閩物業管理條例擬修訂 小區公共收益歸全體業主所有

原標題：閩物業管理條例擬修訂 小區公共收益歸全體業主所有

福州新聞網9月26日訊（福州日報記者 李白蕾）小區公共收益歸誰？物業費收取難怎么辦？專項維修資金什么情況下能使用？對失信業主有無懲戒措施？物業管理關系到千家萬戶，成為重要的民生話題。記者從25日召開的省十二屆人大常委會第三十一次會議上獲悉，回應近年來我省各級人大代表議案、建議中反映集中的物業管理問題，施行10年多的《福建省物業管理條例》要修訂了。本次修訂“干貨”多多，聚集社會熱點，力求通過立法確保修訂后的條例切實管用。

首次業主大會

召開條件降低

省人大常委會對此項立法進行了1年多的調研。據環城工委有關負責人介紹，我省目前有小區1.4萬多個，有成立業委員的僅2400多個，占比不足20%，業委會成立難的情況較為普遍。

解決這一現實矛盾，修訂草案降低申請召開首次業主大會的條件，即規定，一個物業管理區域內5個以上業主發起，可以申請籌建召開業主大會。對于業主大會決定重要事項的表決權數，則仍按“應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主同意”或“應當經物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”等規定。

修訂草案還明確建立臨時物業管委會制度，作為對尚未成立業主大會的住宅小區進行過渡性管理。針對業委會沒有獨立法律主體資格，維護業主利益力量發揮受限的問題，修訂草案明確，業委會符合民辦非企業法人登記條件的，可向民政部門申請登記。

業主違規裝修亂停車

物業有權制止

違規裝修、亂停車堵塞消防通道……個別業主損害公共利益、擾亂小區秩序的行為屢見不鮮，但物業制止起來有難度，這個難點有望破解。

修訂草案明確，業主大會通過的管理規約對業主具有約束力，并確認管理規約可授權物業對違規行為進行制止。物業服務企業有權在物業管理區域內限制違規裝修施工人員、施工機具、車輛進入，對亂停放車輛采取臨時管理措施。

對違反國家有關規定或管理規約、臨時管理規約的業主或使用人，物業服務企業應予以勸阻、制止，經勸阻、制止無效的，應在12小時內告知業委會或臨時物業管理委員會；對違反國家有關規定的行為，應在12小時內報告有關部門。有關部門接到報告后，應按有關法律、法規的規定進小區調查核實查處。

調整物業費

應經“雙過半”業主同意

物業費標準怎么定？定高了，業主不滿意，有的甚至拒交；定低了，物業服務企業難以運轉，造成惡性循環。

修訂草案針對物業費怎么定作了規定，即保障性住房的物業服務收費實行政府指導價；商品房的物業服務收費，實行市場調節價，采取酬金制、包干制等方式。

為避免亂漲價，修訂草案規定：前期物業服務合同終止后，業主大會決定重新選聘物業服務企業的，物業服務收費應當經“雙過半”業主同意，參照當年物業服務市場價格行情在合同中約定。合同履行期間需調整收費標準的，也應經“雙過半”業主同意后重新約定具體收費標準。

明確何種情況

可緊急使用維修資金

住宅專項維修資金續交難、使用難，對此百姓反映強烈。

修訂草案明確，專項維修資金應存入銀行專戶，以物業管理區域或建設項目為單位設立總賬，按房屋戶門號設立分戶賬或者以幢為單位設立分賬；首期專項維修資金由建設單位按建安成本5%交納。

修訂草案對專項維修資金的續交也作出規定，要求專項維修資金余額不足首期專項維修資金金額30%的，由專項維修資金管理部門向業主和業委會發出續交通知，業主接到通知后應及時續交，未能及時續交的，由業委會督促其續交。業委會可對未交清專項維修資金的業主依法提起訴訟。

修訂草案還明確了緊急使用專項維修資金的幾種情況，包括電梯故障、消防安防系統故障、二次供水設施故障、屋頂或外墻漏水等。在這些情況下使用專項維修資金要簡化審核撥付程序并縮短時限。有成立業委會的，業委會自收到申請之日起5個工作日內完成審核，經審核符合撥付要求的，有關部門或業委會應及時向專項維修資金專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金通知。專項維修資金申請、使用情況，應在小區內醒目位置公告。

小區公共收益

歸全體業主所有

按物權法規定，業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。但一些小區仍因公共收益分配問題糾紛不斷。為此，修訂草案明確，物業服務企業利用共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業主所有，并應當予以公布；前期物業服務期間，公共收益可由物業服務企業與全體業主按一定比例分配，物業服務企業所占比例不超過50%；業委會成立后，應在物業服務合同中約定分配比例。

對業主關心的小區停車收費問題，修訂草案明確，共有的車位（庫）停放車輛收取車輛停放服務費的，業委會可委托物業服務企業統一收取，并支付代收酬金。

失信業主或納入征信系統

對不交物業費的失信業主將有懲戒措施。修訂草案將失信業主和物業服務企業納入征信系統。

修訂草案規定，經法院判決，仍拒交物業費的業主將納入個人征信系統；對于應交未交、拒不續交專項維修資金的，業主大會或業委會應當督促其交納，也可依據管理規約向法院提起訴訟。經法院判決仍拒交的，作為失信行為將其納入個人征信系統。物業服務企業或建設單位如果出現未履行好物業服務合同約定并未整改到位、未按規定公布公示有關信息等行為的，經必要行政處理程序后將上述行為記入企業征信系統。