福州臺江在老舊小區推廣“家園事務服務中心”模式

蒼霞新城嘉華苑休閑廣場。記者 鄭帥 攝

平坦整潔的道路連接著每座居民樓，休閑廣場上老人們談笑風生，花圃綠樹間孩童們玩耍嬉鬧……這是昨日午后記者在臺江區蒼霞新城嘉華苑看到的情景。很難想象，這樣“潔凈美”的小區，在7年前是出了名的“臟亂差”。

變化，源于臺江區走出的一條基層社會治理創新之路。該區探索成立民間非營利組織——家園事務服務中心，承接小區物業管理，形成“黨委政府引導、街道部門協同、社區群眾參與、家園中心實施”的老舊住宅小區管理模式，取得初步成效，并在全區推廣。

燙手山芋 誰來管

探索“民非”組織接管

時鐘撥回到2012年，臺江區蒼霞新城物業公司因經營不善、管理不當撤出，5個小區陷入無序狀態，垃圾遍地、外來人員隨意出入、車輛隨意停放……蒼霞新城，成了一塊“燙手山芋”。

時間倉促，誰來管，成為擺在政府面前的難題。由于物業費標準低、繳費率不高，沒有合適的物業公司接盤；而社區居委會人力有限，派不出人手專門管理這個有著3100多戶居民的小區……

“小區天然具有公共管理的屬性，我們以此為突破，探索新的管理模式。”臺江區委常委、副區長徐超說，受臺江其他小區居民自治管理模式的啟發，時任蒼霞街道黨工委書記的他有了靈感，“能不能注冊一個民間非營利組織來接管小區？”

他與上級部門、專家學者多次溝通，探討“民非”組織管理小區的可行性，得到多方支持。當年6月，由8個社區居委會共同發起的蒼霞街道家園事務服務中心誕生。

家園中心的管理團隊大多來自社區居委會的退休人員，當了30年居委會主任、退休不久的方蘭鳳成了“掌門人”。“家園中心不以營利為目的，同時成立了理事會、監事會。”方蘭鳳介紹，理事會是作決策的，由熱心業主、社區居委會工作人員等擔任；監事會則負責監督，由街道、社區及業主代表組成。

“家園中心模式有法理支撐，是通過法治思維、法治方式普及老舊住宅小區物業管理服務的探索。”福建縱然律師事務所的律師郝少松說，一方面，《物權法》規定業主可以自行管理，也可以聘請物業服務企業或其他管理人管理，家園中心就屬于“其他管理人”；另一方面，家園中心屬于在民政部門登記的民辦非企業法人，可以從事物業管理服務，但收入須用于業務，不得分配。

百廢待興 怎么管

多舉措建“五有”小區

家園中心進駐之初，蒼霞新城可謂百廢待興。

“當時小區里幾乎看不到可以休閑活動的地方，路被車輛堵得嚴嚴實實。”家住嘉和苑的唐國興回憶，家園中心為居民們辦的頭一件事就是把車輛停放管起來。

安裝道閘，禁止外來車輛停放，聘請保安當停車引導員，高效利用停車空間，停車位從原來的80個增加到110個。“停車難”得到緩解的同時，停車收費貼補了小區管理的費用，還追繳了不少歷年欠下的物業費。

另一個被啃下的“硬骨頭”是用水問題。由于管道破損、漏水嚴重，高層居民不僅時常停水，還要不明不白地繳分攤費。而因店面水管漏水，家園中心每個月還要貼補2萬多元水費。

2013年起的3年內，家園中心多方籌措、申請、溝通、協調、出資，完成了蒼霞新城5個小區“一戶一表”改造。其間，臺江區把蒼霞新城納入老舊小區整治，與家園中心合力，逐漸讓蒼霞新城成為環境保潔有人做、綠化植被有人養、人員進出有人問、安防監控有人管、車輛管理有秩序的“五有”小區。

“家園中心做的每一件實事，我們都看在眼里。”唐國興帶著記者逛起小區，言語間幸福感滿滿，“小區變化可大了！你看，停車從沒人管到人工管、從刷卡到自動感應，一直都在進步。走在路上也不用擔心高空拋物，環境干凈多了……”

“老蒼霞”楊麗玉也不停點贊：“與以前的物業不一樣，家園中心更貼近我們百姓。”

長治久安 咋實現

多方發力實現共贏

小區管理走上正軌，家園中心卻沒有松口氣。他們靶向長效治理，在聚合團隊凝聚力、保障資金良性循環、攜手居民參與共治等方面發力。

家園中心創建之初就成立了黨支部，推進“紅色領航工程”，結合實際開展“二亮一比”、黨員先鋒崗（示范崗）等活動，引導黨員發揮先鋒模范作用。“群眾對黨組織的信任，讓工作開展有了向心力。”方蘭鳳說，有的業主怒氣沖沖找上門，看見他們是退休居委會主任或黨員，怒氣就消了一半，溝通也順暢了。

以黨建為引領，家園中心堅持非營利性，收益“反哺”居民，真正實現“取之于民、用之于民”。蒼霞新城的物業收費標準保持每平方米0.38元/月，也不收取水電公攤費，如何保證低價高效服務？家園中心的秘訣是開源節流。

“開源”方面，“家園中心挖掘停車場、快遞柜、廣告等公共部分收益，政府也通過獎勵予以支持。”徐超介紹，以物業費繳交率50%為基準線，臺江區設計了每提高10%可享受不同獎勵金額的激勵方案，引導家園中心提升管理服務水平，也帶動居民形成繳費意識。如今，蒼霞新城的物業費繳交率由原來的不到50%提高至75%以上。

“節流”方面，家園中心聘請的人員以退休或本地居民為主，5個小區的財務、綠化、水電工還實現資源共享，節省了人力成本、管理成本、運營成本。

去年，家園中心各項收入合計300萬元，扣除成本支出，剩余資金“反哺”于小區建設，開展“家園”式居家養老、微綠化景觀等項目。

“家園中心所產生的利潤不用于分配，與追求利潤的物業公司有著本質區別。”臺江區政府主要領導說，實踐證明，“民非”組織依法承接物業管理服務，有人情味、有幸福感，“黨委政府引導、街道部門協同、社區群眾參與、家園中心實施”的工作機制破解了老舊小區無物業管理的難題，為創新基層治理積累了經驗，實現了居民、政府、社會組織的三贏。

復制推廣 怎么做

形成長效管理機制

在臺江，老舊小區占了三分之二。如何將家園事務服務中心在蒼霞新城的成功經驗復制推廣，成為臺江區的新挑戰。

成立“家園事務服務中心”推進工作領導小組、出臺管理導則等10多份規范性文件、繪制接管操作流程圖、開展觀摩學習培訓……一系列“熱身動作”后，臺江區近期發出號令，家園中心正式“挺進”全區10個街道，對不同類型老舊住宅小區實施“駐點式”或“非駐點式”服務。

鰲峰街道家園事務服務中心“駐點”亞峰新區剛滿月，小區就變了樣。居民陳美英感嘆：“終于可以一覺睡到天亮了。”

原來，每天凌晨三四點，大量外來攤販就涌進小區主干道，噪聲不絕于耳。“路被堵得水泄不通，別說車輛難以通行，連走路都不方便。”陳美英說，這些流動攤販難管，物業換了一家又一家，都束手無策。

從街道辦事處退休的鰲峰家園中心主任翁家寧帶著隊伍進駐后，聯合城管、居委會等治理占道擺攤亂象，將外來攤販疏導出小區，24小時嚴守大門。看到他們的工作成效，居民的鼓勵越來越多：“你們不一般，再接再厲！”“一定要堅持住啊！”“物業費太低？提高些沒問題！”……聽到這些，翁家寧也更有信心：“我們會和大家一起，把小區管得更好。”

“社會治理的重心在基層，黨的十九屆四中全會為推進基層治理創新指明了方向。我們結合開展‘不忘初心、牢記使命’主題教育，堅持黨建引領，呼應群眾關切，推行‘家園事務服務中心’模式，取得初步成效。”臺江區委主要領導表示，將結合貫徹落實全會精神，在全區深化推廣這一模式，推動形成老舊小區長效管理機制，讓群眾收獲更多的獲得感、幸福感、安全感。

福州日報記者 楊瑩 莫思予