全省首例！泉州居民出資自主更新老舊小區(qū)

“天天都想來(lái)看工程進(jìn)展，現(xiàn)在房子的樁基終于快打好了。”昨日，站在泉州晉江市青陽(yáng)街道陽(yáng)光社區(qū)的陽(yáng)光天橋上，看著陽(yáng)光東環(huán)南片小區(qū)舊房改建項(xiàng)目熱火朝天的工地，社區(qū)居民陳先生笑逐顏開(kāi)，“這個(gè)‘自主更新’項(xiàng)目好啊，不僅讓老屋變新房，而且實(shí)現(xiàn)‘三無(wú)’變‘三有’。”

據(jù)悉，這是福建省首例由政府引導(dǎo)、居民出資、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、自求平衡的“自主更新”項(xiàng)目，項(xiàng)目一改過(guò)去政府主導(dǎo)的增量更新模式，探索出可持續(xù)城市更新模式的“新樣本”，成為創(chuàng)新發(fā)展“晉江經(jīng)驗(yàn)”的一次生動(dòng)實(shí)踐。

新小區(qū)效果圖（受訪者供圖）

傳統(tǒng)老路走不通 自主更新探新路

陽(yáng)光東環(huán)南片小區(qū)建于1993年，房齡已逾30年，是由居民集資、村委和機(jī)關(guān)單位合建的晉江市第一批現(xiàn)代小區(qū)。因建造時(shí)的歷史局限，小區(qū)屬于小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)學(xué)區(qū)、交易受限，加之建筑年代較久，房屋老舊，居民改造愿望日益強(qiáng)烈。

然而，該小區(qū)地處晉江城市核心區(qū)，深陷高地價(jià)與低房?jī)r(jià)的錯(cuò)位局面，且受道路紅線退讓和機(jī)場(chǎng)凈空限制，可開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，傳統(tǒng)的政府征收安置模式并不適用。

老路走不通，如何拓新路？彼時(shí)，“自主更新”成為城市更新的新選擇。

2023年3月，經(jīng)過(guò)多輪調(diào)研論證，青陽(yáng)街道從小區(qū)實(shí)際出發(fā)，提出走“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”的“自主更新”之路——在政府的支持下，原業(yè)主共同承擔(dān)改造成本，采取“土地重新征收—出讓—產(chǎn)權(quán)重新辦理”的更新模式，實(shí)現(xiàn)70年產(chǎn)權(quán)期限的置換，獲得交易不受限制、匹配產(chǎn)權(quán)學(xué)區(qū)的完全產(chǎn)權(quán)房屋。

解決了“誰(shuí)出錢(qián)”難題，“出多少”成了業(yè)主們最關(guān)心的問(wèn)題。

要讓項(xiàng)目“拆得下”“建得起”，實(shí)現(xiàn)自求平衡是關(guān)鍵。“我們要確保業(yè)主們不出‘冤枉錢(qián)’，出的每一分錢(qián)都用在‘刀刃’上。”晉江市青陽(yáng)街道黨建辦主任吳建章介紹，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)算，科學(xué)量化補(bǔ)差價(jià)格，以成本逆推和更新前后房產(chǎn)的升值空間為依據(jù)，項(xiàng)目明確了以4600元/平方米的住房補(bǔ)差價(jià)、2900元/平方米的店面補(bǔ)差價(jià)為“居民出資平衡點(diǎn)”，以此實(shí)現(xiàn)各方利益互補(bǔ)。

為確保項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)，項(xiàng)目按不低于成本價(jià)收取補(bǔ)差款的安置方法，業(yè)主在征收時(shí)繳交40%、分房時(shí)繳交60%，在降低業(yè)主前期資金壓力的同時(shí)，提供市場(chǎng)空間調(diào)控，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

全過(guò)程人民民主 凝聚共識(shí)破難題

凝聚共識(shí)是橫亙?cè)诶吓f小區(qū)“自主更新”中的最大難題。

“一個(gè)實(shí)實(shí)在在切中人民群眾對(duì)美好生活需要的方案至關(guān)重要。”晉江市青陽(yáng)街道人大工委主任顏婉媚說(shuō)，從群眾的核心需求出發(fā)，激發(fā)群眾對(duì)美好生活的向往，引導(dǎo)群眾思想從“要我改”轉(zhuǎn)向“我要改”，這是凝聚共識(shí)的核心所在。“而問(wèn)需于民、問(wèn)計(jì)于民、問(wèn)效于民便是最優(yōu)的解題思路。”

在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，青陽(yáng)街道積極構(gòu)建居民參與的共商共議平臺(tái)，多次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、黨員大會(huì)和居民代表大會(huì)，征求業(yè)主改造意愿和安置意向，詳細(xì)解讀補(bǔ)償方案制定細(xì)節(jié)，認(rèn)真聽(tīng)取業(yè)主的合理意見(jiàn)和建議，做到“議方案”“選方案”“定方案”全過(guò)程公開(kāi)透明，實(shí)現(xiàn)“人民城市”與“全過(guò)程人民民主”理念有機(jī)融合，讓“更新”與“民心”同頻共振。

“‘自主更新’不僅拿不到賠償款，還要自掏腰包，家里100多平方米的房子，要補(bǔ)40多萬(wàn)元。”陳先生說(shuō)，起初他也不同意，后來(lái)工作人員多次入戶走訪，為其算了一筆經(jīng)濟(jì)賬，令他轉(zhuǎn)變了想法。“原本20萬(wàn)元都賣(mài)不出去的房子，經(jīng)過(guò)改造，有了明晰的產(chǎn)權(quán)和優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，‘身價(jià)’一下子翻了好幾倍。”

晉江市青陽(yáng)街道陽(yáng)光東環(huán)南片小區(qū)項(xiàng)目征收紅線圖（圖源：晉江經(jīng)濟(jì)報(bào)）

為快速凝聚共識(shí)，青陽(yáng)街道在省內(nèi)率先推行“模擬征收”，嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)則，充分尊重業(yè)主意愿，規(guī)范征收程序。“這樣的征收模式更加強(qiáng)調(diào)人民性、參與性和公平性，形成尊重既有產(chǎn)權(quán)關(guān)系和產(chǎn)權(quán)人意愿的參與式自主更新。”顏婉媚說(shuō)，在“模擬征收”的推動(dòng)下，歷時(shí)一個(gè)月，小區(qū)改造簽約率就達(dá)94.94%。此外，政府還協(xié)調(diào)出臺(tái)返還大部分土地出讓金的財(cái)政扶持政策，讓項(xiàng)目建設(shè)更加扎實(shí)穩(wěn)健。

聚焦房屋好品質(zhì) 老舊小區(qū)煥新顏

黨的二十屆三中全會(huì)提出，“建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)”“支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”。以安全、舒適、綠色、智慧為特征的“好房子”將成為未來(lái)住房發(fā)展的方向。

“即使資金問(wèn)題是‘自主更新’項(xiàng)目開(kāi)展的一大難點(diǎn)，也不能盲目創(chuàng)造空間增量、財(cái)務(wù)增量，靠‘長(zhǎng)高長(zhǎng)胖’實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡。”這是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，各方商議后達(dá)成的共識(shí)。

“我們?cè)诖_保住宅套數(shù)和店鋪間數(shù)滿足安置需求的前提下，大膽創(chuàng)新‘降大戶’‘保小戶’，實(shí)現(xiàn)降量縮面的‘微減容式’改造模式，改變了以往一比一等面積安置做法。”晉江市自然資源局局長(zhǎng)陳英俊介紹，該模式為晉江市首創(chuàng)，以減小大戶型、增加小戶型、增加可售套數(shù)的方法平衡更新成本，最終實(shí)現(xiàn)建筑面積的提升和容積率的微降，有效化解項(xiàng)目改造空間和指標(biāo)限制之間的矛盾。

此外，立足居民需求，項(xiàng)目還引入晉江市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、華僑中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源，配套建設(shè)停車位，進(jìn)一步完善公共基礎(chǔ)配套，解決老舊小區(qū)的“三無(wú)問(wèn)題”，讓小區(qū)實(shí)現(xiàn)“有便利設(shè)施、有明晰產(chǎn)權(quán)、有優(yōu)質(zhì)教育”的“三有”蝶變，并積極探索造血式、微利可持續(xù)式的“商業(yè)反哺公益”運(yùn)作模式，打造“不夜陽(yáng)光”消費(fèi)新場(chǎng)景，讓老舊小區(qū)配套設(shè)施實(shí)現(xiàn)了從“有沒(méi)有”到“好不好”的品質(zhì)提升。

青陽(yáng)陽(yáng)光東環(huán)南片小區(qū)項(xiàng)目效果圖（受訪者供圖）

如今，東環(huán)南片小區(qū)改建施工現(xiàn)場(chǎng)一片熱火朝天。兩年后，一個(gè)配套設(shè)施齊全、滿足人民美好生活向往的全新小區(qū)——“晉江天駿陽(yáng)光里”將迎回自己的老居民。而更多像“陽(yáng)光里”一樣的“三無(wú)”老舊小區(qū)，同樣可以以此為更新樣本，迎來(lái)屬于它們的“新生”。