廈門限購“8問”答案全在這啦！定金能退嗎？

臺海網10月18日訊 （導報記者 陳捷 溫航/文 董葉強/圖） 限購限貸引發購房官司，怎么破解？別急，律師來幫你！昨天下午，導報“律師來了”欄目舉行限購限貸專場熱線咨詢，讀者咨詢不斷，導報律師團隊忙個不停。

最近一段時間，包括廈門在內的全國多個城市先后發布樓市調控政策，很多人在過完國慶長假后猛然發現自己連購房資格都沒有了，而那些已經交了定金簽了合同的人更驚覺“買房”要變成“買官司”了。

昨日，眾多購房賣房者爭相咨詢，通過熱線電話和郵箱提交給欄目的問題共有近百條。根據讀者反映的各類限購限貸引發的法律問題，導報記者從中歸納出有代表性的問題和案例，總結出限購“8問”。

問：買房后被“限購”定金能不能退？

讀者洪先生：我今年9月中旬又買了一套500多萬元的房子，并付了10萬元定金。現在限購了，我不符合購買資格，但賣方不同意退還定金，我該怎么辦？

福建信海律師事務所林敏輝律師：房屋買受人在合同簽訂后由于限購政策而無法辦理過戶的，買受人可以請求解除合同，并返還所支付的購房款和定金。這種情況下，當事人請求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持，而且這種情形不屬于違約解除，賣房人應當將定金或購房款返還。

問：賣房后遇“限購”房子能收回嗎？

讀者章先生：我有一套房子于今年7月份賣給他人，跟對方約定在10月份辦理交房過戶手續。國慶過后，對方說他被限購了，要我先跟他辦理公證手續，留部分尾款等限購政策解除后辦過戶時再給。我不想等，請問我可以解除合同嗎？

福建聯合信實律師事務所曾詠嵐律師：限購限貸政策屬于“不可歸責于當事人的原因”，根據最高法的司法解釋第三條，這種情況下，買方因此喪失購房資格，合同目的不能實現，買方是可以主張解除合同的。作為賣方，也有權利以此為由主張解除合同。

問：簽約后被“限貸”我該怎么辦？

讀者小劉：我訂了一套房子，支付了定金和首付款，本來合同約定400多萬元尾款辦理銀行按揭貸款，但因限貸政策出來無法貸款。我該怎么辦？

曾詠嵐律師：能否因限貸政策提出解約要看合同約定。通常中介機構提供的買賣合同版本都對申請銀行按揭支付方式有相應提示條款，會約定如果買方屆時不能取得貸款或貸款額度不足，應以現金方式在一定期限內付清房款。如果合同有這樣的約定，買方就不能以限貸政策為由要求解除合同。

問：賣方拖延過戶，拖到“限購”，損失誰賠？

讀者吳女士：我8月份與賣家簽訂了一份合同，原本約定8月30日之前辦理過戶，由于賣方在外地出了意外事故，不能及時與我辦理過戶手續。到9月份雙方要去辦理過戶時，發現我被限購了，不能過戶。我可以要求對方賠償損失嗎？

曾詠嵐律師：由于對方沒有按時辦理交易過戶，導致吳女士被“限購”，即賣方的違約行為導致合同無法繼續履行。吳女士可以提出解除合同，主張雙倍返還定金，并退還已付購房款。

問：限購后解約，中介費還要付嗎？

讀者陳女士：我9月份訂了一套二手房并支付了5萬元定金，現因限購我沒法再購買房子了，我已經和房東協商解除了合同，但中介公司還一直來找我，要我付中介費。

林敏輝律師：因房地產調控政策出臺導致房屋買賣合同無法履行的，中介公司不能以已經促成購房者與出賣人簽訂房屋買賣合同，居間行為已經完成為由要求支付中介費。但買受人應支付中介公司為居間活動花費的“合理費用”。

問：借他人名買房，風險多大？

讀者王先生：根據最新的限購政策，我已經不符合購買房子的資格了，所以我打算借用我親戚的名義來購買房子，不知道這樣有什么風險? 林敏輝律師：這當中存在三大風險。第一，一旦買賣雙方發生糾紛，法院查明屬于以借名買房的方式來規避國家政策的，一般不會判決繼續履行房屋買賣合同。第二，如果登記產權人陷入債務糾紛，債權人申請保全，房屋可能作為登記人的財產被法院拍賣。最后，如果登記產權人將房屋轉讓給“善意第三人”，借名人的房子可能要不回來。

問：公證賣房，存在哪些風險？

讀者廖先生：我已經和買方簽訂了房屋買賣協議，但現在買方不符合購買條件了，他要求暫時采用辦理“全權委托代理公證”的方式進行買賣，不知道這種方式有什么風險？

林敏輝律師：這種“全權委托代理公證”方式對于買賣雙方都存在風險。如果房價上漲，賣方在有利可圖的情況下，可能單方撤銷公證，要求按政策進行過戶交易，致使買方無法規避政策，合同無法履行；同樣，如果房價下跌，買方也有可能以合同無法繼續履行為由要求解除合同。而且，賣方利用公證把房子賣出也有很大風險，一旦買方公證后再次交易時對第三方違約，因為買方是代理行為，賣方可能會因此承擔對第三方的違約責任。

問：躲“限購”假離婚，有風險嗎？

讀者莊女士：我和老公為了購房于9月份辦理協議離婚手續，跟別人簽訂了一個買房協議。本來我們私下說好等房子買了后過段時間再復婚，但是現在我老公說不急著復婚，還說沒有那張紙我們也照樣是夫妻。我擔心他不想復婚，我該怎么辦？

曾詠嵐律師：婚姻是一種人身關系，離婚登記不可撤銷，也不能單方申請恢復。同時根據《婚姻法》司法解釋（二）第八條，離婚協議中所達成的財產分割對你們雙方具有法律約束力。所以，為了購房而假離婚完全有可能弄假成真。

專家說法

限購政策不算不可抗力

廈門大學法學院教授黃健雄：當事人在簽訂合同時，對合同訂立后可能出現的房地產市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷。因此，住房限購政策在司法實踐中不宜認定為合同法上的不可抗力。購房合同簽訂后，政府公布了雙方均難以預見的限購和限制貸款政策，導致購房人無法過戶或者不能辦理貸款，屬于不可歸責于雙方的事由導致合同不能繼續履行，根據法律規定，一方享有法定的合同解除權。據此可確認合同解除，一方應返還對方所付購房款及利息。