央行批復1000億住房租賃團體購房貸款

2024年1月5日，央行、金融監督管理總局發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》（以下簡稱《意見》）。自2023年2月底發布征求意見稿至正式印發，文件歷經10個月的打磨與修訂。

《意見》提出，為租賃住房開發建設、購買（籌集）、運營等多個環節提供多樣化融資支持，包含住房租賃開發貸、住房租賃團體購房貸款、住房租賃經營性貸款等。

其中，“住房租賃團體購房貸款”指的是，對于企業或事業單位批量購買存量閑置房用作宿舍型保障性租賃住房的，或住房租賃企業批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業性租賃住房長期持有運營的，鼓勵商業銀行發放住房租賃團體購房貸款。貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。

經濟觀察網獲悉，央行已批復總額1000億元的住房租賃團體購房貸款，支持8個試點城市購買商品房用作長租房。8個試點城市分別是天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南。

這筆千億級住房租賃團體購房貸款，年化利率約為3%，期限最長不超過30年。貸款渠道主要為國開行、中國銀行等7個國有銀行。

同時，央行為這筆住房租賃團體購房貸款設定了“紅線”：只能購買住宅類商品房（含產權型人才房/公寓），不允許收購商辦公寓。同時，須對標的項目進行“整棟、整單元”收購，原則上不允許收購零散房源。

《意見》明確，商業銀行發放住房租賃團體購房貸款的前提是，風險可控、商業可持續、嚴格不新增地方政府隱性債務；此外，要求利用貸款購買的商品房、商業用房等，須是法律關系清晰、已竣工驗收的房屋。在貸款存續期內，不能改變房屋租賃用途。

一位地方政府人士透露，從2023年3月開始，8個試點城市已著手尋找合適的房源并上報，試點城市之間要比拼速度，因為這筆貸款并非定額分給8個城市，而是依據項目條件來，原則上成熟一個項目就批一個，“先到先得”。

據經濟觀察網了解，目前，已有青島、福州等多個城市用“住房租賃團體購房貸款”購買了商品房，納為保租房，并對外出租。部分城市通過城投平臺作為借款主體，購買了城投體系內的現房，用作保障性租賃住房，一定程度上緩解了地方化債壓力。

前述地方政府人士告訴經濟觀察網，這筆借款期限長達30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續債，只付息、不還本，既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標壓力，還能減少當地的商品房庫存。更重要的是，短期內，地方政府能通過城投平臺融到一筆錢，緩解現金流。

據悉，天津濱海城運、天津城運的多個項目被收購為保障性租賃住房，已于2023年第三季度獲批上述貸款，預計將于2024年第一季度下發。這筆貸款由國開行牽頭，借款人為天津城市運營發展有限公司。

聽聞央行批復住房租賃團體購房貸款的消息后，多家開發商也行動起來了，希望爭取讓地方政府收購其在售的滯銷或尾盤項目，目的是變現。這不是一件易事，“先要看地方政府有沒有意愿收購城投體系以外的項目，再看對方砍幾折。”一位央企投資人士表示。