不一樣的金九銀十：多城“限售”繼續發力

傳統的“金九銀十”是房地產銷售的最旺時期，但最近一兩年的“金九銀十”卻成為了調控措施密集出臺的時期。與去年“十一”假期前后全國多座城市接連限購或升級限購政策類似，全國多座城市近日接連升級樓市調控，“最嚴限售加上房貸利率上浮”似乎成為新一輪的樓市調控組合拳。

多城“限售”繼續發力

自上周五以來，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽和石家莊等城市先后出臺樓市調控新政，重點都放在“限售”之上，其中重慶和南昌要求新購住房取得不動產權證滿兩年后才能上市交易；南寧要求在市區（不含武鳴區）購買第二套及以上住房，須證過兩年（即取得不動產權屬證書兩年）方可轉讓；長沙要求購房滿3年方可交易，貴陽也要求購買新建商品住房3年內限制轉讓；石家莊要求新購住房及二手房5年內不得上市交易。此外，西安還發布了商品房價格調控通知。

中國指數研究院認為，本輪政策特點整體體現為此前沒有出臺限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其他城市的城市進行了相應的加碼。如石家莊、長沙限購升級。最重要的特點就是多數城市均將限售作為本次政策的核心聚焦點，政策的核心訴求就是抑投機、穩預期、促理性。多城限售繼續發力，將使調控力度達到較高的程度，將進一步穩定市場預期，引導市場更快地向理性方向發展。

深職院房地產研究所所長鄧志旺表示，限售是對此前調控政策延續，此前有限購政策，應對目前房地產新形勢，加上國慶假期即將到來，提前出臺政策調控，是避免出現房價過快上漲局面，鞏固調控效果。

違規資金加杠桿

助長不合理需求

除了限售，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率，進一步加速全國多地樓市“降溫”。以深圳為例，根據美聯物業提供的深圳商業銀行貸款利率數據，深圳建行、工行和中行自9月22日起將首套房貸利率上浮10%；農行則自9月23日起，將首套房貸利率上浮10%。記者在深圳市羅湖區寶安南片區實地走訪，多位地產中介向記者表示從今年年初的九折，到5月初的九五折、8月中旬的基準利率，再到目前的最少上浮5%甚至10%，深圳的首套房貸利率經歷了4輪波動，審批也比以前嚴格，許多準備出手買房的購房者也因為銀行貸款問題暫時放棄了買房。

美聯物業全國研究中心認為，深圳并非國內首個將首套房房利率上調至1.1倍的城市，相信其他城市將陸續跟進，再加上銀行目前在控制消費貸的貸款金額及年限，在9月份稍微回暖的市場交易氣氛或將受到打擊。

根據易居房地產研究院統計，2017年3月以來，全國短期消費貸款同比走勢大幅攀升，新增異常短期消費貸款金額約3700億元，估計其中至少有3000億流向樓市。目前，控制過度“加杠桿”，對消費貸款迅速踩剎車已經是大勢所趨。最近，深圳等多座城市對消費貸進行嚴控，除縮短消費貸年限外，還要求金融機構不得發放無指定用途消費貸款，不得以化整為零方式規避受托支付和用途管控，嚴禁消費貸流入樓市。

不過，記者以準備購房但首付款不夠為由向一些房產中介咨詢時，有房產中介向記者介紹了一種“曲線借錢”的方式：可以先通過熟人借錢墊付首付款，再以裝修的名義辦理消費貸，以此補回首付款的“缺口”。

上海易居房地產研究院研究員王夢雯表示，這些違規資金幫助購房者加杠桿，助長了不合理的需求，一旦出現購房者無力還貸的情況，會導致銀行金融系統出現危機。另一方面，資金脫實向虛也會放大經濟的系統性風險。

其實，近幾個月來全國各地似乎將更多精力放在租賃政策帶來的影響之上。相比調控，住房租賃發展的影響相對緩慢，但持久，也有可能帶來住房體系的質的改變。深圳房地產中介協會研究總監徐楓認為，租賃市場是一個初始化的階段，應該說在未來的2到3年之內應該會有翻天覆地的變化。