京滬福廈16城 房企融資添“緊箍咒”

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)13日發(fā)布備案管理規(guī)范第4號(hào)文，要求規(guī)范證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市的普通住宅項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政策將對(duì)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)泡沫產(chǎn)生深刻影響，監(jiān)管思路劍指行業(yè)良性發(fā)展。

文件要求，私募資管計(jì)劃投資于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案，包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)熱門城市。

文件特別強(qiáng)調(diào)包括委托貸款、嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)等投資方式是監(jiān)控重點(diǎn)，今后以上類別產(chǎn)品均不予備案。

隨著宏觀調(diào)控的深入，房企直接向銀行融資貸款艱難，因而轉(zhuǎn)向信托、私募、基金子公司等嵌套資管計(jì)劃的通道方式進(jìn)行融資。這些資金來(lái)源仍是銀行為主，且項(xiàng)目集中在熱點(diǎn)城市的普通住宅項(xiàng)目，為房地產(chǎn)企業(yè)提供支付土地出讓金或者補(bǔ)充流動(dòng)資金等業(yè)務(wù)。

近年來(lái)“名股實(shí)債”的模式成風(fēng)，信托、基金子公司等發(fā)行了大量信托產(chǎn)品、私募資管產(chǎn)品，來(lái)募集資金購(gòu)買地產(chǎn)項(xiàng)目，然后通過(guò)地產(chǎn)商的運(yùn)作回籠資金兌付收益。

“去年大量的銀行理財(cái)資金就是通過(guò)這種模式進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)”，滬上一家基金子公司人員介紹，這種產(chǎn)品通常與投資者約定固定的收益，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)甚至降溫，一些產(chǎn)品最后卻爆發(fā)了兌付危機(jī)，普通投資者蒙受了巨大損失。

□分析

有助開發(fā)商買地“去杠桿”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政策直指土地市場(chǎng)資金過(guò)剩所堆積的地價(jià)泡沫。2016年以來(lái)，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”地塊頻現(xiàn)，地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)現(xiàn)象普遍。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)50大城市樓板價(jià)均價(jià)漲幅高達(dá)43%。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政策有助于開發(fā)商買地“去杠桿”，也有利于減少土地市場(chǎng)資金過(guò)剩導(dǎo)致的泡沫，“開發(fā)商日子雖然更難過(guò)了，但是非理性因素會(huì)減少。因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的火熱主要還是因?yàn)橘Y金面過(guò)剩，開發(fā)商不怕拿高價(jià)地，就怕拿不到地，政策收緊后，總有一批開發(fā)商囊中羞澀了。”