長租企業“有備而來” 上海房租還要漲多久？

中國房價行情網最新統計顯示，2018年8月上海住房租金約為75.17元/月/m2，環比上漲0.93%，且預測未來一月該租金將上漲至76.60元/月/m2。上個月該租金為74.48元，呈現16.45%的同比漲幅。

證券時報記者近日在上海浦東陸家嘴部分小區調查時發現，普通裝修的一室戶每月租金約4300元，兩室戶約5500元，同樣區域的少量精裝修房月租金接近9000元。其中不排除包括個人或連鎖中介機構“資本介入”改造后的房源。

易居智庫中心研究總監嚴躍進接受記者采訪時說，資本介入推高租金的現象在自如等平臺上肯定存在，不然他們不會搞統一裝修。背后的風險在于資金來源是否正規，以及租客管理和銀行租賃貸款的法律糾紛處置等。嚴躍進認為，現在還不是真正的租賃市場，真正的租賃市場應該能夠租售同權，但現在只是叫租購并舉，至少現在沒聽說租房可以落戶。

陸家嘴租金現狀

日前，證券時報記者以租房為由，在上海金融核心區陸家嘴附近成片老舊小區走訪調查，3個小時總共看了5套房，普通一室戶或兩室戶的每月租金最低均在4000元以上，少量精裝修房租金接近9000元。

來上海從事房屋中介業務已22年的劉飛（化名）告訴記者，陸家嘴附近白領集中，再加上畢業季、就業季來臨，租金上漲態勢還會持續。總體上，附近的租賃市場房源較為充足，需求也比較旺，但低租金的房源比較難找。

劉飛說，他自己手上有十多套長租房，都與房東簽了包租合同，價格會有些上浮，這里面包含對租客的管理成本以及空置風險。他告訴記者，長租房源漲價也是有限度的，租金過高的話，租客可能會跑去更偏遠區域。

該區域另一家連鎖品牌中介表示，他們也收了一些房，有部分是通過私人小中介共享的。租金加價難免，但幅度不像新聞報道的那么多，而且一定程度的裝修改造也存在剛性成本。

記者在手機自如APP上搜索陸家嘴區域的整租房源，按照其默認排序，前5位的單月租金分別是4860元、5060元、6030元、4660元和5160元，面積從34平方米到78平方米不等。

資本助推房租上漲

長租公寓市場是一個貨幣化率相對低下的市場，有規模但不經濟，這主要是租金回報率低、租期總體較短、續約率低、融資成本高四個方面因素造成的。

記者的一位朋友多年前來上海，開始是自己租房，后來無意中做起了二房東的群租業務，一套房子里面住5～6個人，輕輕松松賺了點錢；嘗到甜頭后，他收購了一棟廠房來出租，結果消防部門天天上門檢查，反而沒怎么賺錢；再后來他有了更多積蓄，又租了個賓館，但也不賺錢，各種監管部門都要來管他。

對此，嚴躍進評價稱，租房市場門檻低，要規模化就必須大量資本投入，還要面對各種管理和運營成本。資本介入是好事，但資金要用到正常運營上。從政府層面看，現在鼓勵銀行資金進入實體經濟，保險資金未來也可能進入住房租賃市場。“違法建筑大量拆除后，廉價住房就越來越少。要解決供求矛盾，就應該讓出租房源跟商品房市場一樣，有層次地劃分為高、中、低端需求。”他認為，與階梯式購房類似，租賃資產也要分層管理。

嚴躍進認為，長租企業是有備而來的，所以未來數年內租金上漲會形成一個趨勢，關鍵是要防控價格的非理性快速上漲，政府的適當介入是有必要的。

“十三五”期間，上海預計新增供應租賃住房70萬套，新增代理經濟租賃房源30萬套（間），到2020年基本形成多主體參與、差異化供應、規范化管理的住房租賃市場體系。記者了解到，上海城方租賃住房運營管理有限公司目前已布局上海六大核心區域20個租賃住房項目，總建筑面積約105萬平方米，部分更新改造項目預計2018年底前可達到交房條件。（記者 朱凱 實習生盧藝文對本文亦有貢獻）