記者暗訪調查 關注泉州市場長租公寓的“紅與黑”

原標題：記者暗訪調查 關注泉州市場長租公寓的“紅與黑”

又是一年畢業季，長租公寓成了許多新近走進職場畢業生的首選。近年來，長租公寓成了投資風口上“可以飛起來的豬”，租賃和房地產資本紛紛搶灘。

泉州網7月25日訊（記者 魏婧琳 實習記者 潘婷婷 文/圖（除署名外））又是一年畢業季，長租公寓成了許多新近走進職場畢業生的首選。近年來，長租公寓成了投資風口上“可以飛起來的豬”，租賃和房地產資本紛紛搶灘。連日來，記者以普通消費者的身份暗訪泉州市場，好的長租公寓帶來更好的消費升級，而以次充好的長租公寓存在消防不過關、擾民等問題，讓人“愛恨交加”。

為推動住房租賃市場健康發展，日前，泉州相關部門行動起來，對不合規的長租公寓進行整治，給消費者提供一個安心、放心、舒心的環境。

多人合租既保障私密空間又熱鬧互動

現狀

配套好 長租公寓受年輕人青睞

小白在泉州讀了4年的大學，7月份畢業后，她如愿找到了一份在本地的工作。這幾天，她開始忙著租房。在網上，她看了很多房源，對長租公寓心有獨鐘，“裝修好，與年輕人合租既有私密空間又熱鬧互動，這樣租金也低。”

記者了解到，長租公寓又稱單身合租公寓、白領公寓，是房地產市場一個新興的行業。投資者將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。

有權威媒體報道，2018年租賃住房人口接近2億，以35歲以下的年輕人為主，占比達89.8%。他們的消費觀念發生了巨大的轉變，在選擇租房的問題上不愿意“將就”，而是更注重生活品質，對房屋居住環境有較高標準的要求。長租公寓無疑更受這一消費群體青睞。

投資少 泉州多為分布式長租公寓

7月18日，由泉州城建集團打造的“城建·青年公寓”首批150套長租公寓產品正式投入市場，來泉就業創業的青年人才可實現“拎包入住”。這是泉州市首個采用裝配式內裝技術進行室內精裝項目。

近年來，隨著房地產業發展，長租公寓投資市場也逐漸繁盛。自2015年始，國家大力推動住房租賃市場發展；2016年《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》的出臺，為房屋租賃市場提供規范指導，2017年也有政策給予租賃企業稅收和土地等優惠。

有業內人士表示，雖然長租公寓的市場體量很大，但并不是所有投資者都能有資格分食這塊蛋糕。房地產領域作為標準的重資產投入領域，所需要的資金量極為巨大。也因此，長租公寓主要發展出了兩種類型：一種是集中式長租公寓，一種為分布式長租公寓。

集中式長租公寓是指企業對獨棟商業樓或其中數層進行統一包租改造，或房地產商自建公寓，運行類似于酒店的管理系統，有相對完善的服務和安全保障。雖然前期投入資金較大，但較易形成規模效應，注入品牌理念，較有市場前景。比如鯉城區中駿商城的方隅公寓、石獅市的龍湖冠寓。

至于分布式長租公寓，即企業或房地產中介從不同的房主獲取房源，并進行改造出租。這種房源較為自由分散，能為租客提供更多選擇空間，滿足其多樣化裝修需求；但商家難以進行標準化改造，管理成本較高。記者調查發現，泉州更多的是分布式長租公寓，經營者多為中小房屋租賃企業甚至個人。

依托寫字樓 多為安置房改造而來

記者在租賃網站上搜索發現，泉州長租公寓多分布在豐澤區的安置房小區，其中又以浦西萬達附近為主。“這一帶寫字樓多，白領多，安置房也多，而且安置房租金便宜。”長期從事房產中介的陳女士介紹，許多房東有多套房子，就出租給一些公司經營長租公寓，有的則自己裝修經營。

記者了解到，某公寓管理公司泉州分公司在御殿花園小區交房時，就與御殿花園和周邊的草埕花園等小區簽約租房。僅御殿花園小區，該公司就租下幾十套房屋，統一將套房改造成單間，用于出租。該公司在浦西商圈周邊多個安置房小區都有簽約租房，總計1000多間。

長租公寓配套比較好，能夠滿足青年對生活品質的要求。

問題

不規范發展帶來諸多隱憂

長租公寓火熱的同時，也帶來了不少問題。違法改造或不科學裝修的長租房具有嚴重的安全隱患，引發了不少糾紛。各地與此有關的新聞時有見諸報端。本月17日，“新華視點”就曝光了北京上海一些租客反映自如公寓存在質量問題。

記者走訪泉州不少長租公寓發現，不少業主單位為了利益，私自進行不規范改造，在御殿花園、天怡花苑小區等都存在“房中房”的改造現象。

為更多獲利違規改造分隔套房

御殿花園位于泉州市區田安大橋北側附近，小區許多套房都被改造成長租公寓。在3號樓一套長租公寓內，原本相連的客廳、餐廳被隔成兩間，客廳陽臺還多了個衛生間。一番改造之后，原本100多平方米的兩房兩廳，變成了四間相對獨立的單身公寓。

在不遠處的寶洲街天怡花苑小區，記者發現也有不少套房改成“房中房”，原本寬敞明亮的大廳變成了一條狹窄昏暗的過道。記者看到，其中一套房內，原本的室內墻壁都被打掉了，取而代之用實心磚新砌了5個隔間，每個隔間都帶有一小間衛生室。房子里的地板上橫七豎八地鋪設了眾多水管和線管，過道的墻壁上有一個大的水表箱，裝著五個水表。

在華大街道華城小區里，記者在6號樓的一戶120平方米的房子里，也發現了這種情況。房子被分隔成5間房，墻上安裝著5個電表，洗衣機和廚房都是公用。記者撥打了房東電話求租，他表示自己專門做長租公寓，手上有好幾套房子“隔間”，“現在空出一間，生意很火，要的話要早預定。”

早在2011年，住建部就出臺《商品房屋租賃管理辦法》，對市場中將房屋分拆、隔斷的群租行為明令禁止。這種采取“隔斷”以實現租金最大化的行為，容易帶來各種隱患，給市民生活和部門監管帶來種種難題。

“套房整套出租不好租，獲利空間小，改造后單間分租獲利才多。”做長租公寓的莊先生向記者算了筆賬，一套146平方米的房子房租2900元，加上物業費就要3000元。如果整套轉租也就3500元。如果改造成單身公寓一間間租出去，一間能租1000多元，五間就有五六千元的收入。

莊先生介紹，目前在浦西商圈周邊各小區內，和業主簽約租房，進行裝修當“二房東”的公寓運營公司還有不少，也有其他住戶或者業主私自改造套房。這些單身公寓的租價均在800元至1500元不等，每套改造隔間都有不少利潤。

安全隱患大物業管理問題也不少

違規改造，必然帶來不少的問題。去年年底，本報就曾對天怡花苑小區存在的違規改造行為進行了曝光，當時豐澤區住建局立即責令業主單位進行了整改。

“違規改造帶來了建筑安全、消防問題、噪音擾民等問題。”走訪中，御殿花園小區業主劉女士向記者反映，她經常聽到居民在抱怨長租公寓改造帶來的問題。她說，改造期間噪聲擾民，影響居民作息生活；多人同住時胡亂插電，易造成電壓負荷過大；管道的不規范鋪設也會產生房屋漏水的問題。

此外，小區租戶多，也容易給小區管理帶來許多問題。

記者走訪中發現，浦西不少安置房小區里改造套房，每天工人隨意進進出出。

“小區人員混雜，也不知道哪個是業主，哪個是租戶，大部分租戶都是沒有登記的。長租公寓多了，管理起來難度也大。”幾位在樓下聊天的阿婆告訴記者。

“自從一些長租公寓投入使用以來，小區垃圾增多，垃圾箱供不應求。進入夏天來，如果打掃不及時，味道就很大，居民意見多。”一名小區物業管理人員介紹，這還只是其中一個問題。租客增加，也會帶來公共停車位的不足，導致業主停車難。種種問題，就容易導致業主與租客出現糾紛，影響小區和諧。

長租公寓多為合租

整治

嚴查違建和違規裝修

近日，由夢想歸谷公司負責裝修的御殿花園4棟203室，陽臺私設衛生間，墻上面鏡等配套設施已安裝一半，被相關部門的執法人員當場用鐵錘破除。

“沒有防水位置增設衛生間屬違規，墻體又砌在樓板上，會影響建筑主體和承重結構。”豐澤區住建局相關執法人員介紹，該局開出整改通知單，要求15日內整改完畢。

《中華人民共和國住房和城鄉建設部令(第6號)》第八條指出：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

同時，每個房屋出租人都要將出租房屋依法備案并按照規定登記承租人的基本信息，否則將依法受到處罰。按照《治安管理處罰法》第五十七條規定，房屋出租人將房屋出租給無身份證件的人居住，或不按規定登記承租人姓名、身份證件種類和號碼的，處200元以上500元以下罰款。

對于長租公寓亂象，豐澤區住建局相關工作人員表示，目前，法律法規對房屋室內裝修的隔間沒有具體要求，但有明確“不得改變或增設衛生間空間”，他們為此也多次召開協調會，嚴格要求各“二房東”及業主合法裝修，包括夢想歸谷在內的多家公寓管理公司都參與會議。部門已經嚴格要求物業與小區業主、裝修公司簽訂三方協議，一旦發現違反相關規定，物業可以及時責令整改，直至采取措施使其停工，包括停水停電，禁止裝修材料及施工人員進場。如果業主拒不配合，他們將啟動行政處罰程序。

據悉，此前在豐澤區政府的牽頭下，浦西片區成立緊急處理中隊，由泉秀街道作為責任單位，專門處理違建和違規裝修。如有回潮，住建部門將聯合城管執法部門做進一步處置，如果違規裝修房屋的業主拒不配合，今后房屋辦理產權證將不予通過。

引導

發力住房租賃市場“補短板”

本月18日，中國住房和城鄉建設部公布2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單，共計16個城市。

根據官方今年年初發布的方案，中央財政將對確定的示范城市給予獎補資金支持，用于多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監管平臺等與住房租賃市場發展相關的支出，示范城市可以自主確定資金使用方案。

國內知名財經媒體分析稱，發展租賃市場，除了增加租賃房源供應外，存量房源的整合也有賴于各類市場主體積極參與，一些企業運營的長租公寓就是其中之一。

租賃試點財政支持政策的出臺，有利于各類社會資本加快進入此類市場。

提醒

謹防二手房東帶來的糾紛

在長租公寓的發展中，二手房東經濟糾紛一直存在。國內一些長租公寓投資方“爆倉”跑路，租客房東齊受傷，留下一地雞毛，引人深思。

“租客查找房源信息時，要盡量通過大型品牌中介機構或政府搭建的房屋租賃公共服務平臺等正規渠道。”長期從事房產中介的陳女士介紹，明顯過低的租金或零傭金，不是圈套就是房源有問題，租客應該多留點心眼。畢業生在租房前最好先比較一下鄰近房屋的市場租金水平，明顯低于市場租金的房源信息需提高警惕。

同時，租房時要確認出租人是否為房東本人，還要注意查看房東是否與屬地派出所簽訂了治安責任保證書，并進行實地查看，不要租住存在違規改造嫌疑或有安全隱患的房屋。

如遇上糾紛，可撥打當地市民服務熱線，或向房屋所在地的公安機關等相關部門投訴舉報，也可通過調解、仲裁、訴訟等手段，依法維護自身合法權益。

責任編輯：林嶸