泰禾集團巨債壓頂 逆市并購狂賭規模9個月負債升五成

九個月負債額勁升五成 冬日里泰禾集團逆市并購狂賭規模

這家閩派著名房企資產負債率持續上升已至85.48%，而曾經寄予厚望的金融板塊隨著從表內轉向表外也變得撲朔迷離

當51家金融機構和20余家著名房企負責人，11月20日破天荒同時出現在北京金融街富凱大廈—中國證監會所在地時，一股刺骨涼意撲面而來。“中國房地產行業已到了危險關頭”，萬科董事長郁亮于第二日的公開表態，進一步加深了外界的憂慮。

然而，回歸住宅屬性，進一步降低杠桿，上述理念未見得能在此時此刻得到所有人的認同，特別是那些尚位列行業次級方陣中的企業。比如，發跡于東南一隅素以做派彪悍著稱的閩系代表泰禾集團。

結果是，盡管營業收入仍維持著30%以上的增長，但沉重的債務對公司資金面也形成巨大壓力。事實上在居高不下的負債率面前，泰禾集團償債能力令人擔憂，公司貨幣資金與短期負債之間存在著大額缺口。在政策趨緊的情況下，其未來盈利能力難言樂觀。

房地產面臨變局，金融業務也沒有多大起色。早在2015年，泰禾集團確立了“以房地產為核心，以金融和投資為兩翼”的“一核兩翼”發展戰略，嘗試探索金融和投資領域的發展機會，但至今業績平平。今年，泰禾集團將旗下金融板塊子公司泰禾金控（即泰禾金控（平潭）集團有限公司）由表內轉向表外。

嚴冬之下，泰禾集團正在經受嚴峻考驗。

盈利能力下降

泰禾集團主要從事住宅地產和商業地產的開發，主要產品包括泰禾“院子”、“大院”系列為核心品牌的高端住宅地產，以及以“泰禾廣場”“泰禾新天地”“中央廣場”為核心品牌的商業地產產品。該公司扎根于福建，近年逐漸躋身一線及熱點二線省會城市。

在克而瑞聯合中國房地產測評中心共同發布的《2017前三季度中國房地產企業銷售TOP100》排行榜中，泰禾集團的銷售金額排名第27，銷售面積排名第46。今年前三季度，泰禾集團實現營業收入159.84億元，在A股上市房企中排第12位，同比增長39.73%。在一眾房企營收規模下滑的情況下，泰禾集團保持如此增速著實打眼。

不過，其利潤的增速則要遜色得多。標點財經研究員注意到，該公司前三季度營業利潤增幅只有6.4%，主要是一季度大幅下滑所致。今年1-3月，泰禾集團營業總收入同比增長24.51%，營業總成本增長30.82%，營業利潤同比下降了近24%。實際上，泰禾集團房地產產品的毛利率在下降，其半年報顯示，上半年房地產產品毛利率為26.01%，較上年同期下降0.63個百分點。

最終，泰禾集團前三季度歸屬于母公司所有者的凈利潤為14.29億元，同比增幅為17.71%，不及營收增幅的一半。同時，加權平均凈資產收益率較去年同期降1.15個百分點至7.68%。

巨額債務壓頂

比業績更為引人注意的，是泰禾集團的大舉擴張。

前幾年，泰禾集團以“黑馬”的姿態攻城略地，頻頻拿高價拿地，一度被稱為“地王專業戶”。如今，為規避土地市場過熱的風險，泰禾集團表現得相對收斂，轉入以并購的方式進行擴張。僅今年上半年，泰禾集團便通過并購的方式獲得太原晉陽湖項目、南昌御湖半山項目、濟南院子、杭州野風山項目等10個項目，同時因收購股權新增合并子公司13家。進入三季度，泰禾集團繼續新增并購了南京句容項目、廣州增城項目、北京僑禧、閩侯金水湖等項目。

頻繁的并購需要大量資金。泰禾集團前三季度投資活動產生的現金凈流出額高達335.06億元，但經營活動未能為其提供充足的“彈藥”，反而呈“失血”的狀態。該公司經營活動現金流自2011年起呈持續凈流出之勢，2016年凈流出101.41億元，今年前三季度凈流出64.03億元。泰禾集團必須通過籌資來滿足其對資金的渴求，今年1-9月，該公司籌資活動產生的現金凈流入額為431.7億元，比2015年、2016年之和還要高出近四成。

2016年5月，泰禾集團籌劃非公開發行股票事宜，擬募資98億元（后調減至70億元），用于北京大興中央廣場（泰禾嘉信）項目、北京西局西府大院項目、北京昌平南邵項目、深圳尖崗山項目。但至今該定增方案仍未得以實施，泰禾集團只能轉向公司債、中票等成本更高的融資渠道。從半年報可以看到，期內泰禾集團融資渠道包括銀行貸款、非銀行貸款、公司債、中票（3-5年），綜合融資成本為7.67%。截至2017年10月31日，泰禾集團借款余額為1263.69億元，當年公司累計新增借款510.43億元，累計新增借款占2016年末凈資產的比例為235%。

近年來泰禾集團的負債規模可謂急劇攀升，負債總額由2015年末的677.13億元快速增加至今年三季度末的1569.28億元，僅今年三個季度便上升了54.38%。該公司資產負債率持續高企，2015年末、2016年末分別為79.87%、82.40%，到今年三季度末升至85.48%。

巨額債務令泰禾集團承受重壓。截至三季度末，泰禾集團短期借款余額為263.09億元，一年內到期的非流動負債余額為101.76億元，二者合計形成的短期負債達364.85億元。而期末貨幣資金只有156.68億元，僅相當于短期負債規模的43%左右，二者之間的缺口達208.17億元。

金融夢難圓

頗值得玩味的是，在10月份，泰禾集團頻頻收購的同時，清倉了所持的東興證券股票。泰禾集團在10月27日發布公告稱，10月26日公司通過大宗交易方式出售公司持有的東興證券股票3400萬股，占東興證券總股本的1.23%，成交金額合計5.62億元。在此之前，泰禾集團持有東興證券3400萬股，為東興證券的第九大股東。

出清東興證券，一方面可以補充“糧草”，另一方面利于業績增厚。經初步測算，扣除成本及相關稅費后，此次出售東興證券股票獲得投資收益約4.2億元，預計將增加公司2017年度凈利潤約3.1億元。

泰禾集團作出的另一影響業績的舉措是將泰禾金控由表內轉為表外。今年，泰禾集團將持有的泰禾金控2%股權作價5017.21 萬元轉讓予控股股東泰禾投資。轉讓完成后，泰禾投資持股 51%，泰禾集團持股 49%，泰禾集團不再將泰禾金控納入合并報表范圍之內。

泰禾金控由泰禾集團與泰禾投資于2015年5月共同設立，初期注冊資本為10億元，泰禾集團占股80%，泰禾投資占股20%。同年12月，泰禾集團和泰禾投資共同出資15億元向泰禾金控進行增資，其中泰禾集團出資4.75億元，泰禾投資出資10.25億元。增資完成后，泰禾金控注冊資本為25億元，泰禾集團持股 51%，泰禾投資持股 49%。

泰禾集團將金融視作繼地產主業后的重要利潤增長點。泰禾金控成立于泰禾集團提出“一核兩翼”發展戰略之時，是泰禾集團金融板塊的一個重要組成部分。然而泰禾金控的業績并不理想：2015年凈利潤為-113.42萬元；2016年扭虧為盈，凈利潤為969.45萬元；到了2017年，1-4月凈利潤僅4.38萬元。

從某種程度上來說，董事長黃其森的金融夢想實現起來并不太順利。黃其森曾供職于建設銀行福建省分行，在這位金融系統出身的董事長的帶領下，認為“不懂金融，就做不好房地產”的泰禾集團在金融領域積極布局，較早前就入股了東興證券、福建海峽銀行、福州農商銀行。2015年，泰禾集團聯手福建省能源集團有限責任公司、七匹狼等發起設立海峽人壽，但至今仍未傳來獲批消息。后來，泰禾集團繞道香港接盤了大新人壽。

在銀行領域，2016年9月19日，泰禾集團披露下屬子公司福州中維房地產開發有限公司擬與永輝超市等發起設立福建華通銀行，但僅一個多月后的10月28日，泰禾集團便宣布退出發起設立福建華通銀行事宜。