福州：老舊小區改造，誰來買單？

老舊小區改造，“改”的是老百姓的急難愁盼，“造”的是老百姓的幸福生活。然而，改造資金從何而來？如何讓幸福“可持續”？都是繞不開的關鍵問題。

聚焦在“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的老舊小區改造任務，一場解決財政資金“投不起”，社會資本和居民“不愿投”的探索正在全國各地展開。在福州市，鼓樓區力求改變以往單純依靠財政“輸血”的做法，健全小區“造血”功能，吸引和推動多方資金、資源投入長效運營。這樣的新探索如何展開？實施效果如何？記者就此進行了探訪。

“攜手”前行

解決資金難題

溫泉街道省工信廳宿舍的公告欄上，一份老舊小區改造平面圖從年初張貼至今。數月間，圖紙逐漸變成現實。

“公共視頻裝好了，過幾天鋪彩泥地板，垃圾分類屋盡快移位……”6日上午，周建國又與工程負責人核對進度，他是小區20多年的住戶，既是業主，也是“監工”。

省工信廳宿舍建于1998年，改造之前，道路坑坑洼洼、綠化雜亂無章等“老態”盡顯。最讓周建國叫苦的，是三天兩頭就要找工人來疏通管道。下水道一堵，污水直接從3樓的廚房漫出來，得立馬處理。

自家小區被列入鼓樓區2022年老舊小區改造項目的消息一出，周建國就拍手贊成：“我老早就想了！”改什么、怎么改，從雨污分流、規整綠化，到新增電動車充電設施、建設休閑健身平臺，居民們經過了一番熱烈討論，敲定了一系列改造項目。

如今，平坦的道路旁，汽車停放整齊，綠蔭下開辟出活動場地，退休不久的業主宋子福說：“小區煥然一新，平常聊天中，住在這的老干部都說非常滿意。”

包括省工信廳宿舍在內，2022年鼓樓實施230個老舊小區改造工作，目前215個小區已進場施工。鼓樓區建設局黨組書記、局長陳雯介紹，鼓樓的任務量占全市63%，是往年整治數量的三四倍，預估改造經費高達7.34億元。

錢從哪里來，無疑是個基礎問題。一直以來，政府主導的財政資金“輸血式”改造是一種普遍模式。但與巨大的現實需求相比，財政的力量總是有限的。

積極做大資金池成了必然選擇。住建部在總結地方經驗的基礎上，先后印發了七批《關于印發城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單》，其中融資機制的探索正是重中之重。

“我們希望發揮‘財政杠桿’作用，撬動社會資本投入，引進有經驗、實力強的企業參與社會融資，并推進全過程建設及運營維護工作。”陳雯說。

作為福州城市建設主力軍，福州左海集團“入伙”了。其所屬工業園區集團與鼓樓區屬國企共同成立幸福家園項目公司，作為“投融資+建設+運營”的主體，成功獲得國開行福建分行項目貸款5億元。

至此，通過“財政+企業+金融”方式，鼓樓補齊了老舊小區改造的資金缺口。

“打包”運營

破解管理僵局

如果說，資金籌集問題，是困擾老舊小區改造的“攔路虎”，那長效運營管理，就是讓老舊小區“青春永駐”的秘訣。

“過去，老舊小區改造工作主要以政府為主導，政府承擔了包括前期摸排、進場實施、長效管理等老舊小區改造全過程管理工作。”鼓樓區建設局景觀綜合整治管理中心主任吳日明在工作實踐中看到，這樣的大包大攬，易出現“重建設輕管理”問題，導致老舊小區后期維護困難、改造效果難以持久。

探索“投融資+建設+運營”一體化模式，在吳日明看來，這正是要破解老舊小區過去存在的政府單方面兜底的困境。“幸福家園項目公司負責前期投資，然后進行施工建設，更有25年的運營管理期，收入償還銀行融資，這樣就能形成一個閉環，讓改造更可持續。”

在增添便民設施、提升功能配套、引導智慧管理的基礎上，增設充電樁、寄遞柜、自動售貨機……眼下，一場注重增值增智的轉變，正在多個老舊小區出現。

改造項目先對小區的便民服務有哪些欠缺和不足、哪些閑置資產可以盤活，進行詳細調研，找準“發力點”后，才著手系統升級，這也是找到“造血點”的過程。

華福宿舍內，全方位的“蝶變”正加緊展開，除了路面、管網等“面子”和“里子”工程，已“入駐”了電動自行車停車棚及充電設備。此外，物流快遞設施、停車場、道閘廣告欄等小區公共基礎設施，也有望通過改造新增和運營，成為后期的“造血點”。

“每天，我們都有近1000名施工人員在一線駐扎，項目完成后的運營收入，是我們的重點考量點。”工業園區集團鼓樓區2022年老舊小區（東片）改造項目的項目經理池善周說，通過盤活小區閑置資產等努力，可以帶來項目公司營收，提前償還銀行融資，創造更多社會效益。

池善周說，希望能在做好居民幸福感“加法”的同時，也讓小區“造血”功能持續增強，為長效運營打好基礎，實現居民受益、企業獲利、政府減壓三方共贏。

專戶“養老”

守好幸福生活

“雖然改造還沒完成，但是效果可以預見。”華大街道省商務廳宿舍小區業委會主任林衛國對眼前的景象充滿期待：柏油路面平整，草木錯落有致，健身器材準備就緒……

省商務廳宿舍是1986年的老舊小區。林衛國說，希望這次改造后，小區“生命力”長長久久的。他的信心在于，小區有了一筆“養老金”。

老舊小區普遍未繳存住宅專項維修資金，改造工程質保期滿后，缺乏資金對小區公共設施設備進行維護，容易陷入“改造—破壞—再改造”的惡性循環。可見，改造如果僅靠政府和社會資本投入，將無法形成改造模式的良性發展。

“我們為此在全省率先探索設立老舊小區共建基金，由業主交存或通過其他途徑依法籌集資金，專項用于老舊小區黨建活動、硬件維護、民生事項等公共事務支出。”鼓樓區房管局黨組成員陳俊鋒說。

老舊小區實施改造前，按房屋面積每平方米最低5元標準，由小區全體業主一次性交存共建基金，資金使用、收益管理公開透明、接受小區業主監督。

“金額要是大了，我們心里也會打鼓。按每平方米5元來算，我們小區平均每戶交500元，關鍵是這筆錢取之于我們業主，用之于我們小區，還能一定程度避免居民不愛護、不保護小區改造成果的現象。”林衛國表示，把道理一說，居民們都接受。

作為小區黨支部書記、業委會主任，林衛國第一個交了錢。每天，他還在小區微信群里更新收繳進度，公房涉及的單位也配合出資。一些退休黨員也讓他感動：“他們跟我說‘不好意思，交遲了，沒有起到帶頭作用’。”

目前，鼓樓2022年改造的230個小區已完成老舊小區共建基金收繳，并統一存入家在鼓樓小區事務服務中心開設的各小區專戶。

今年，鼓樓區計劃實施171個老舊小區改造項目，前期融資、具體實施模式等工作正在推進。鼓樓區相關負責人表示，在改造工作過程中將積極探索、逐步完善可復制政策機制，讓老舊小區改造這一民生工程更扎實可持續。（記者 莫思予 孫漫 通訊員 彭輝）