房貸利率可協商 央行新政對福州購房者有哪些影響

央行今年8月17日發布公告，要求各銀行應在新發放的貸款中主要參考貸款市場報價利率（LPR）定價，但存量貸款的利率并未調整。針對這一問題，央行12月28日發布公告：自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

央行新政對福州購房者有哪些影響？購房者該選擇哪種利率呢？昨日，記者就此采訪了福州銀行業及房地產業相關人士。

房貸利率定價方式

明年8月底前轉換

“央行公告的內容，通俗來說就是從2020年1月1日起，所有銀行發放房貸不能再按照以前的貸款基準利率（4.9%）上下浮動來定價，而是要以LPR為基準加點來定價。至于存量房貸，也就是2020年1月1日之前商業銀行發放的所有房貸（不包括公積金貸款），從2020年3月1日開始到8月31日之前，也要全部切換成新的定價機制。”昨日，一家在榕銀行房貸部門的人士告訴記者，央行公告涉及的主要是房貸，包括住宅、寫字樓、商鋪等房貸。

簡單來說，就是2020年前購房、商業貸款參考貸款基準利率定價的購房者需要注意這項新政，使用公積金貸款的購房者不受影響。

為保持市場穩定，定價機制切換后第一年，實際利率和之前的還款利率保持不變，一年后，實際利率跟隨最新的LPR漲或跌。

值得一提的是，公告表示，借款人和銀行可以協商將定價基準轉換為LPR，或者轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換后就不能再改了。“選擇LPR意味著以后至少每年都會調整一次，選擇固定利率則意味著你貸款期限內的貸款利率不變。”銀行相關人士表示，考慮到以后降準降息是大趨勢，購房者選擇以LPR為定價基準加點的方案或許更加穩妥。

新舊利率轉換到底怎么計算？

對普通購房者來說，他們關注的是利率定價方式如何轉換。

記者就此問題咨詢了福州多家銀行的房貸部門工作人員，他們以目前常見的“基準利率上浮”和“利率打折”為例進行了分析。

先來看看在基準利率基礎上上浮的例子。假設福州一位2014年購房的市民，貸款期限為30年，剩余期限25年，原合同約定5年期以上基準利率上浮10%的貸款要轉換。那么，現在該市民的房貸執行的利率是4.9%×（1+10%）=5.39%。

今年12月發布的5年期以上的LPR為4.8%，假如借貸人和銀行確定在4月1日轉換定價基準，且重定價周期為1年，重定價日為每年的1月1日，那么加點幅度就是0.59個百分點（4.8%+0.59%=5.39%）。2020年4月1日到2020年12月31日，房貸利率就按5.39%來執行。

2021年1月1日，第一個重定價日到了，該市民的房貸利率才會改變，假如LPR從4.8%降到4.6%，則房貸利率就變成了5.19%（4.6%+0.59%=5.19%）。

再來看看貸款利率打折的例子。假設福州一位2009年購房的市民，當時的貸款利率打7折，貸款期限30年，現在還剩20年，則原約定合同利率為4.9%×0.7=3.43%。

今年12月發布的5年期以上的LPR是4.8%，如果借貸人和銀行確定在4月1日轉換定價基準，且重定價周期為1年，重定價日為每年的1月1日，那么加點幅度就是負的1.37個百分點（3.43%-4.8%=-1.37%）。2020年4月1日到2020年12月31日，該購房者的房貸利率均按3.43%來執行。

2021年1月1日，第一個重定價日到了，該市民的房貸利率將發生變化，如果LPR從4.8%降到4.6%，則房貸利率變成了3.23%（4.6%-1.37%）。

新政對樓市有什么影響？

新政施行之后對樓市有什么影響呢？

“總體來看，該政策對樓市影響偏空。因為在利率高的時候，把上浮的幅度固定了。”昨日，福州某房產研究機構的負責人表示，近兩年福州有一些購房者的利率是在基準利率基礎上上浮20%，本來寄希望于未來基準利率下調后可以少付一點利息，而央行新政把未來二三十年的利率上浮比例固化了。

以上述房貸利率在基準利率基礎上上浮10%的市民為例，現在該市民的房貸利率是4.9%×（1+10%）=5.39%。按照現行的計價方式，如果以后房貸利率降到4.6%，那么該市民的房貸利率是4.6%×（1+10%）=5.06%。如果根據LPR來定價，屆時該市民的房貸利率是5.19%（4.6%+0.59%=5.19%）。

業內人士表示，之前有不少購房者寄希望于樓市調控放松，但從目前的各項政策來看，這是不切實際的。

福州晚報記者 江海