泰禾集團5.4倍杠桿瘋狂擴張 負債近1400億資金壓力大

原標題：泰禾集團5.4倍杠桿瘋狂擴張 負債近1400億資金壓力大

近日，房地產上市公司泰禾集團再發收購公告稱，全資子公司泰禾錦潤以3.12億元受讓句容翔峰置業100％股權，同時以5913.3萬元受讓中加置業100％股權。這是泰禾集團10月份的第五次并購。

今年以來，泰禾集團共進行43場并購，耗資超483億；新增11個地產項目，耗資超54億元。

瘋狂的并購背后是泰禾集團負債規模的急劇攀升，中報數據顯示，截止上半年末，泰禾集團凈資產為228.5億元，負債高達1390.6億元，資產負債率達85.89%，財務杠桿比率達5.41倍。

泰禾集團涉及地產、金融、文化、健康等多領域板塊。10月18日，公司公告稱，擬在未來12個月內出售所持東興證券全部3400萬股股份，占其總股本的1.23%，按10月25日收盤價計，此部分股份市值5.91億元。對于清倉減持東興證券，泰禾集團表示是“根據公司整體發展戰略安排”。

在房地產調控持續，樓市降溫的當下，房地產業正進行新一輪洗牌。對此，也有不少投資者質疑泰禾集團激進擴張后的債務風險，還債能力。

北京時間財經就公司土地儲備、負債、資金鏈、金融布局等情況欲采訪泰禾集團，多次撥打其董秘辦公室電話均無人接聽。

年內43場并購 耗資近500億

大量布局二線城市

泰禾集團主要從事住宅地產和商業地產的開發。以泰禾“院子”、“大院”系列為核心品牌的高端住宅地產產品,以“泰場”“泰禾新天地”“中央廣場”為核心品牌的商業地產產品,在全國具有一定的品牌影響力。

今年上半年，泰禾集團實現營業收入89.3億元，歸屬凈利潤9.2億元。

今年以來，泰禾集團共進行43場并購，耗資超483億；新增11個地產項目，耗資超54億元。

此次通過收購方式落子蘇南句容，泰禾集團延續了其以往拿地的風格。更重要的是，泰禾集團近兩個月“借道”并購儲備土地的腳步一刻都未曾停止。

10月21日，泰禾集團發布公告稱，公司全資子公司南京泰禾錦鴻置業有限公司（簡稱“南京泰禾”）以6.25億元受讓句容濠峰置業有限公司（簡稱“濠峰置業”）49%股權。

10月18日，泰禾集團發布公告稱，其全資下屬公司杭州錦鴻置業有限公司（下稱“錦鴻置業”）擬7.93億元受讓臨安同人置業有限公司（下稱“同人置業”）49%股權。

10月11日，泰禾集團發布公告宣布，子公司天津泰禾和福建凱瑞特以約11.9億元的總價分別收購位于天津、南京的兩個住宅項目，總計擴充土地儲備66.54萬平方米。

10月9日，泰禾集團子公司蘇州錦潤置業以21.8億元競得江蘇東恒海鑫置業有限公司（以下簡稱東恒海鑫）100%股權及7.13億元債權。這也是泰禾集團首次進入昆山市場。

同日，泰禾集團另一子公司廣州增城區泰禾嘉鑫置業有限公司以2.28億收購信威置業100%股權，獲取肇慶七星巖旅游區商住地。

9月14日，泰禾集團子公司江蘇泰禾錦城置業有限公司（下稱“錦城置業”）擬31.79億元，受讓江蘇沃得寶華休閑度假開發有限公司100%股權，同時向沃得寶華提供6.24億元股東借款，專項用于沃得寶華償還原股東等的相關債務。沃得寶華主要資產為位于江蘇省句容市下蜀鎮及寶華鎮內鹿山水庫附近13幅地塊國有用地使用權，總面積48.2萬平方米。

上述并購拿地僅是泰禾集團眾多土地儲備項目的一部分，根據泰禾集團2017年半年報顯示，2017年上半年公司新增項目11個，新增土地儲備304.54萬平方米，計容建筑面積為560.03萬平方米，其中有10個項目通過并購取得，拿地集中在鄭州、福州、合肥等熱點二線城市。

報告期內，泰禾集團新增合并子公司數量為70家，其中60家皆為地產、建筑領域，投資活動產生的現金流量凈額為-129.21億元。

負債超千億 上半年利息支出或超38億

融資渠道受限 資金壓力加大

泰禾集團如此大規模的攻城略地，也使得其負債逐年升高。

中報數據顯示，截止上半年末，泰禾集團的凈資產為228.5億元，負債高達1390.6億元，負債率達85.89%，財務杠桿比率達5.41倍。

此外，泰禾集團還在今年9月發布公告稱，截止2017年8月31日，泰禾集團借款余額為1125.54億元，累計新增借款372.28億元，占2016年末凈資產的比例為171%。新增借款包括：銀行貸款、信托貸款、中期票據、私募債等。

隨著近年來房地產調控政策的相繼出臺，泰禾集團的房屋銷售也帶來了不利影響。據悉，泰禾集團存貨占流動資產近80％，存貨的周轉率逐漸降低，這則說明公司周轉能力越來越差。 更為重要的是，泰禾集團近年來的銷售毛利率呈現拋物線下滑。

半年報顯示，2016年末，泰禾集團流動比率為2.48，2017年上半年為2.31，小幅下降，說明償債能力下降。

除此之外，根據泰禾集團財報顯示，近年來其經營活動產生的現金流量凈額”一直為負數，這也意味著，其對外部融資有著一定的依賴性，而應收賬款周轉率亦在逐年下滑，使得其陷入借新還舊的魔咒。

泰禾集團激進的經營戰略，使得其資金鏈壓力增加，從其發布的公告中也能窺見一二。9月6日，泰禾集團發布公告稱，擬發行不超過26億元公司債券，本期公司債券發行所募集資金扣除發行費用后擬用于償還公司債務。不過該方式的融資成本卻迎來了小幅上升。

而泰禾集團較為依賴的股權質押融資的方式，也隨著上交所等部門發布的《股票質押式回購交易及登記結算業務辦法(2017年征求意見稿)》（簡稱"征求意見稿"）終結。只因該征求意見稿規定，單只股票的整體質押比例不得超過50%。

根據泰禾集團9月6日的公告，泰禾集團大股東泰禾投資累計質押的股份數為5.72億股，占泰禾集團總股本的45.93%。

同時，葉荔女士持有泰禾集團股份1.5億股，占公司總股本的12.05%，葉荔女士將這些股票全數質押。

據此，泰禾集團兩大股東所質押的股票數占公司總股本數的57.98%，已超過監管紅線。

9月15日，泰禾集團再發公告，通過解除部分質押，大股東泰禾投資股票質押比率微降至45.14%，不過加上葉荔女士質押數，依然超過紅線。

此外，根據公告截至目前，泰禾集團實際控制人泰禾投資及葉荔的股票質押率分別為95%與100%。泰禾集團若想仍用股權質押進行融資，這一渠道亦被堵死。

除了發行公司債、股權質押這兩種融資方式外，泰禾集團還有銀行授信這一方式。據悉，截止2017年上半年泰禾集團已獲得銀行授信總額為775.35億元，已使用銀行授信為295.93億元，償還銀行貸款約為14億元。

針對負債上升及股權質押受限等問題，北京時間財經致電了泰禾集團董秘辦公室，不過截至發稿未收到回復。

而半年報顯示，今年上半年，泰禾集團因償還債務支付的現金達299億元，分配股利、利潤或償付利息支付的現金達39.5億元。

在分配股利、利潤方面，今年6月3日，泰禾集團實施了10股派1元的分紅派息方案，分紅金額約1.24億元。由此測算，上半年泰禾集團的利息支出或超過了38億元。

大范圍布局金融

拋售東興證券緩解資金壓力？

“不懂金融的人搞不好房地產”，這句話是泰禾集團董事長黃其森的代表性觀點。泰禾集團涉足金融領域已有7年時間，但大舉布局是從2015年開始的。

早在2010年，泰禾集團就從資本市場上尋求金融領域布局，其先后戰略投資福建海峽銀行、福州農商銀行、東興證券。

不過，近日泰禾集團發布公告稱，公司擬在未來12個月內出售所持東興證券全部3400萬股股份，占其總股本的1.23%。按10月25日收盤價計，此部分股份市值約5.91億元。

2015年，泰禾集團開啟金融領域布局模式。

2015年5月23日，泰禾集團聯合福建能源集團、陽光城集團等其他9家福建當地企業，欲成立海峽人壽，該保險公司主要經營人身險。不過結果令人失望，海峽人壽未能如愿拿到牌照。

隨后，泰禾集團轉戰銀行領域。2016年9月20日，泰禾集團旗下子公司福建中維房地產公司作為發起人，聯合永輝超市、陽光控股等其他10家福建當地大型民企，欲成立福建華通銀行。

然而，該計劃依舊胎死腹中。僅一個多月之后，泰禾集團退出了發起成立福建華通銀行的事宜。

在外部金融領域布局屢遭遇挫折的同時，黃其森也在打造內部金融板塊，畢竟與其他大型房企相比，泰禾集團缺乏低成本的融資渠道，此舉也有降低泰禾集團融資成本的目的。

2015年5月29日，泰禾集團與控股股東泰禾投資投入現金10億元發起成立泰禾金控（平潭）集團有限公司（下稱泰禾金控），泰禾集團占股80%，泰禾投資占股20%。

2015年12月9日，泰禾集團再次出資4.75億元，泰禾投資再次出資10.25億元，泰禾金控的注冊資本從10億增加到25億元。此次增資之后，上市公司泰禾集團占股51%，泰禾投資占比49%。

成立不久之后，泰禾金控分別設立了上海懿禾資產管理有限公司（持股100%）、上海禾苗股權投資基金管理有限公司（持股90%），注冊資本分別為3000萬元、1000萬元。2016年三季度，泰禾金控還在在二級市場成功買入天房發展1.64%股權。

在2016年11月，泰禾金控宣布出資2億元參與“華能信托路聚鑫6號集合資金信托計劃”，不過業績平平。

瑞華會計師事務所對泰禾金控2017年1—4月作為的審計報告顯示，泰禾金控2015年的凈利潤為-113.4萬元。2016年扭虧為盈，凈利潤為969.446萬元；但2017年1-4月的凈利潤則僅為4.3799萬元。