賣房換別墅反賠400萬？律師：購房者對法規缺乏了解

去年李先生欲在順義首開瑯樾小區購買一套別墅，便將名下唯一住房賣出，湊齊了800萬元的首付。但后期由于政策變化，李先生無法申請到預期的商業貸款，導致無法購買別墅。這時開發商告訴李先生，若要退款，需扣除總房款20%的違約金，也就是說李先生一套房產沒買成，還得損失400萬元。昨日，北京晨報記者從項目售樓處獲悉，開發商已就此事與李先生進行法務層面的調解。

購房者：賣房換別墅受損

去年初，李先生為改善居住條件，賣掉了名下的房產，欲在順義的瑯樾項目購置一套別墅。“當時一套別墅全款大概要2000萬元，賣掉名下的唯一房產后，剛好能湊到首付。”3月17日，李先生簽訂了北京市商品房認購書，并支付了100萬元定金。但就在同一天，“認房認貸”的政策出臺，這意味著李先生無法再申請到除首付之外高比例的商業貸款。

李先生回憶說，他是在第二天才意識到政策帶來的影響，“不過后來銷售人員一再告訴我，當時貸款前景還不明朗，按照預期貸下款來不成問題。再加上對方表示，如果我放棄購買，100萬元的定金也無法退還，建議我繼續走正常程序”。李先生認為，銷售人員在房地產行業應該會更熟悉當下環境，所以便在4月及5月，分別繼續繳清了近700萬元的首付款，并一口氣簽訂了70多頁的北京市商品房預售合同，還通過了網簽。

不過，一年來，經多方努力，李先生未申請到貸款，也無法按照要求籌齊政策中的首付比例，住在出租房內已有兩年，加之二胎落地，無奈之下李先生只好向開發商北京首都開發有限公司申請退房，卻被告知需繳納全款20%的違約金，“交了800萬元首付，目前對方只能退我一半”。

銷售者：不會告知不利信息

記者昨日來到位于順義的首開瑯樾售樓中心，開發商委托第三方銷售人員告訴記者，目前關于李先生的房款一事，已由開發商法務對接解決。此外銷售人員透露，在簽署購房協議時，銷售人員肯定不會特意指出合同中對于購房人不利的一面。隨后記者留下聯系方式，希望得到開發商或銷售方的官方回復。但截至發稿前，記者未收到相關信息。

昨日下午，記者試圖聯系北京首都開發有限公司未果。在李先生提供的電子版購房合同中，記者看到其中補充協議中寫明，無論何種原因，導致貸款機構對買受人的按揭貸款申請作出不予貸款的表示，或批準金額低于申請額度、需買受人提高首付比例的，則買受人需要自行籌款，否則將按“逾期付款責任”中的約定處理，即若開發商同意退房，那么除了按照基準利率支付違約金，乙方只需支付全部房款2%的賠償金。“但開發商法務一再向我表明，我需要的支付的比例為20%。”李先生說。

記者還從合同中看到，買受人應該對政策詳細內容審慎了解，若沒能向出賣人如實全面提供購房條件，則需承擔20%違約金。

律師：買受人存在一定疏失

針對此事，北京嘉翰律師事務所高級合伙人朱霞律師認為，根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)，第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。開發商應按照實際損失向購房人索賠，況且合同中也存在更為適用的約定，但適用于開發商同意解除合同的前提下。因此建議消費者通過司法途徑獲得更公平公正的解決方案。如果李先生認為開發商要求的20%的違約金過高，可以依據上述法律條文進行主張。

朱霞律師同時指出，補充協議和商品房預售合同都是開發商統一印刷的，而且沒有變更和修改，也不許可李先生進行修訂，另外其中也排除了買房人的權利，對于相關排除買房人權利的條款也未進行提示，這一共70余頁的材料是一同簽署的，并沒有作單獨告知，那么在相關大環境變化的前提下，作為行業內的銷售人員應向買受人指出利害關系。

朱霞律師還認為，在該事件中，作為買受人的李先生也存在疏忽，沒有盡到相關的注意義務，對政策法規缺乏了解和學習，存在一定的過失。（記者 田杰雄）