不限購不限售對購房影響幾何？貸款購房仍須“認房又認貸”

9月11日，福州市住房保障和房產管理局、福州市不動產登記和交易中心聯合發出《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，福州市五城區執行近七年的“限購令”正式宣布取消，“限售”政策也同步廢除，福州樓市迎來重大轉折點。

隨著新政的執行，對福州購房者來說，不少新的問題擺在眼前——購房需求如何獲得滿足？房貸政策有無變化？記者就此進行了采訪。

“限購令”退出福州樓市

2016年10月6日，福州開啟“限購令”——鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾五城區戶籍在五城區范圍內限購2套144m²及以下商品房，非五區戶籍在五區范圍內限購1套144m²及以下商品房（且需提供2年內在五區累計滿12個月的醫社保或個稅）。

緊接著在2017年3月28日，福州出臺“限售”新政——五城區戶籍的居民購買家庭第二套房、非福州市五城區戶籍的居民購買家庭第一套房，取得房產證時間不滿2年的不得上市交易。

不僅如此，除了福州市五城區外，閩侯、長樂、閩清、福清也陸續出臺相關限售政策。

隨著全國樓市進入調整期，上述的政策也逐漸放寬，福州開始釋放寬松政策信號。

2021年，福州全面放開落戶限制，實現落戶“零門檻”。2022年3月至今，福州更是多次出臺放寬限購、限售政策，旨在支持多孩家庭、新市民及改善家庭購房需求。進入今年8月份，福州調控信號愈發密集，限購也開始放寬，福州市非五區戶籍限購套數從1套放寬至兩套。

今年9月11日，福州市五城區正式取消商品住房限購、限售政策——在福州市五城區范圍內購買商品住房（含二手住房），不再審核購房人資格；在福州市五城區范圍內的商品住房（含二手住房），取得不動產權證后可上市交易。“限購令”和“限售”政策正式從福州樓市的“工具箱”中退出。

值得一提的是，記者了解到，目前《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》針對的范圍是福州市五城區，但是，其他區縣也在積極跟進，預計短期內也會出臺同樣的政策。

新政不再限制購房資格

“新政出來了，是不是在福州五城區內，我想怎么買房子就怎么買？”12日一早，市民王女士向本報新聞熱線打來咨詢電話。

記者采訪獲悉，隨著五城區商品住房限購、限售政策的取消，在鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾范圍內購買商品住房（含二手住房）不受限制。也就是說，購房者只要有需求，購買多少套都可以，也沒有面積限制。同時，對購房人的戶籍也沒有要求。

不過，需要注意的是，這是在購房資格方面取消了限制。接下來，就觸及一個問題：購房款。

就是說，如果有一個福州購房者有充足的自有資金，那么，他想買多少房子都可以。但是，如果他的資金不足，需要房貸，那么，還是會受到貸款政策的限制。

房貸及首付具體怎么算？

那么，目前福州的房貸政策是怎樣的呢？

在貸款資格方面，記者從在榕銀行獲悉，目前，銀行在福州執行的住房貸款政策仍然是“認房又認貸”，福州戶口限貸2次、外地戶口可貸1次。

在首付方面，記者從在榕銀行獲悉，8月17日起，福州二套房首付統一降至4成：福州五城區有一套住房且未結清貸款的二套房貸款比例由50%上調至60%，首付款由原來的50%下調至40%。

舉例說明：戶籍在福州市五城區的市民A先生，家庭房屋套數為零套，且名下無房貸/房貸已結清，可以申請房貸首付三成；戶籍在福州市五城區的市民B先生，家庭房屋套數為零套，1筆房貸未結清，可以申請房貸首付四成；戶籍在福州市五城區的市民C先生，家庭房屋套數為零套，2筆及以上房貸未結清，停止發放貸款；戶籍在福州市五城區的市民D先生，家庭房屋套數為1套，且名下無房貸/房貸已結清，可以申請房貸首付四成；戶籍在福州市五城區的市民E先生，家庭房屋套數為1套，1筆房貸未結清，可以申請房貸首付四成；戶籍在福州市五城區的市民F先生，家庭房屋套數為1套，2筆及以上房貸未結清，停止發放貸款；戶籍在福州市五城區的市民G先生，家庭房屋套數為2套及以上，停止發放貸款。

非福州市五城區戶籍的市民H先生，家庭房屋套數為零套，且名下無房貸/房貸已結清，可以申請房貸首付三成；非福州市五城區戶籍的市民I先生，家庭房屋套數為零套，1筆房貸未結清，可以申請房貸首付四成；非福州市五城區戶籍的市民J先生，家庭房屋套數為零套，2筆及以上房貸未結清，停止發放貸款；非福州市五城區戶籍的市民K先生，家庭房屋套數為1套及以上，停止發放貸款。

拿證即可交易，期限不到仍需納稅

9月11日之后，在福州市五城區范圍內的商品住房（含二手住房），取得不動產權證后可上市交易。不過，記者了解到，二手房交易的稅費政策還沒有變，未滿2年的房子出售，仍需繳納增值稅。

據悉，根據目前福州規定，住宅轉讓，增值稅及附加稅率為5.6%，取得不動產權證滿2年的住宅免征。個人所得稅為1%~1.5%，非住宅個稅為1.5%；住宅未滿五年，144m²及以下住房個稅為1%，144m²以上住房個稅為1.5%；住宅滿五年且是福建省范圍內唯一家庭生活用房，免征個人所得稅。

新政有利提振交易活躍度

“限購政策曾發揮過積極的作用，但當前‘從嚴限購’已經不能滿足‘供求關系發生重大變化’的房地產市場穩定發展要求。”福州一家房地產分析機構的負責人表示。

今年三季度尤其是9月以來，全國迎來新一輪樓市政策大潮。據中指研究院監測數據，9月以來，全國已有超30省市優化樓市政策。9月初，一線城市全面執行首套“認房不認貸”，與此同時，取消限購正出現在越來越多的核心城市中。

業內認為，取消限購、降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對去庫存和拉動市場活力有著重要意義。取消限售，也將加快房屋在市場的流通力，同時對改善換房時間限制大幅度松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度。隨著限購放開等政策繼續落地，一、二線城市的銷售均價有望在四季度環比止跌，商品房銷售情況年內有望復蘇，促進房地產市場健康發展。（記者 江海）