民間借貸“借殼”房屋買賣合同 如此“雙保險(xiǎn)”算盤 法院不支持

原標(biāo)題：民間借貸“借殼”房屋買賣合同 如此“雙保險(xiǎn)”算盤 法院不支持

海峽網(wǎng)7月19日訊（泉州網(wǎng)記者 蘇瑋杰 通訊員 徐曉璐 曾凱旋）有些“聰明”的債權(quán)人想要“雙保險(xiǎn)”，于是在簽訂民間借貸合同的同時(shí)，簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保。這種情況下，借款人不能按期還款，出借人能否請(qǐng)求履行房屋買賣合同？近日，德化法院審理了一起蹊蹺的商品房預(yù)售合同糾紛，雙方當(dāng)事人面紅耳赤，原告稱該案系房屋買賣關(guān)系，而被告則稱該案系民間借貸關(guān)系，堪稱霧里看花。但經(jīng)法院審理，層層揭開(kāi)了案件的真相。

各執(zhí)一詞 原告訴稱房屋買賣 被告辯稱借貸

2017年8月11日，家住泉州豐澤的楊某風(fēng)塵仆仆地驅(qū)車趕來(lái)德化法院起訴，稱2013年5月27日，她與德化某置業(yè)公司分別簽訂4份《定購(gòu)協(xié)議書》，向該公司定購(gòu)由其開(kāi)發(fā)的4套商品房，已全部付清購(gòu)房款。但是，該公司遲遲未交房，構(gòu)成違約，故請(qǐng)求法院判決該公司按約交付房屋。

在審理過(guò)程中，該公司的法定代表人王某辯稱雙方之間名為房屋買賣合同，實(shí)為民間借貸合同。該公司因資金周轉(zhuǎn)困難向楊某借款750萬(wàn)元，并約定利息按日1.6‰計(jì)算。為保證借款按時(shí)歸還，在楊某的要求下，該公司這才出具了4份《定購(gòu)協(xié)議書》和《收款收據(jù)》。沒(méi)想到，卻引來(lái)了這場(chǎng)官司。

疑點(diǎn)重重 披著房屋買賣合同“外衣”下的借貸行為

法官在處理案件過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)此案諸多疑點(diǎn)：首先，協(xié)議書約定的房屋價(jià)格明顯低于正常交易價(jià)格。按照《定購(gòu)協(xié)議書》的內(nèi)容，訴爭(zhēng)房屋的面積均為223-225平方米，而訂房款卻只有154.6萬(wàn)元至174.9萬(wàn)元，且訴爭(zhēng)房屋在德化縣城屬于較為知名的高檔樓盤，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于德化當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)價(jià)格。其次，4份《收款收據(jù)》的“繳款單位及繳款人”處均為空白，未填寫具體的繳款人姓名。最后，4份《定購(gòu)協(xié)議書》約定的“甲方”為該公司，但是“乙方”處卻是空白，合同落款處“乙方：楊某”的名字系用鉛筆進(jìn)行填寫。

經(jīng)法官多次詢問(wèn)，楊某最終承認(rèn)其與該公司是基于民間借貸關(guān)系出具《定購(gòu)協(xié)議書》，實(shí)際上并未支付購(gòu)房款。法官根據(jù)《最高法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》向楊某釋明，其房屋買賣關(guān)系的主張不能獲得支持，建議變更訴訟請(qǐng)求按照民間借貸法律關(guān)系審理，否則將承擔(dān)敗訴的后果。但是，楊某拒絕變更訴訟請(qǐng)求，故德化法院依法駁回楊某的起訴。楊某不服，向泉州中級(jí)人民法院提起上訴，二審維持一審法院處理結(jié)果，裁定駁回楊某的上訴，本案已發(fā)生法律效力。

法官說(shuō)法 掛羊頭賣狗肉 法律不予支持

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回其起訴。”

本案中，雙方簽訂的商品房預(yù)售合同的房屋價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，且合同多處關(guān)鍵信息點(diǎn)均為空白。雙方當(dāng)事人之間名為房屋買賣合同關(guān)系實(shí)為民間借貸關(guān)系。按照上述法律規(guī)定，此類以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸關(guān)系擔(dān)保的方式，須按照雙方民間借貸的真實(shí)法律關(guān)系進(jìn)行訴訟及處理，單獨(dú)要求起訴借款人履行房屋買賣合同不會(huì)得到法院的支持。