賣家惡意違約學位無法取得 買學區房當心入坑

原標題 賣家惡意違約，學位無法取得，政策不斷調整—— 購買學區房，當心掉“坑”里

制圖：趙立榮

所謂學區房，一般是指按照我國就近免試入學教育政策所劃定的各小學、初中服務片區內的住房。2014年，北京開始全面取消共建入學，以擇校費等買學位的方法入學也逐漸被禁止，要求就近入學。這意味著就讀好學校的唯一途徑是在學校劃片區域有一套可以落戶的住房。

學區房就這樣變成了“剛需”。

記者調查發現，購買學區房的群體以中青年家庭為主，既有準備“舉全家之力”賣掉現有住房換取學區房的，也有豪擲千萬買下房子，只為孩子落戶籍，從不實際居住的。“孟母三遷”在他們身上并不是新鮮事兒。

抱著熱切希望的他們踏上了漫漫買房路，但這背后的風險也隨之而來。

房價瘋漲：賣了房也要違約

從板樓到平房，從80平方米到40平方米，從南北通透到能有陽光就行，周麗麗兩口子對于學區房的期待值越來越低，但即便這樣，學區房還在突破他們的底線，戶型一個比一個怪異，居住環境一個比一個糟心，價格卻一個比一個堅挺。

“孟母已經是我們的精神領袖了。”周麗麗打趣地說，環境差我們可以忍，但價格一再突破，這是我們不能承受的。

周麗麗的擔憂早已是事實。“沒有什么能夠阻擋，房主對漲價的向往。”這是2016年房價最火時，家長朋友圈里流行的一個段子。

北京的張慶紅老人就是漲價潮中主動違約的一位房主，去年9月初，她以520萬元的價格把朝陽芳草地國際學校的學區房賣給王秀琴，但一個月后，原租戶愿意以600萬元買下此房，而這時，王秀琴僅僅付了10萬元定金。轉手賣別家，就算賠30萬元違約金，還能凈賺50萬元，這對于退休的張慶紅而言，可不是一筆小數目，她最后決定向買家攤牌。而此時，王秀琴的孩子明年就要入學了，如果不答應加價，就可能趕不上明年年初芳草地國際學校在該小區的信息采集工作，進而不能得到入學名額。但王秀琴實在沒錢滿足加價需求，只能選擇訴至法院。

“北京房價攀升過快是導致學區房買賣違約情形增加的重要原因。”北京市第二中級法院原法官、現通商律師事務所律師于陽春說。由于二手房交易周期較長，尤其是在限購政策下改善性需求的購房者交易周期更長，有的賣房人在簽訂房屋買賣合同后發現房價上漲、認為交易價格不理想，提出漲價、反悔或拖延不履行遷移戶口等合同義務的情況時有發生。

買了房也不一定能上學

對于所有買學區房的家長而言，學位都是最大目標。但是，學區房并不能為學位上“保險”，因購買學區房后無法讓子女獲取學位的糾紛時有發生。

2015年7月，為讓孩子上更好的小學，左明花390萬元從高燕蘭手中買下海淀區某小學的學區房。付錢過戶后，按照雙方約定，高燕蘭必須在房屋所有權轉移之日起50日內，辦理戶口遷出，以便左明的孩子能順利拿到學位。高燕蘭沒有耽擱，很快便將戶口遷出，但她沒想到，落戶糾紛也隨之而來。

問題出在高燕蘭的前夫趙浩友身上，兩人已離婚一年多，房子產權交割也非常明確，屬高燕蘭個人財產，但趙浩友的戶籍依然落在該房屋所在地。早前兩人口頭商量好，房子賣了，趙浩友會把戶口遷出，但不知為何，趙浩友反悔，把戶口賴在這，不肯遷。按照當時的政策，趙浩友的戶口不遷出，左明的孩子就拿不到學位。

矛盾出現，高燕蘭為履行和左明的合同，在規勸無用后，將趙浩友告上法庭，但結果法院以其訴訟請求不屬于法院民事案件主管范圍為由，駁回了其訴訟請求。

規勸無用，狀告不成，左明孩子的上學大計眼看就要落空。無奈之下，左明只好把高燕蘭告上法庭，要求戶口遷出和違約賠償。法院接受了訴請，但判決結果是支持違約賠償，駁回了戶口訴求。雖拿到賠償金，但孩子的上學大計還是落空了。

左明吃過的虧，也是許多家長掉過的“坑”。2016年，吳小林與徐莉蓮簽訂房屋買賣合同，約定戶口在一定期限內遷走、學區名額沒有占用，但過戶后發現，該房存在第三人的戶籍，法院判徐莉蓮違約并賠償，但結果還是影響了吳小林的孩子上學。記者翻閱了許多的公開案例，涉及戶籍的學區房糾紛數量不在少數，法院最終也只能從違約的角度判決案件，均不支持遷移戶口。

“學區房的問題，往往不是‘房’的問題，而是‘學’的問題。”于陽春說。普通房屋交割，登記過戶就行，即便有糾紛，救濟渠道也很明確。但學區房的交割，產權只是其中一部分，學位才是更加重要的事，因學位產生的糾紛，往往救濟無門，即便最后得到補償，也會讓當事人筋疲力盡，還可能耽誤孩子的入學計劃。此外，于陽春還告訴記者，每年各區的學校劃片都有可能變化，這種變化屬于投資風險，不能作為解約的理由，后果只能由買家自己承擔。

賣房換學區，政策卻變了

限制買房資格，是北京本輪樓市調控政策的一個重要手段，不少人因此被卡在買房的半路上。“還有后來的‘3·26’政策，限制商住房買賣，不少買家因此陷入連環單糾紛中，即在以房換房過程中，由于原有商住房無法脫手，導致新的購房交易無法進行。”于陽春說。

于陽春的委托人孫先生可謂撞上了購房新政的兩次沖擊。今年3月12日，孫先生與賣家簽訂西城區德勝門小學的一處學區房買賣合同，價格為780萬元，而工薪族孫先生必須先將父親的一套商住房賣掉做首付400萬元，再貸款380萬元，才能買下這套學區房。“3·17新政”出臺后，買房貸款年限從最高30年變為不能超過25年，同時銀行利率上浮，這意味著孫先生每月要多還近5000元貸款。還貸壓力猛增，孫先生想與賣家商量能否降低房屋總價。就在賣家猶豫時，到了3月26日，商住房遭遇限購無法賣出，首付400萬元化為泡影。與賣家協商無望，孫先生只好訴至法院要求解除買賣合同。

“此案還沒開庭，結果尚未可知。”于陽春說。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因限購政策導致購房合同無法履行的，買方可申請無責解約，但實踐中，法院會結合買方是否具有購房實力等證據進行判決，而不是一概“無責解約”。

買房訴訟：等還是不等？

今年4月，北京樓市限制措施還未結束，教育新政又出爐了。從各區發布的2017年義務教育入學工作實施意見來看，探索幼升小“多校劃片”成為一大特點。

“政策出來后，我們也在想，買幾百塊錢的衣服還要考慮合不合身，買幾百萬的房子更要謹慎，為了學區降低生活質量，我們也沒那么大決心。”周麗麗說，至于孩子的未來，還有國際學校、出國等別的路能走，對于學區房，我們還是再等等吧。

周麗麗能放棄，王秀琴放棄不了，她和張慶紅的案子還沒了結，但現實問題是，老房子已經賣掉，新房子面臨官司，王秀琴等待入學的女兒變成了無房戶生源。

于陽春告訴記者，類似這樣的學區房糾紛案件，快的話兩審下來都要一年，而學區房是有時效性的，錯過了上學時機，孩子就上不了這所小學，只能拿到對方的違約賠償。另外，此類糾紛事實往往比較復雜，當事人購買的房屋能否落戶、房屋內現有戶口如何遷移等，涉及公安機關對于戶籍管理的相關規定，不同地區、不同房屋的相關政策也存在差異。（文中當事人均為化名 劉亞）