雄安周邊儲(chǔ)備地80平方公里：長(zhǎng)城汽車的“另類資產(chǎn)”

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 劉俊晶 蝸居河北保定，一直被認(rèn)為是長(zhǎng)城汽車（02333）發(fā)展的瓶頸和局限。4月1日雄安新區(qū)設(shè)立的消息確定后，似乎再也沒(méi)有人批評(píng)魏建軍的保守，相反人們開(kāi)始稱贊這位長(zhǎng)城汽車掌門(mén)人的遠(yuǎn)見(jiàn)。

4月1日，中央發(fā)布消息稱將在河北保定雄縣、容城和安新三縣設(shè)立“雄安新區(qū)”。此消息一出，萬(wàn)眾矚目。在對(duì)外口徑上雄安新區(qū)不僅被定義為對(duì)標(biāo)深圳、浦東新區(qū)的“千年大計(jì)”，在人員安排上，有著新區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的原深圳市委書(shū)記許勤也被火線調(diào)往河北省任省委副書(shū)記。雄安新區(qū)的重要性可見(jiàn)一斑。

在家門(mén)口再造一個(gè)特區(qū)，對(duì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)而言所帶來(lái)的種種利好可以預(yù)見(jiàn)。在華夏幸福（600340）被視為雄安新區(qū)概念最大的受益者之外，一直扎根保定的長(zhǎng)城汽車也是妥妥的贏家。

首當(dāng)其沖的便是，以制造業(yè)立身的長(zhǎng)城汽車在保定當(dāng)?shù)赜兄@人的土地存量。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者根據(jù)公開(kāi)資料整理得知，長(zhǎng)城汽車目前在保定市區(qū)的生產(chǎn)制造以及研發(fā)等用地保守估計(jì)已經(jīng)超過(guò)80平方公里?？梢哉f(shuō)，總部設(shè)在保定市南市區(qū)、距離雄安新區(qū)以西約100公里的長(zhǎng)城汽車，已經(jīng)憑借其在保定布局的“一城兩區(qū)南研北產(chǎn)”，獲得了高額的儲(chǔ)備土地價(jià)值，僅此一項(xiàng)就足可引發(fā)該企業(yè)的估值重構(gòu)。

更加隱秘的是，長(zhǎng)城汽車掌門(mén)人魏建軍早在8年前就已經(jīng)涉足保定的房地產(chǎn)行業(yè)。公開(kāi)資料顯示，博創(chuàng)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱”博創(chuàng)城建”)成立于2009年5月,是依托于長(zhǎng)城汽車集團(tuán)文化管理理念，由董事長(zhǎng)魏建軍特批成立的新型城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的城市開(kāi)發(fā)型公司。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者獲悉，在2016年12月23日保定市的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，博創(chuàng)城建就力壓碧桂園等知名房地產(chǎn)商奪得標(biāo)的。

除此之外雄安新區(qū)對(duì)于新能源汽車的需求以及所帶來(lái)的高端人才導(dǎo)流和其他政策利好都將是長(zhǎng)城汽車未來(lái)發(fā)展的隱形資產(chǎn)。

估值重構(gòu)

4月5日，清明節(jié)后股市開(kāi)盤(pán)的第一天，長(zhǎng)城汽車即實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)漲停，A股漲停價(jià)為13.84元。受益于雄安新區(qū)概念的長(zhǎng)城汽車正在面臨一場(chǎng)萬(wàn)人關(guān)注卻幾乎無(wú)人厘清的估值重構(gòu)。

雄安新區(qū)概念帶來(lái)的最大影響便是地價(jià)的巨變。設(shè)立雄安新區(qū)消息一經(jīng)傳出，盡管其周邊一天8城出臺(tái)限購(gòu)并形成全面限購(gòu)圈，但關(guān)于房?jī)r(jià)幾倍翻番的新聞仍層出不窮。

對(duì)于企業(yè)而言，土地價(jià)格上漲的確會(huì)引起企業(yè)土地儲(chǔ)備價(jià)值的增加，進(jìn)而利好企業(yè)的估值。對(duì)于一直不愿搬離保定的長(zhǎng)城汽車來(lái)說(shuō)，僅僅土地升值一項(xiàng)利好便足夠引發(fā)資本市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者根據(jù)公開(kāi)資料整理發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)城汽車在當(dāng)?shù)赜兄@人的土地存量。其中，長(zhǎng)城汽車在保定市占地近50平方公里，此外長(zhǎng)城在保定市北部的徐水區(qū)（和雄縣類似屬于保定市下屬縣區(qū)）的徐水工程規(guī)劃占地28平方公里。除此之外，魏建軍曾表示要在保定城南，在以長(zhǎng)城總部為核心的保定市三豐路區(qū)域內(nèi)興起一座占地近30平方公里的長(zhǎng)城汽車研發(fā)科技城。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在2015年7月保定當(dāng)?shù)氐囊粭l新聞中發(fā)現(xiàn)，時(shí)任保定蓮池區(qū)委常委、常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)的趙建軍曾表示，該區(qū)將構(gòu)筑保定汽車科技城，并借鑒新加坡先進(jìn)城市規(guī)劃理念，建設(shè)集生產(chǎn)、科研、教育、金融、醫(yī)療、汽車文化于一體，集現(xiàn)代化、國(guó)際性、吸納人才、宜居生活等綜合服務(wù)功能于一身的智慧新城。“魏建軍口中的長(zhǎng)城汽車研發(fā)科技城就是保定汽車科技城，比如長(zhǎng)城汽車新技術(shù)研發(fā)中心就是保定汽車科技城的一個(gè)項(xiàng)目。雖然這個(gè)科技城并不完全是長(zhǎng)城汽車的項(xiàng)目，但長(zhǎng)城汽車在其中占比非常大。這個(gè)科技城范圍北起三豐路、建國(guó)路，南到保滄高速路，東起長(zhǎng)城南大街，西至西二環(huán)，起步區(qū)19平方公里，但最終范圍會(huì)在30平方公里。”一位知情人士告訴記者。

除此之外，長(zhǎng)城汽車董事長(zhǎng)魏建軍更是早已悄悄涉足房地產(chǎn)行業(yè)，但并非是與隆基泰和這家保定當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)公司有關(guān)。“人們將隆基泰和魏少軍與長(zhǎng)城汽車董事長(zhǎng)魏建軍并稱保定雙雄。但因?yàn)槊窒嘟?，有傳聞稱魏建軍和魏少軍是兄弟。但事實(shí)上并非如此，魏少軍是河北高碑店出身，與魏建軍保定本地出身有別。魏建軍真正涉足房地產(chǎn)的公司是博創(chuàng)城建。”一位熟悉保定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的消息人士透露。

成立于2009年5月、注冊(cè)資金7.6億元的博創(chuàng)城建實(shí)際控制人正是魏建軍。目前，該公司經(jīng)營(yíng)包含地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市政路橋、公共設(shè)施管理、園區(qū)開(kāi)發(fā)、園林綠化、招商投資管理、物業(yè)管理等多個(gè)行業(yè)，但是“建高品質(zhì)住宅”才是其核心業(yè)務(wù)。目前，博創(chuàng)城建在保定南城的在建項(xiàng)目有長(zhǎng)城家園南片項(xiàng)目24萬(wàn)平方米；家園二期項(xiàng)目21萬(wàn)平方米，長(zhǎng)城學(xué)校項(xiàng)目10萬(wàn)平方米，被動(dòng)房項(xiàng)目80萬(wàn)平方米。在保定北城的項(xiàng)目有公寓二期項(xiàng)目，建筑面積10萬(wàn)平方米等，總建筑面積逾400萬(wàn)平方米。

作為“一年給保定納稅近80億、占保定總財(cái)政五分之一”的長(zhǎng)城汽車掌門(mén)人，魏建軍在保定當(dāng)?shù)氐恼藤Y源也不容小覷。僅僅在2016年12月23日保定市的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，博創(chuàng)城建就勝過(guò)碧桂園等知名房地產(chǎn)商一舉將位于保定朝陽(yáng)大街西、太行路南兩宗總面積約為13.18萬(wàn)平方米的土地收入囊中，成為當(dāng)日最大贏家。這家涉足房地產(chǎn)的公司拿地實(shí)力可見(jiàn)一斑。

隱形福利

長(zhǎng)城汽車最新公布的2016年年報(bào)顯示，長(zhǎng)城汽車2016年?duì)I業(yè)總收入為986.15億元，同比增長(zhǎng)29.7%；毛利為 242.38億元，同比增長(zhǎng)26.49%；扣除所得稅費(fèi)用之后，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為105.51億元，較去年同期80.59億元相比，增幅高達(dá) 30.92%，利潤(rùn)率更是高達(dá)10.6%。

毫無(wú)疑問(wèn)，長(zhǎng)城汽車此前極低的土地成本、人力成本等因素是其在上市汽車公司利潤(rùn)率中做到第一的重要原因。雄安新區(qū)利好消息雖然讓長(zhǎng)城汽車擁有的土地估值翻倍，但隨之而來(lái)的成本提升也是難以避免的問(wèn)題。

顯然，長(zhǎng)城汽車的高利潤(rùn)率將不能再依靠極低的土地成本和人力成本。事實(shí)上，魏建軍此前對(duì)于長(zhǎng)城汽車未來(lái)的發(fā)展方向也早有規(guī)劃，包括重點(diǎn)發(fā)展新能源汽車、引入高端人才等，而雄安新區(qū)的設(shè)立則為長(zhǎng)城汽車提供了機(jī)會(huì)。

僅僅從汽車保有量來(lái)看，有分析認(rèn)為雄安新區(qū)的設(shè)立將有望拉動(dòng)當(dāng)?shù)卣w汽車需求0.5-1%。根據(jù)2015年上牌量數(shù)據(jù)，河北上牌量150萬(wàn)輛，保定市上牌量23.7萬(wàn)輛，對(duì)比而言，雄縣、安新、容城三城則不足保定的1/10，新增市場(chǎng)需求巨大。這對(duì)長(zhǎng)城汽車來(lái)說(shuō)是重大利好。

而根據(jù)雄安新區(qū)的定位，新區(qū)對(duì)于新能源汽車的市場(chǎng)需求將不容忽視。按照2016年新能源汽車的推廣情況，有分析認(rèn)為保定將會(huì)增加新能源汽車的整體需求約2-4萬(wàn)臺(tái)。而按照魏建軍的規(guī)劃，長(zhǎng)城汽車希望將徐水園區(qū)打造成為京津冀智能網(wǎng)聯(lián)汽車示范基地，并以此為基礎(chǔ)整合京津冀地區(qū)智能交通、電動(dòng)汽車、自動(dòng)駕駛技術(shù)等行業(yè)資源。對(duì)于一直在新能源汽車上處于弱勢(shì)地位的長(zhǎng)城汽車來(lái)說(shuō)，雄安新區(qū)的規(guī)劃也是一個(gè)機(jī)會(huì)。

更加重要的是，在極為嚴(yán)苛的油耗標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行越來(lái)越嚴(yán)格的排放法規(guī)面前，長(zhǎng)城汽車此前完全依靠SUV這樣一個(gè)排放較高的產(chǎn)品品類，未來(lái)它必須要把完成國(guó)家排放要求的希望放在新能源汽車上。在新能源汽車領(lǐng)域找到機(jī)會(huì)，也意味著長(zhǎng)城汽車將有望不被嚴(yán)苛的排放法規(guī)擋在門(mén)外。

而魏建軍此前規(guī)劃的長(zhǎng)城汽車研發(fā)科技城，包含了長(zhǎng)城汽車研發(fā)、生產(chǎn)以及汽車文化、商業(yè)綜合體乃至教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)院等一條龍的配套。長(zhǎng)城汽車總裁王鳳英曾表示，長(zhǎng)城汽車此舉是“為了吸引全球化的科研人才，讓高科技人才在長(zhǎng)城安居樂(lè)業(yè)”。

此前保定作為三線城市對(duì)于人才和項(xiàng)目的吸引力都遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜于一、二線城市，這也使得長(zhǎng)城汽車在人才引入方面頻頻遇阻。雄安新區(qū)的建立，將大大便于高端人才和技術(shù)的引進(jìn)，以緩解長(zhǎng)城汽車在高端人才領(lǐng)域的缺口。

現(xiàn)在不管輿論走向如何，一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，長(zhǎng)城汽車和魏建軍已經(jīng)與雄安新區(qū)緊緊地聯(lián)系在了一起。