企業看淡市場顧慮房價 “以房養老”陷入困局

以房養老，曾經是備受追捧的養老熱詞，很多人關注著這種新的養老方式。但是這種新方式推廣情況到底如何？能不能發展下去？能否成為社會化養老的一種合理選擇？

“以房養老”，一直是城市養老形式中備受關注的一種。這種新形式多是指保險版的“以房養老”。2014年6月，原保監會正式公布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，宣布自2014年7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點，該業務被稱為保險版“以房養老”。

2015年3月，首款保險版“以房養老”產品“房來寶”由幸福人壽正式推出。何為住房反向抵押養老保險？幸福人壽有關人士介紹說，根據保險條例，擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取相應養老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。

如今，4年多時間過去了，多數人對“以房養老”依然不甚了解，在很多人眼中，它甚至成為“騙局”的代名詞。“以房養老”推進現狀如何？如何看待該模式的發展前景？實現破局應該從哪些方面入手？帶著這些問題，經濟日報記者進行了走訪。

阻礙大 誤解多

——公眾接受程度較低

廣州的區伯早年離異后一直獨自生活。隨著年紀漸長，身體也出現了諸多問題。出于安全和方便考慮，區伯想請個保姆照顧自己。但他每個月退休金不到4000元，難以負擔保姆費用。2016年5月，他選擇了“以房養老”，投保之后，每月從幸福人壽領取6131元養老金，請到了保姆，生活質量有了很大改善。

但是，像區伯一樣選擇此類養老方式的老人并不多。幸福人壽提供給記者的數據顯示，截至11月底，共啟動意向客戶168戶247人，已承保117戶172人，領取養老金105戶 150人，其余正在辦理中。

投保人平均年齡71歲，多為失獨孤寡、空巢、低收入老人。而幸福人壽是目前唯一已經完成承保此業務的保險公司。也就是說，目前全國選擇住房反向抵押養老保險的老人僅有117戶172人。

中國人民大學公共管理學院教授董克用認為，住房反向抵押養老保險這一模式的適用群體本就比較小眾，“它只適合那些沒有想把房子作為財產留給后代繼承的人，這些人要么有好幾套房子，要么沒有后代繼承人或其他房產繼承人，與此同時，他自己的養老金又不多，上述情況同時符合的人目前還不多”。

此外，傳統觀念、利益糾紛、一些詐騙案件導致的社會負面影響等也都是阻礙老人接受“以房養老”的重要因素。

“傳統觀念上，中國的老人多數不能接受這一模式，特別是子女或其他親屬如提出反對意見，對老人影響很大。有些子女覺得老人參與‘以房養老’，自己會沒面子。”幸福人壽反向抵押業務管理人員陳磊告訴記者：“有不少投保人都配合我們做完房屋評估甚至抵押登記了，最終還是因為顧忌家人反對而選擇放棄。”

此外，社會上對于“以房養老”的誤解也導致很多老人不能接受這一模式。曾經出現的打著“以房養老”名義進行詐騙的事情，造成了很大的影響，讓公眾對這一模式產生了負面解讀。很多老人都有這樣的誤解：參加了住房反向抵押養老保險，就不能住在自己房子里了，甚至最終可能導致他們流離失所。

看淡市場 顧慮房價

——企業參與熱情不高

事實上，不但住房反向抵押養老保險的參保老人沒有預想的那么多，作為市場主體的企業參與度也不高。目前，只有幸福人壽和人保壽險兩家公司開展了此項業務，而截至今年10月底，人保壽險還沒有出單。大部分保險公司還處于觀望中，中國平安保險（集團）股份有限公司副首席執行官李源祥對經濟日報記者表示，平安保險已經關注到“以房養老”，也在做一些相關研究，但是認為目前該市場前景不夠明晰，因此還沒有推出相關產品的計劃。

作為開拓者，幸福人壽的前行步伐也十分謹慎。繼最早在北京、上海、廣州、武漢4個城市試點后，2017年之后，又新增南京、蘇州、大連、杭州4個城市。

為什么選擇這些城市？而不在全國全面鋪開？幸福人壽方面表示，這一業務模式要求保險公司先行支出保險金，待老人去世后通過處置房產回收資金，對企業的現金流有很高的要求。因此，企業如果大力度推行該模式，需要冒很大的經營風險。

此外，陳磊告訴記者，保險公司確定在某地是否開展此業務需要考慮多方面因素，如城市老齡化程度、人口凈流入狀況、中短期房價、當地政策環境等，其中房價尤其重要，是影響推進該模式的關鍵因素。因此，保險公司選擇房價支撐度較強的城市開展此業務也就不難理解。

陳磊說：“一個50平方米的房子，在北京可能價值300萬元以上，但是在很多二三線城市可能價值不到100萬元，而我們發放養老金的金額主要是根據房屋評估價值確定的。同樣是參與這一養老模式，北京的老人或許可以每月領到1萬元以上的養老金，而一些房價不高城市的老人拿到的養老金數額可能就比較少，對他們來說，就會缺少吸引力。”

從整個行業來看，房價走勢也是影響企業參與度的重要因素。“其他保險公司沒有介入這一領域，每一家的考慮雖有不同，但是對房價長期走勢的考量肯定是一個重要因素。對于我們來說，從長遠來看，房價穩中有升是最理想的狀況。如果房價走勢存在較大不確定性，將制約公司戰略導向和業務開展。”陳磊說。

穩定預期 疏通環節

——政策亟待完善

記者走訪時發現，相關政策對于“以房養老”模式如何發展有著重要影響。在房價、抵押登記、房產處理等環節，政策都發揮著關鍵作用。

中國社會科學院人口與勞動經濟所副研究員王橋表示，推行新的養老模式，應該推動立法先行，通過法律法規樹立一定標準，將有助于新模式的健康發展。

董克用認為，推動“以房養老”業務模式發展，政策的確定性最為重要。“比如房子的產權要有確定性，產權到期后怎么續？要多少費用？是否影響產權處置？這些內容越明確越好。”

幸福人壽方面則表示，開展該業務過程中，保險公司面臨著一些法律風險亟待解決，比如說，抵押房產處置的風險等，期望相關政策和法律法規能給予企業更明確的落地預期。

陳磊認為，如果能推動該業務進行一些模式改進，將有效降低企業風險，提高企業參與的積極性，“盡管房子進行了抵押，老人也拿到了保險金，但是從頭到尾，房子一直不在保險公司名下。老人過世后一般會過戶到繼承人名下，雙方共同處置該抵押房產。事實上，保險公司在這一過程中的話語權比較小。如果房子在完成抵押后，能夠按照約定變成共有產權，抵押權人也擁有一部分產權，就可以降低保險公司處置房產時的一系列法律風險”。

此外，目前政府有關部門針對“以房養老”出臺了指導意見，但是具體到執行層面，還存在不少困難，主要是缺少配套的落地細則，導致很多部門在參與時不知所措，人為阻隔，進而不予辦理。

“在一些城市，老人想辦理‘以房養老’，但是到了抵押和公證環節，當地遲遲不給辦。不是政府職能部門不作為，而是因為大家對這一新生事物不熟悉、不了解，又缺乏明確的實施細則，導致很多部門不知道怎么辦理，大家的溝通成本很高，時間很長。我們在上海辦理的第一單業務，單在抵押登記環節就用了9個月。我們希望所有外部環節都能自上而下暢通無阻。”陳磊說。

盡管困難重重，專家認為，這一模式依然能夠在未來的社會養老體系中發揮更大作用，其模式也可以更加多樣化。“從長遠看，‘以房養老’模式的需求還有待挖掘。中國剛剛開始深度老齡化，隨著社會老齡化速度加快，龐大的老年人群體，特別是那些失能失智老人，需要資金支持和人力照顧。因此，從長遠看，不光是反向抵押貸款，各種把房產轉換成養老資源的方式會越來越多。”董克用說。