工業項目建設如何審批、監管？福州出臺新政

工業建筑高度原則上不超過50米，宿舍建筑層高不大于3.6米，嚴禁建設成套住宅、賓館酒店等非生產性配套設施……工業項目建設如何審批、監管？9日，福州市人民政府網站公布實施意見！

詳情如下↓

福州市人民政府辦公廳關于進一步規范工業項目建設審批和監管的實施意見

榕政辦〔2022〕36號

各縣（市）區人民政府、高新區管委會，市直有關單位，各工業園區管委會：

為進一步規范和完善我市四城區工業園區范圍內工業項目建設審批，強化批后監管，結合《福州市人民政府辦公廳關于進一步規范工業用地增容標準認定審批機制的實施意見》（榕政辦〔2020〕2號）及《福州市人民政府辦公廳關于工業用地增容標準認定審批機制的補充意見》（榕政辦〔2020〕88號），經市政府研究同意，現提出以下意見：

一、準入審查

園區管委會對提升改造項目申請進行審查，經審查，項目存在違法建設、擅自改變土地用途和建筑使用功能等違法違規行為的，屬地區政府會同園區管委會監督企業依法依規整改到位后，由園區管委會結合提升改造項目的產業類型、稅收、投資強度等要求，提出初審意見報屬地政府研究。

項目通過準入審查后，園區管委會負責全程代辦項目用地、規劃審批報建手續。

二、方案管控

（一）建筑功能

嚴禁在工業項目用地上建設用途為成套住宅、賓館酒店、培訓中心、專家樓、招待所等非生產性配套設施。

（二）建筑設計

1.間距：工業建筑之間的間距按其廠房類型滿足消防防火間距；工業建筑對外（含工業項目配套建設的辦公、宿舍）間距仍應滿足技術規定要求。

2.工業建筑（含廠房、倉庫）平面布局不得采用住宅套型，不得設置飄窗及陽臺，不得設置廚房等居住空間；衛生間、茶水間及各類井道必須集中設置，不得預留可作為住宅用途排水、排污、排煙及燃氣等管道及非集中設置的衛生間沉池。

3.工業建筑主要柱距應不小于8米，建筑層高應不低于4.5米，并且不得在每層中部預留結構梁，當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算（特殊工藝流程需要的除外）；工業建筑應設置貨梯，在滿足設計規范的前提下，樓梯、電梯（貨梯）宜集中靠四周墻體設置。

4.工業建筑（含廠房、倉庫）應結合產業及項目實際需求在設計時統籌考慮建筑荷載，荷載應滿足相關工業建筑設計規范要求并通過施工圖審查。

5.工業建筑高度原則上不超過50米，建筑系數應不低于40%，建筑系數=（建筑物占地面積+構筑物占地面積+堆場用地面積）÷總用地面積。

（三）綠地率

工業項目綠地率應按不低于15%且不高于20%控制，產生有害氣體及污染的工業項目綠地率按國家有關規定執行。

（四）行政辦公及生活服務配套設施

1.將工業項目所需的行政辦公及生活服務配套設施用地面積占工業項目總用地面積比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高至30%，提高部分全部用于建設宿舍型保障性租賃住房。配套辦公、宿舍原則上應按使用功能獨立集中設置。

2.宿舍建筑層高不小于2.8米且不大于3.6米，宿舍建筑公共部分的門廳、大堂、內廊等空間在設計時不受上述層高限制。宿舍不得設置成套住宅，不得設置廚房，不得預留燃氣管道，可結合實際需求設置必要的操作間。

3.宿舍套型建筑面積30平方米（含公攤）以下的占比不小于80%，最大套型建筑面積不得大于45平方米（含公攤）。

（五）停車設置

鼓勵開發工業項目地下空間，地面不宜設置小型汽車停車位，具體汽車數量結合設計方案確定。

（六）預制率裝配率

提升改造項目供地和首次核發《建設用地規劃許可證》時間均早于2017年的，建設主管部門不作預制裝配率要求。

三、全程監管

（一）土地出讓合同監管

1.工業用地原則上不得分割轉讓，但下列兩種情形除外：

（1）園區內存量工業用地收儲后公開出讓的，項目建成（以辦理不動產權登記為準）后，允許按棟分割出售。在土地出讓前，屬地區政府應會同園區管委會明確銷售對象的準入條件（包括但不限于產業類型、稅收貢獻），經市政府批準后一并納入出讓方案，出讓后寫入出讓合同。工業用地的辦公、生活服務等配套用房不得出售，由競得人自持。

競得人按棟銷售時，受讓企業應經屬地區政府會同園區管委會審核同意，并在簽訂銷售協議的同時，與園區同步簽訂履約監管協議，約定經濟貢獻要求。受讓企業持銷售協議、監管協議等材料辦理產權登記。

（2）園區外收儲的工業企業以實物安置的，在符合園區準入條件的前提下，鼓勵集中安置。多家工業企業集中安置于同一宗工業用地的，建成后按各自安置面積，分別辦理不動產權登記。再次處置時，應按安置面積整體處置。

我市已出臺的涉及工業用地分割轉讓、登記相關政策與本意見不一致的，以本意見為準。

2.市自然資源和規劃局負責監管土地出讓合同履約情況，重點對項目開發建設過程中，企業繳納土地出讓金、項目開竣工、土地用途等約定事項進行監管。

（二）履約監管協議監管。企業在簽訂土地出讓合同時，與項目屬地區政府同步簽訂履約監管協議。屬地區政府（園區管委會）負責履約監管協議監管，重點審查項目稅收貢獻、土地用途和建筑使用功能，稅收未達到要求的，企業應當以現金補足，催繳6個月后仍未補足的，以增容部分的房產抵償（按重置成本折算建筑面積），園區管委會指定受讓單位接收，引進符合準入條件的企業生產經營，上述事宜在協議中事先約定。稅收貢獻（指企業所得稅和增值稅，以稅務部門認定為準）及考核年限按以下標準執行。

1.稅收貢獻

（1）新出讓用地、市政府批準項目提升改造上一年度企業稅收貢獻高于單位建筑面積600元/平方米的項目，按項目總計容建筑面積核算稅收貢獻，單位建筑面積的年稅收不低于600元/平方米。

（2）其他提升改造項目，按原審批建筑面積和新增計容建筑面積分別核算稅收貢獻，總稅收貢獻為上述兩部分面積稅收貢獻之和。原審批建筑面積的年稅收貢獻，按既有標準執行，無標準的以市政府批準項目提升改造的上一年度企業的稅收貢獻為基數計算；新增計容建筑面積的年稅收貢獻，按單位建筑面積不低于600元/平方米計算。

2.考核年限。項目竣工后第二年起連續監管6年，前三年為達產期，可按三年累計的稅收要求整體考核。項目達產后，所在區政府按年度考核項目的稅收貢獻。

（三）項目施工審查監管。施工圖審查機構應將工業建筑荷載要求納入圖審內容，對施工圖設計文件嚴格審查，不得違規增設結構梁。建設主管部門應加強對項目設計單位、施工圖審查機構、施工單位和監理單位的監督檢查，依法對擅自修改設計方案、不按施工圖施工等違法違規行為進行查處。

（四）市區兩級聯動監管。一是日常監督檢查。屬地區政府牽頭，指導園區管委會履行日常監管職責，重點監管產業類別、投資強度、土地用途和建筑使用功能、稅收貢獻、環保等事宜，對監管中發現的問題，督促企業整改到位，并將問題及整改情況報送市直相關部門。二是年度聯合檢查。市自然資源和規劃局會同屬地區政府、市工信局、市發改委、市城管委等部門，對出讓合同和履約監管協議的履約情況，開展年度檢查，直至履約期限屆滿，檢查采取普查或抽查方式，對檢查中發現的問題，屬地區政府落實監管主體責任，督促企業整改到位。

四、其他事項

（一）本意見適用于福州市四城區工業園區內新出讓工業用地和存量工業用地提升改造項目，其他縣（市）區、高新區可結合實際參照執行。

（二）本意見自印發之日起實施，有效期三年，榕政辦〔2020〕2號和榕政辦〔2020〕88號文件與本意見不一致的，按本意見執行。

（三）本意見實施前已取得總平面批復意見的項目，在本意見實施之日起1年內核發《建設工程規劃許可證》的，可繼續沿用原增容審批機制辦理相關手續；本意見實施之日起滿1年仍未核發《建設工程規劃許可證》的，應按本意見辦理相關手續。

福州市人民政府辦公廳

2022年3月4日