居26萬出手，我都嫌貴。”我問他，你想多少錢買，他說20萬，分五年給，我掛斷了電話。

下半年燕郊那個項目開盤的時候，由于湊不夠首付，只能退掉了訂金。重要的不是老家的房子虧了多少，而是因為無法脫手，失去了分享環京地區樓市繁榮的最后機會。而人生這樣的機會并不多。

如果這次投資置換成功了，無疑是一個完美的翻身仗，當時燕郊那個項目均價為1萬元左右，目前已經漲到2.6萬元左右，上漲了1.5倍。按照80平方米兩居來計算，也可以凈賺一百萬。

再回頭看老家的房子，2011年42萬元入手，到現在，如果加上通貨膨脹的因素，這筆投資至少損失了50%以上，而且無人問津。倒是不時有人打電話要租，但年租金只有7000元，相當于老家住宅一年的租金。

一個做工程的同學說，他給政府做了8年工程，政府累計欠他700多萬，他欠別人200多萬。每年過節的時候，他會拿到一部分工程款，留一部分家用，剩下的還債。

再次回到那個小城，年味漸濃，大街上到處都是節日的氣氛，晚上吃飯的時候，一個同學問起我的商鋪出租了沒有，我說房租太低，不打算出租了。他說，留著吧，以后那一片肯定能繁華起來的。

為什么北上廣的人趕不走 三四線城市卻多空房？

文/江瀚 來自公號：江瀚視野觀察

又是一年春節時，每到年節時分，中國最有特色的無疑是中國人每年一次的人口超規模遷徙，幾十億人次的遷移無論在任何一個國家看來都是一種空前盛況，瀚哥自然也是中國春運大軍中的一員，從自己平時工作的大都市回到老家，將身份從丹尼爾回歸到二狗子，在筆者春節的觀察之中有一個平時習以為常的現象，卻讓筆者陷入了深思。

在上海這樣的大都市中，多少年輕人擁擠在狹窄逼仄的老公房，用高價租住在所謂的老破舊里面，但是在大多數的縣城，房地產卻存在著嚴重的空房現象。即使是人口回歸最多的春節，在瀚哥自己老家的縣城里，還是大量的房子呈現出空置的狀態。根據最不精確的統計辦法，連續幾天數燈的結果，可能這些三四線城市房地產的情形還是不容樂觀。不過我們今天主要討論的話題是，為什么空房這么多，年輕人卻還是愿意在大城市呆著呢？

一、大城市的集聚效應

根據城市經濟學的標準理論，隨著經濟地不斷發展，人類生活的供應會變得越來越重要，而城市作為人口的集聚地，由于人口的集中需求形成了規模，自然而然的就讓生活變得更為方便，這就是人口集聚從聚落發展成為鄉村，再從鄉村發展成為城鎮的基本邏輯。因為集聚很多的東西都變得更加方便了，比如說生活必須的水電煤、寬帶如果在人口稀疏的農村是很難建設的。但是在城市的話，這一切都會變得很簡單，基礎設施更為便宜，物流、交通也都更為發達。而且越大的城市，其基礎設施的條件就越好，其服務水平就越高基本上是中國的一個共識了。

而人口的聚集直接會帶來產業的聚集，產業的聚集帶來工作崗位的聚集，從而創造了就業與收入，并且人口再形成循環，衍生出更多的崗位與工作，舉例來說，如果你不在城市，你需要吃頓飯可能要走20公里的山路，但是在城市可能就在你家門口，更為簡單的甚至你可以用餓了么、美團外賣等軟件讓人送上門。

但是，隨著城市規模的不斷增加，城市的人口容納限度卻是有限的，人越多人均可以使用的城市公共服務就會越少，等人口超過了其承載水平之后，很快就會出現人口生活質量下降的問題，最為簡單的情況就是人口太多，到哪都需要排隊，交通變得極為擁擠，房租、房價等居住成本不斷提升，最終讓生活變得更加不易，于是人口的回流開始出現了。

二、人口的幾度反復

面對著一二線城市日益高漲的生活、居住成本，于是很多人提出了逃離北上廣的想法，然而逃離了之后卻又逃了回來，幾番反復下來，中國的城市出現了明顯的兩級分化，最為明顯的就是，一二線城市房地產價格很高，但是人卻絡繹不絕，三四線城市房價不高，但卻沒什么人購買。

這是為什么呢？前面我們總結了人口為什么會集聚，現在我們再來分析為什么大家都不愿意走：

一是大城市擁有著大城市的多元生活。相比于大城市，小城市的生活非常的簡單，甚至是一種一望就可以到頭的生活方式，這讓人有一種窒息的感覺，一旦年輕人習慣了大城市多元化的生活方式，他就難以再適應小城市單調乏味的生活。理論上說，只有人口達到五百萬以上才能夠支撐起一家以演出西洋音樂為主體的音樂廳。也許在大城市讓大家習以為常的酒吧，夜店，音樂廳，博物館，展覽館在小城市卻是幾乎難以找到的奢侈品，生活方式的貧瘠讓人難以忍受。

舉個最為簡單的例子，當年2008年金融危機的時候，很多在東部沿海打工的年輕人選擇返鄉，但是一段時間之后卻都回來了，回來的原因其實都很簡單。男生會說，在小城市我的手機連4G信號都沒有，女生會說，我甚至連一家會做頭發的發型店都找不到。誠然，就是這樣的生活方式讓我們更加明白，也許不是因為小城市不好，而是已經有了習慣的生活，習慣不了單調。

二是大城市擁有更多的可能。由于人口集聚與集中，很多的產業和機會由此產生，有人曾經和瀚哥說過，在他老家的小城市，基本上可以選擇的生活方式就是公務員、老師、個體工商業者，可能找遍了城市都找不到什么像樣的企業或有激情的工作。但是，一個人的發展需要的是更多的機會和可能性，在小城市貧瘠的機會面前，很多人都會選擇離開。

三是大城市擁有更加開明的文化。中國是一個人情社會，這是很正常的事情，我們大到國家，瀚哥讀書的時候，法學院的墻上就掛有清朝刑部的一塊匾額，上面寫著“天理國法人情”，可見在國家層面依然會將人情作為一個非常重要的東西。那往小了說，無論是家庭還是企業，都是無處不在的人情世故。但是，小城市由于缺乏變化，往往會更加重視人情，更加輕視規矩。在大城市可能只要你按照規矩辦事，基本上都可以輕易的辦成事情，但是如果在小城市，極有可能是不找人你將舉步維艱。

于是，我們看到，雖然在有些時候，受到國家政策調控的變化，某個小城市的房地產會有某種程度上的瘋漲，但是這種上漲卻缺乏真正的經濟基礎，房子建成之后，有價無市就成為了必然的結果。

所以，一線城市只要有其吸引人的地方，那么他就具有著小城市無法具備的優勢和實力，源源不斷地吸引著年輕人前赴后繼的進入其中，生活或者發展下去。