小區物業漲價引發官司 拒交物業費業主成被告

漲價了！海滄區維多利亞小區的物業服務費從原來的每平方米1.2元，漲到了1.9元。

物業想要漲價，業主卻要拒交。近日，業主李先生為此和物業公司對簿公堂。

物業起訴說，漲價合理合法，業主拒交不妥，因此將業主告上了法庭。業主卻答辯說，上調物業服務費程序不合法，因此拒絕繳納上漲后的物業費。

導報記者從廈門法院了解到，在物業官司當中，有90%的案件全都是物業公司起訴業主追討物業費的。從法院受理的物業官司來看，業主拒繳物業費具有普遍性，一些業主采取拒繳物業費的方式，以表達對物業服務的不滿。

上調物業服務費，究竟需要經過哪些程序？對此，業主應當如何應對？針對這些問題，昨日，導報記者采訪了擅長處理物業官司的法學專家和律師。

起因：物業漲價，業主拒交

“我不是不交物業費，我只是拒絕接受擅自漲價。”業主李先生說，他不交物業費是為了以示抗議。

導報記者了解到，發生糾紛的維多利亞小區原本的物業費繳交標準是每月每平方米1.2元，不過，從2014年3月起，物業公司將物業費提高到每平方米1.9元。此后，業主李先生認為物業未與業主重新簽訂物業服務合同更改收費標準，屬于擅自上調價格，就再未繳交。

為此，物業公司將李先生告上了法庭。物業起訴稱，長達兩年多時間，被告業主拖欠物業費等6600多元，“滯納金”5800多元，共計12000多元。因此，物業要求李先生繳納欠費，并支付“滯納金”。

據了解，該小區的物業收費也經過多次變化，2014年物業調價到每平方米1.9元。2015年初，業委會成立后，重新簽訂了物業服務合同，經協商每平方米從1.9元下調到1.6元。2016年底，基于物業服務成本考量，物業費又調漲至每平方米1.9元。

焦點：上調收費，是否合法？

近日，海滄法院開庭審理此案。在法庭上，面對物業公司起訴，被告業主李先生答辯說，針對有爭議的其中9個半月物業費，應該依照原先1.2元的標準收取，現在，物業公司依據新的標準來收取物業費是錯誤的。

“物業要求先繳納有爭議的那部分物業費，否則拒收其他費用。”李先生說，其余無爭議部分的物業費，他曾經主動要求繳納，但物業公司拒收。

前天，導報記者就此問題采訪了小區物業公司相關負責人王先生。他解釋說，根據相關規定，前期物業合同履行期間，物業服務成本發生較大變動時，可以依法調整收費標準。而在2014年，物業于調價前已經取得業主雙過半同意，并進行了公示，即與業主重新約定了收費標準。所以，他認為物業的調價行為是合法的。

物業公司還表示，物業調高收費標準的方案經海滄區發改局審查核實后出具了備案證明，同時還將證明在小區進行了公示。

對此，業主李先生反駁說，針對物業所謂的“備案行為”，他到海滄區發改局了解情況，當時發改局回復，這一備案行為非行政許可或審批，僅僅是信息披露，物業收費應由物業公司和業主進行合同約定。“前期物業服務合同是由開發商和物業簽訂的，在合同有效期內，任何漲價都必須由雙方以修改合同的方式進行。沒有經過這一程序，即使獲得發改局備案，也是無效的。”業主認為，從發改局的《回復》可見，前期物業費無需發改局核準，所以該條款是無效的。

目前，此案還在審理中。

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不滿物業漲價 業主狀告物業

前天，維多利亞小區物業公司向導報記者提供了一份判決書。這一場官司，也是物業費糾紛，不過并非物業狀告業主，而是業主狀告物業“多收物業費”。最終，這一場官司以物業勝訴告終。

判決書顯示，2014年7月，維多利亞小區業主謝先生以物業公司違規多收取其物業費為由，將物業公司告上法院。

原告訴稱，被告從當年3月起，擅自將物業費從每平方米1.2元上調至1.9元，僅經過發改局備案，未進行合同變更，收費不合法，應當退回四個月來多收取的389.2元。

被告物業則辯稱，調整經過“雙過半”調查，并到發改局備案，調價合法有效。

此案歷經兩審。最終，廈門中院終審判物業公司勝訴。判決認為，物業公司調整后的收費經過有關行政機關備案通過，調整后的物業收費標準亦經過公告，其調價行為應認定合法。法律并未對調價前的事前公示程序作出明確規定。雖然物業公司提交的公示照片不能直接反映調價行為經過征詢業主提價的程序，但相關機關審核后出具了備案證明，同時還將備案證明在小區進行了公示，足以表明有關事項已取得雙過半業主的同意。而且，現大多數業主均按調價后的標準來繳納物業費。

因此，法院終審判決駁回謝先生的訴訟請求。

專家說法

漲價要公示 還要“雙過半”

廈門大學法學院黃健雄教授認為，如果小區已經成立業主大會，物業服務收費實行市場調節價，由業主大會和物業公司自行協商制定收費標準。

如果前期物業服務合同期滿但未成立業主大會的，則必須經過雙過半業主同意，由物業服務企業與業主在公布的指導價范圍內重新約定。合同履行期間，物業服務成本發生較大變動，如要調整收費標準，物業服務企業應在物業管理區域內的醒目位置就物業服務成本變動情況進行公示，并經占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主（雙過半業主）同意。

因此，調漲物業費須以修改合同方式進行，如果沒有經過這一程序，即使獲得發改委備案，也是無效的。如果合同無效，收取滯納金就沒有依據了。

律師說法

服務有瑕疵 收費要“降價”

最近，廈門法院受理了多起業主拒繳物業費的官司。其中，不少業主因不滿物業公司的管理服務，所以拒絕交物業費。

對此，廈門資深律師林敏輝認為，當物業服務質量與合同約定差別明顯時，業主可以要求減少物業服務費用。也就是說，當物業服務有瑕疵時，業主請求降低物業費用，應予支持。

最高人民法院相關的司法解釋規定，物業服務企業提供了服務，但未達到合同約定的標準，法院應根據具體案情酌情減少業主欠交的物業費。

林敏輝提醒說，遇到類似物業糾紛，業主可以選舉合格的業主委員會，通過業委會解決。如果業主委員會協商不成的，只要過半數的業主同意，可以解聘物業公司并另行選聘新物業公司。