樓市“金九”能出手嗎？多地利率上調 貸款或持續收緊

樓市的一舉一動都會牽動人心，央行房貸利率新政雖未落地實施，但不少地區關于房貸利率上調的消息卻不絕于耳。中新經緯客戶端注意到，近期杭州、蘇州、溫州、南昌、鄭州等地上調房貸利率。與此同時，8月底又傳出消息，多家銀行近期收到窗口指導，收緊房地產開發貸額度。

數據顯示，今年前8月，全國房地產調控政策高達367次，累計次數刷新了房地產調控記錄。步入9月，傳統的樓市“金九銀十”會如期而至嗎？隨著LPR改革加速，個人住房房貸利率將有重大變化，下半年房價走勢如何？個人房貸利率會不會下降？相信這些問題都是大家十分關心的。

資料圖：樓群 中新經緯攝

多地房貸利率上調

進入下半年，房貸利率進入反彈階段，盡管一線城市表現相對平靜，但二線城市的多個熱門地區房貸利率卻呈現上漲，有的地區首套房利率甚至上浮25%。其中，蘇州、杭州、長沙調整頻率加快，近期已不止一次上調房貸利率，且部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業務。

目前，北京地區的個人住房貸款利率暫沒有變化，阜外大街建行營業點的一位工作人員告訴中新經緯客戶端，建行仍執行首套房房貸利率上浮10%，二套房貸利率上浮20%。“央行剛剛宣布利率市場化，在這期間(個人房貸利率)是肯定不會調整的。之后是不是上調還不好說。”

中新經緯客戶端對近期調整個人房貸利率的地區進行了一番梳理：

杭州：多家銀行首套房房貸利率在原來上浮5%到8%的基礎上，進一步上調到上浮10%的水平；二套房則上浮到15%。國家統計局數據顯示，7月份杭州新房價環比上漲0.5%，二手房價環比上漲0.1%，漲幅雙雙回落。

蘇州：融360監測的17家銀行分(支)行房貸利率中，9家銀行首套執行基準上浮25%；二套房主流貸款利率水平為基準上浮30%。

溫州：據溫州網報道，國有大行及部分股份行執行首套房貸款利率基準上浮10%，即5.39%；二套房上浮基準15%，即5.635%。該房貸利率水平雖然不是三年來最高，但已是該時間段內的高點。甚至也有銀行開始暫停房貸業務。

南昌：首套房貸利率普遍上浮20%，至5.88%；二套房貸利率普遍上浮25%至30%。據江西日報報道，以100萬元20年等額本息貸款為例，基準利率4.9%的總還款額約為157萬元；利率上浮15%至5.635%，總還款額約166.9萬元；利率上浮20%至5.88%，總還款額約170.2萬元；利率上浮30%至6.37%，總還款額177.1萬元。

鄭州：據鄭州日報報道，首套房貸利率多數銀行按照基準利率4.9%，調整到上浮20%；二手房按基準利率上浮15%至20%不等。這是經歷了約半年連續下調后，鄭州房貸利率近期出現的回彈。

值得一提的是，雖然央行商業貸款新規尚未落地執行，但有地區的房地產中介已經開始躁動，甚至不斷鼓吹房貸基準利率即將上浮。譬如，近日有消息傳出“10月8日起，寧波房貸基準利率5.5再上浮20%，最終將達到6.6。”但最終被證實是假消息。

資料圖：銀行卡。中新經緯 張猛攝

LPR新規之下，利率將有大變化

8月25日，央行發布公告，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價，二套房不得低于相應期限LPR報價加60個基點。

以前個人房貸利率是根據央行公布的貸款基準利率來上下浮動的，即為政策利率。而今后的個人房貸利率要參考市場利率。

由于LPR每個月都可能會變，具體公布時間是每月20日9點30分，分1年期、5年期以上兩個品種，而房貸大多數都是5年期以上的。以8月20日最新公布的5年期以上LPR來計，首套房貸利率不低于4.85%；二套房貸利率不低于5.45%。

值得注意的是，這是全國統一的最低要求，央行表示，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。也就是說，央行各地分支行會結合各地情況，規定加點下限。

此外，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。目前，5年以上公積金貸款利率是3.25%，5年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，公積金政策暫不調整，是當前公積金政策便民和務實精神的體現。既能保障剛需購房成本不上漲，同時也能保持貸款利率水平穩定。

利率會降嗎？對購房影響多大？

對于買房者來說，銀行上浮房貸利率意味買房成本上升，買房之后每個月要承擔的月供變多，還款壓力也會隨之增大。房貸利率與房價呈現反比，利率越高，導致人們購房欲望降低，進一步拉低房價。

短期來看，銀行房貸利率上浮，房價會出現上漲乏力的情況，這對于抑制房地的過度投資是有好處的。長期來看，如果銀行房貸利率一直保持上浮的狀態，未來的房價也可以保持穩定或者是下跌，對剛需形成利好。全面地來看，影響房價走勢的因素還有很多，人口遷徙、當地的樓市政策、貨幣的貶值等都會影響到房價的走勢。

很多人關心，個人房貸利率會普遍上調嗎？業內人士認為，在“房住不炒”的調控背景下，房地產調控不會放松，房地產政策“因城施策”，通過轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點，短期內大部分城市的房貸利率不會下降。

國家金融與發展實驗室特聘研究員、中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼認為，未來一段時間，個人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會太大。不同銀行對個人住房貸款業務定位不一樣，在不同區域的信貸資源投入也相差較大，因此在房貸利率會有明顯的分化，而大型商業銀行房貸利率調整預計相對溫和。

個人房貸政策或收緊

上半年，我國房地產市場迎來“小陽春”，部分地區房價上漲較快，在政治局會議重申“房住不炒”，首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，高熱的房地產市場迅速降溫。

針對未來涉房貸款的監管方向，董希淼認為，從房地產金融的角度看，未來調控可能從三個方面實施：一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場，比如提高房地產開放貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金借助信托等渠道進入房地產項目，比如對房地產信托進行“窗口指導”；三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地產市場。此外，還可能從嚴掌握房地產企業發行企業債券。

嚴躍進告訴中新經緯客戶端，當前房地產政策以從緊為導向，貸款方面的規模控制依然會很強，而對于一些涉足房地產的業務，或者說有可能涉足房地產的業務，相關貸款也會有較強的審查。最典型的就是后續類似信用卡刷卡、消費貸發放等，是不能和房地產的業務有關聯的，否則會被認為是貸款風險較高的現象。

董希淼認為，應繼續實施差別化住房信貸政策，綜合運用多種手段，量價并舉，長短結合，既調控總量又調整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機。既著眼當下又引導預期，將“房住不炒”的定位落到實處。

監管嚴查涉房貸

8月29日，據證券時報報道，多家銀行近期收到窗口指導，要求自即日起收緊房地產開發貸額度，原則上開發貸規模控制在2019年3月底時的水平。這意味著，房地產開發貸余額將從今年二季度末的11.04萬億元減少至一季度末的10.85萬億元規模。

此外，建行副行長紀志宏在2019年中期業績發布會上也稱，要進一步加強房地產開發貸準入標準，確保房地產開發貸合規發展，加強資金用途方面的監管。

事實上，今年以來，監管層針對房地產信貸融資的政策持續收緊，從銀行、信托、債券等多方面出手，嚴控資金違規流入房地產。分析人士認為，涉房貸款未來仍將會是監管重點。

5月17日，銀保監會發布“23號文”，針對商業銀行領域的房地產融資亂象整治作了詳細要求，其中包括：個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場等。

近日，銀保監會公布對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報，通報指出，一些地方中小銀行違規為“四證”不齊房地產項目提供融資，有的機構向未取得房地產開發資質的置業公司發放貸款，用于支付拆遷補償款；此外，違規向資本金不足的房地產項目發放貸款。銀保監會要求，各相關監管機構要采取針對性的審慎監管措施，并依法進行行政處罰。

隨著“強監管”發力，多家商業銀行因消費貸款、涉農貸款等違規“輸血”房地產而受罰，牽涉面甚廣。據經濟觀察報統計，截至7月末，銀保監會、各地銀保監局及分局2019年已開出近1500張罰單，涉及全國共312家銀行，總罰沒金額超過4.3億元。其中涉及“房地產企業”、“房款”的案由多達115份，涉及銀行50家，國有大行、股份行、城農商行和農信社均在內，累計罰款4729萬元。

央行同時加碼，擰緊了房地產貸款的水龍頭。央行二季度貨幣政策執行報告顯示，房地產貸款增速繼續回落。截至6月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為41.9萬億元，同比增長17.1%，增速較3月末下降1.6個百分點。

資料圖：監管 中新經緯 熊家麗攝

調控再創紀錄 房價會跌嗎？

來自中原地產研究中心的統計數據顯示，2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%。累計次數刷新了房地產調控記錄。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，預計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調控，房價平穩的城市不排除出現寬松政策，但只要上漲明顯，房地產調控肯定會加碼。另外，從信貸利率角度看，也不排除針對房地產的利率再次提高。

在嚴躍進看來，下半年房價會小幅降溫，即各類降價促銷下，會有所下跌。但是類似跌幅不會太大。而隨著后續房企銷售業績的實現，預計降價幅度會不斷減少，進而重新出現上漲。