房企們“小目標”千億？調控長效機制到底是啥？福州這場論壇都說了

1月，各家房地產企業2017年的數據陸續出爐。17家房企的銷售流量金額突破千億元大關，還首次出現3家“五千億”梯隊隊員。最近業內都在熱議，房企是否會將1000億規模作為普遍的“小目標”？另外，很多網友好奇，在樓市調控中反復提及的“長效機制”，在新的一年是否有實質性動作？新時代，人民對居住方面的“美好生活”具體有哪些需要？

這些問題，在1月20日舉行的“融僑福州論壇”2018中國房地產發展趨勢高峰研討上引發了與會嘉賓的深度交流碰撞。

福建日報新媒體海峽網當天出席了其全國媒體專訪會，并對論壇進行了4小時全景式直播。

1 “規模”優先于“利潤”

今年剛開年，很多股民就感受到了地產股引領大盤走出的凌厲上升行情。顯然其中一個重要的因素，在于龍頭房企2017年的銷售業績超乎預期。

易居企業集團副總裁于丹丹在論壇上介紹，碧桂園、萬科、恒大是最先躍上“5000億”臺階的3家房企，還有6家房企在2017年首次進入千億房企梯隊。其中，融創全年業績同比大幅增長140.3%，至3620億元，光光一個四季度業績就增長了1575.3億元，這讓它同時成為四季度和12月的冠軍。

排行  企業名稱  2017成交金額（億元）  1 碧桂園 5500.1 2 萬科地產 5239 3 中國恒大 5131.6 4 融創中國 3620 5 保利地產 3150.1 6 綠地控股 3042.1 7 中海地產 2013.7 8 龍湖地產 1560.3 9 華夏幸福 1538 10 華潤置地 1512 11 綠城中國 1457.1 12 金地集團 1403.2 13 新城控股 1260.1 14 招商蛇口 1126.3 15 旭輝集團 1040 16 世茂房地產 1010.2 17 泰禾集團 1007.2 18 中南置地 963.2 19 陽光城 915.3 20 正榮集團 910.2 21 魯能集團 893.7 22 萬達集團 891.2 23 富力地產 883 24 雅居樂 866.1 25 中梁地產 757.9 26 榮盛發展 730.2 27 遠洋集團 723 28 融信集團 703.1 29 中國金茂 693 30 藍光發展 689.1 31 中國鐵建 685.3 32 金科集團 681.2 33 首開股份 679.1 34 濱江集團 615.1 35 祥生地產 567.6 36 融僑集團 562.1 37 龍光集團 560.1 38 首創置業 558 39 佳兆業 467.1 40 中國奧園 455.9

2017年TOP100房企中的絕大部分都超額完成了全年業績目標。龍頭房企中，碧桂園以5500億元的業績，完成上調后的5000億元目標的110%。恒大5132億元，完成全年4500億元目標的114%。融創得益于高增長，完成3000億元目標的120.7%，業績完成率在所有房企中排在前列。

但是去年的行情并不是“皆大歡喜”的，大小房企的差距進一步拉大。

據于丹丹介紹，從分規模房企的集中度來看，TOP10房企和其他梯隊房企的規模差異十分明顯。2017年TOP10房企已經占據了近1/4的市場份額，集中度較2016年末提升了5.7個百分點。而其他梯隊房企的集中度增速則較低，TOP51-100和TOP101-200梯度房企的集中度甚至較2016分別降低了0.2和1.4個百分點。

不同規模房企的數量變動也反映了這個趨勢。全年業績500億以上的房企數量較2016年增加了15家；300億-500億規模和100億-300億規模的房企數量分別減少了4家和13家；而100億以下的房企數量增加了2家，200強房企的業績分布呈現了兩頭增多，中間減少的趨勢。

在這樣的競爭形勢下，房企是否已經把規模作為主要的追求目標？“1000億”會成為一個分水嶺嗎？

億翰股份董事長陳嘯天認為，規模優先于利潤，“利潤只是當下的收益，而規模是未來的基礎。”規模是資源的載體，唯有規模才能承載更多資本、信息、人才資源。

當不少人猜測房地產業是否已經飽和、“到頂”的時候，陳董事長判斷，十年后中國將出現一批多元化產業集團，它們可能均脫胎于當前的房地產企業。

在融僑福州論壇前召開的全國媒體專訪上，海峽網了解到，一向以穩健形象示人的融僑也計劃用三年左右實現1000億元的規模。“接下來兩到三年里面，一家房企如果沒有達到千億規模，應該說它是存在出局的可能性，或者以后只能做一些小的事情，在整個行業里面沒有太大的話語權。我們也是要邁入千億門檻，這點我們的戰略目標是很明確，也是堅決的。”融僑集團首席投資官鄭偉表示。

對于這個目標如何分解實現，融僑有個“3+5+X”的布局。其中的“3”，一個是大本營福州區域，另兩個是華東和華南區。“5”是5個二線城市區域，從北往南分別是天津、合肥、鄭州、武漢、閩南。“X”布局在西南區域，包括西安、重慶等。上面每個區域的目標是100億-200億，中心城市要做到50億-100億，機會型城市是30億-50億。

此外，融僑將加強與其他房企的合作，加大在產業方面的落地力度，共同確保千億目標的實現。

然而融僑畢竟不是一家激進風格的房企。首席投資官鄭偉舉例，融僑想進入華南區域，如果通過招拍掛、收并購，都難有好項目，而主要將立足于通過舊城改造的途徑來進入。“這樣就意味著我們可能要靜下心來做項目，不可能是很快的。我們把規劃放在三年或者五年里面。”

“我們創始人林文鏡先生的想法不是做行業第一，畢竟他在回國做地產前，在國外就有很多產業。我們覺得，他想的是要給社會帶來什么，要給大家提供美好生活核心城市服務。”融僑集團首席品牌營銷官張巖說，“有一些企業是不放過布局任何的城市和產業，因為擔心規模成長得慢。而我們公司的這種營銷壓力相對比較小，拿的地塊基本處于核心城市，所以去化容易。”

易居企業集團副總裁于丹丹也發現，當前房企進入的城市的趨同性達到90%以上。為了做大規模，就不能仔細挑選城市，不得不廣泛地進入一二線和三四線各城市。

于丹丹預測，未來3-5年，大房企仍會追求規模，而對于整個市場來說，規模已經上了一個大臺階，將來更多是結構和產品上的比拼。房企的專業化將會促進“小而美”的路線，縮短戰線，將自身優勢業務作為核心業務。對于規模300億左右的房企而言，增長已經遇到瓶頸，不進則退。繼續擴張的話，對自身的運營管控和資金運作能力都有較強的要求。