福州租房市場調查：平抑房租 治標更要治本

海峽網4月3日訊（福建日報記者 魏桂蓮 實習生 陳益梅)

去年9月，國務院發文提出，大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，隨后又提出總結推廣住房租賃試點經驗，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。近日，記者對福州租房市場進行調查。

爭搶房源 房租漲聲又起

“我每月工資的六成要交給房東，可眼看房租還要漲……”做市場營銷的樊志勤從安徽老家來福州打拼好幾年了，一直都是租房。令小樊愁眉不展的是，每年房租都上漲好幾千元，今年租房到期之后，房東又要求每月再加價1000元。他的不少同事都接到房東提租的通知。

對于許多像小樊一樣靠租房在城市打拼的年輕人來說，每個月的房租支出幾乎要占到收入的一半以上。

租住丞相坊民宅的夏美麗每年春節回老家前就退房，年后返回福州再租。今年回福州后，房東答應預留的房間沒留，租金漲30%。“現在住的10平方米的房子，跟我前幾年住的18平方米的租金一樣貴。”夏美麗對記者說。

福建融都置業集團負責人祁力介紹，2015年和2017年，住建部連續發文培育租房市場。在這樣的環境下，催生了一個新興的行業——“長租公寓”，即開發商或相關公司將業主房屋租賃過來，進行裝修，配齊家具家電，以單間的形式出租。“這兩年長租公寓發展非常迅猛，創業公司、房企、傳統中介等紛紛涌入，競爭十分激烈。”

祁力告訴記者，廣州、深圳等12個住房租賃試點城市已全部上線國有住房租賃平臺，許多中介公司、開發商、房產代理公司紛紛建立自己的公寓品牌。集中式公寓、分散式公寓、青年公寓、白領公寓如雨后春筍般出現。據統計，國內排名前100名的房地產開發商中，已有超過30家涉足長租市場。房租炒高的現象迅速從一、二線城市蔓延到三、四線城市。“中介爭搶房源的現象在福州也不鮮見，零散出租房整包下來做‘長租公寓’，價格漲幅最高達50%左右。”

福州江南水都的葉女士本打算以3500元的價格將文化宮附近一套兩居室出租。貝殼租房網和安居客為爭搶房源，多次向葉女士抬高房租，最后貝殼給出4800元/月的價格。以此計算，單獲取房源這一環節，房租就漲了近40%。

福州大學法學院博士生導師丁國民教授和北京中銀（福州）律師事務所鄭少芬律師對這一現象均稱，資本進入租房市場，壟斷大量房源，最終通過提高房租，過度榨取了利潤。

在一家地產公司做分析師的張可女士認為，對很多中介公司而言，目前租賃業務大部分都是通過低價囤房，包裝后高價出租，賺的是租金上漲的差價，制造上漲預期。一房網總經理柳飛接受采訪時直言：“目前這種對房屋租賃市場利好頻出的大環境下，抬價搶房是很正常的事情。”

中介哄抬房價，是房租上漲的主要原因嗎？丁國民教授分析，市場供需錯配突出是一個重要因素。一方面，通過限購等政策，市場上的現有房源會更均勻地分散到“剛需族”手中，流轉到租賃市場的房源會逐漸變少。另一方面，城市改造、清理違建等減少了原有不規范房源，房地產市場趨冷導致新增房源數量也大幅減少，這都導致租賃市場上的房源增長不足。

群租安生 皆因囊中羞澀

記者在位于工業路的東輝花園小區內一戶普通住宅看到，總共130多平方米的套房，隔出了10間臥室。剛搬進來的吳黎告訴記者，她今年大學畢業到福州，先后看了十多處房子，不是價格太貴，就是在郊區。“這間房是離職回老家的同事讓出來的，不然我還租不到。”吳黎告訴記者，房間很擠，好在很干凈，月租1300元也還承擔得起，走路上班只需十幾分鐘。“雖然這是群租房，但只要安全、負擔得起、方便工作和生活，比什么都強。”

吳黎隔壁住的是一位每月掙6000多元固定工資、還在咖啡店兼職、一周還有兩節英語家教課程的湖北女孩。她非常勤快刻苦，打三份工，早7點出門，晚12點回家。6000多元固定收入，為什么不租好點的房子住？因為她有家人因病欠下了幾十萬元的債務。“我要盡快還清這些錢，不能讓借錢給我們的人失望，也不能讓父母一直壓力過載。”女孩對記者說。

在福州軟件園附近的一個村莊里，一套150平方米的住房被隔成5個房間——3個六人間，1個八人間和1個雙人間，一共28張床位，每張床位收取的費用從500元到1000元不等。房東仲女士說，她看中的就是剛剛畢業的年輕人的需求，“年輕人剛出來工作，對住和吃要求不高”。

住在這里的黃捷今年剛從名校畢業，收入不高。他住在8人間里，這是從客廳里分出來的一部分，用一塊簾子遮擋起來，里面擺放著四張上下鋪的床，中間一張桌子上堆放著一些雜物。因為沒柜子，不少行李都一股腦塞在床下、陽臺上，房間凌亂不堪。黃捷說，這里一共住了19個人，生活很不方便，單是洗澡上廁所，就經常要長時間排隊。

記者走訪了福州市倉山區、晉安區、臺江區以及鼓樓區周邊城鄉接合部的多個居民小區，發現群租房不少。“安置小區群租房的比例更大。”鼓樓區五鳳蘭庭多家房屋中介的工作人員介紹，每年畢業季或年后返工潮，都會把群租房市場推向高峰。“我在中介工作了6年多，感覺群租房更容易推銷，高峰時段可以說是‘一床難求’。”一名資深中介說。

群租房的主要客戶是囊中羞澀的畢業生和低收入的外來務工人員，對他們而言，在群租房內安生是一種無奈的選擇。他們期盼政府加大公共租賃住房和廉租房的供給，或是政府加強與企業的合作，對社會上一些空置房進行回租，補貼后平價投放市場，再轉租給剛剛開始創業就業的低收入人群。

一位福州阿姨說：“外地來打工的孩子掙錢少，還要省下錢來養家，要多給他們一些關愛和包容。要鼓勵有空房子的人拿出房子租給這些孩子，經適房也好，自建房也罷，能讓這些孩子住上安全的房子才最重要。”

平抑房租 治標更要治本

據國家權威部門統計，僅2018年就有820萬名高校畢業生步入社會，其中有一半選擇異地發展，這一群體到目的地首先要通過房屋中介解決安居問題。

省住建廳工作人員徐先生認為，長租中介的發展是租房市場發展的必由之路，我省各地主管部門也結合當地實際積極采取措施杜絕惡性競爭擾亂市場秩序。從2001年起，我省抓住國家支持廉租房建設的機遇，采取多種方式增加廉租住房房源。一是在目前已竣工、在建的經濟適用住房項目中，收購一批作為廉租住房；二是對符合條件的現有存量公有住房、安置房，改造后作為廉租住房，并結合棚屋區、危舊房改造，對符合廉租住房條件的優先賦予合法身份。三是推動經濟適用住房和廉租住房供應對象逐步實現銜接，經濟適用住房實現租售并舉，擴大廉租住房保障范圍。四是在經濟適用住房、限價商品住房以及普通商品房中配建廉租住房，到目前解決了數十萬戶低收入家庭的住房問題。近年來，各項有效有力的政策在我省各級各層面相繼推出，對租賃市場形成了和購房市場一樣的嚴格監管態勢。

鄭少芬律師表示，城市房租的持續上漲，確實會帶來負面影響。但解決的方案應該是政府面向低收入群體，加大公租房、保障房的供給。同時，采取靈活措施鼓勵閑置存量房進入租賃市場，以市場化的手段、公益化的目的來平衡供需市場，從而增加租房群體的選擇余地。

福建省政協委員、高級評估師雷云提出，針對住房租賃企業利用融資獲取的資金惡性競爭搶占房源、以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源等亂象，監管部門應該加大管控力度。如北京針對住房租賃市場的現狀，召集10家主要住房租賃企業共同承諾“三不得”：一不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；二不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；三不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，還共同承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的存量房源投向市場，以“不漲價”的方式平抑已波動的租金水平。在這方面，福州也可向北京學習借鑒。雷云建議，通過住建系統，建立租賃市場的價格指導，每月公示；如出現異常交易，老百姓可以舉報，嚴處哄抬房價的行為；建議嚴格監管進入長租公寓的資本；建議加快住房租賃行業立法，比如嚴格限制群住房的最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準；對企業惡性競爭等行為加強監管的同時，加大培育多元化租賃住房供應主體的力度，增加平價租賃房源的供給，切實保障城市居民的住房需求，更好地適應“租售并舉”住房新時代。

丁國民教授表示，資本進入租賃市場，使我們面臨一個新課題：租賃市場如何防泡沫？從房租的監管來說，其實本質上是房源分類的概念，建議形成系統的分層次房源資源庫，以吻合更多層次的需求，這樣能夠讓資本也關注低價房源，而不是只關注中高端房源。租賃市場要和購房市場一樣要形成監管，形成租賃市場的價格指導，這樣可以在一定程度上穩定租賃業務和租金走勢。加快住房租賃行業立法、對企業惡性競爭等行為加強監管的同時，要加大培育多元化租賃住房供應主體的力度，增加平價租賃房源的供給。