在建未交付的房產也能司法拍賣？

近日，在某司法拍賣平臺上，一套中國鐵建江南國際城的建筑面積為87.64平方米的房子，以269萬元的價格拍賣成功。

在今年這股法拍房熱潮下，這樣的價格并不算稀奇，但這套拍賣房卻仍然引起了眾多網友的關注——因為江南國際城，是個還在建設中的住宅小區。

有網友驚呼：“這樣也行？未交付的房子也能拍賣？”

來報名競拍的人想實地勘查時被告知尚未交付

中國鐵建江南國際城位于杭州蕭山區北干街道。根據網上公開資料顯示，江南國際城于2015年開盤，預計將于今年12月31日交付。該樓盤目前建筑主體已經基本完工，但仍有許多收尾工作待實施。

這套江南國際城的法拍房，其介紹中就明確說明了“該房屋尚未交付，仍在建”。

來拍網是目前杭州最主要的網絡司法拍賣輔助機構，負責這套拍賣房的拍前咨詢和過戶、貸款等相關事宜。其法院服務部主管王路告訴錢報記者，這套法拍房源掛出來后，報名咨詢的人還挺多的。不過有些客戶可能沒有認真看拍賣公告，就來咨詢并提出想實地勘查一下房源的時候，被告知這套房源因為未交付而沒有實景房可看，有些客戶打了退堂鼓。不過最后還是有18人報名參拍。

王路說，這幾年自己接觸過成百上千套法拍房，原房主一直拖著未去辦房產證的房源不少，但是像這樣還在建未交付的法拍房，他也是第一次碰到。“不過法律上確實也沒有明文規定在建未交付的房產不能拍賣。”

負責這套法拍房拍賣的蕭山區人民法院高法官說，這套房產是執行庭移交過來的，相關程序應該都沒有問題。

江南國際城所在的地段如今是杭州樓市的熱門板塊之一，這套法拍房經過89輪競價，最后以均價約3萬元/m2的價格成交。買受人是一位省內非杭州戶籍人士。

但對買受人來說，拍下這套房子，其實還是存在不少風險的。

首先，因為這套房子未交付，也就意味著原房主本身并未取得房產證，而按照規定，拍賣房是不能直接過戶的，因此這套房子存在二次過戶的情況，待房子交付時，需要繳納的稅費包括兩次契稅和一次增值稅，以及還需要繳納物業維修基金等費用，實際成本并不低。

而且這套法拍房的風險還在于，原購房者涉刑事案件，目前在外省刑事羈押。也就是說，拍賣成交后法院依法出具拍賣確權裁定書及協助執行通知書、成交確認書，因原購房者在外省刑事羈押，在辦理產權過程中尚需要的預售發票、合同、初始登記等相關材料，都由買受人自行負責，如因資料不全導致無法過戶，風險由買受人自負。

哪些房產不能拍賣

有兩個主要法規可依

很多人好奇的是，那么究竟哪些房產可以拍賣，而哪些房產是不能拍賣的？

根據《中華人民共和國拍賣法》，其中對于“拍賣標的”的規定，主要有：

1、拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利。

2、法律、行政法規禁止買賣的物品或者財產權利，不得作為拍賣標的。

3、依照法律或者按照國務院規定需經審批才能轉讓的物品或者財產權利，在拍賣前，應當依法辦理審批手續。比如委托拍賣的文物，在拍賣前，應當經拍賣人住所地的文物行政管理部門依法鑒定、許可。

4、國家行政機關依法沒收的物品，充抵稅款、罰款的物品和其他物品，按照國務院規定應當委托拍賣的，由財產所在地的省、自治區、直轄市的人民政府和設區的市的人民政府指定的拍賣人進行拍賣。

一位資深律師表示，一般來說，拍賣標的物必須符合自然屬性、經濟屬性、法律屬性三方面的條件。具體到法拍房，首先擬強制拍賣的標的物必須無流通障礙，符合《中華人民共和國拍賣法》的相關規定；并且不能違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條、第三十八條、第三十九條規定的不得轉讓和不具備轉讓條件的房地產等。其次，拍賣標的物必須無權利瑕疵，人民法院委托拍賣機構進行拍賣的必須權屬明確，是被執行人或相關義務人的財產或財產權利，防止拍賣他人財產、非法財產、爭議財產情況的發生。

像江南國際城這套房子，開發商已領出預售證，購房者已簽購房合同，其權屬已經非常清晰，因此不存在權利瑕疵，可以拍賣。

這也引發了網友們的另一個疑問：今年出讓的地塊中有不少規定了開發商的自持比例，那么，這些自持部分是否也可以在建設過程中通過操作，以司法拍賣的方式將這部分自持產權賣掉呢？

對此，高法官認為，對于開發商的自持產權，存在法律界定的問題，一般來說是明確不能過戶的。

另一位法律界人士也認為，首先，杭州規定“開發商自持商品房不得銷售或轉讓”，這意味著對于自持物業，開發商是拿不到預售證的，而且自持物業符合《中華人民共和國城市房地產管理法》中不具備轉讓條件的房產。“而且，這些要求自持的地塊是今年出讓的，真正入市估計要一兩年后。目前相關部門也在制定調控相關配套法律法規，堵上各種政策漏洞，以后想鉆各種法律空子，肯定越來越難操作。”