廈門一別墅三年沒住交10萬物業費 律師：應打折

原標題：廈門一別墅三年沒住交10萬物業費 律師：應打折

海峽網8月13日訊（海峽導報記者 陳捷 林毅彬/文 吳曉平/圖）買套公寓，還沒交房就要交物業費？買了別墅3年沒住，要交10萬多元物業費？最近，廈門發生多起因空置房物業費引發的糾紛，甚至有業主和物業公司為此鬧上法庭。

導報記者了解到，廈門不少購房者都有這樣的經歷，買了房并未立即裝修入住，或是長期在外，導致房屋空置。這種情況下，有的空置房業主認為，自己并未入住，也沒享受到物業服務，因此要求物業公司減免物業費。但是，物業公司卻認為，住沒住是業主自己的事，物業費無論如何不能不交。

那么，空置房的物業費怎么算？該不該全額繳交？

遭遇1

別墅3年沒住，要交10萬物業費？

近日，五緣灣一小區的別墅業主黃先生因房子空置引發一場物業費糾紛。

原來，黃先生于三年前購置了位于五緣灣的一棟兩層樓的別墅。當年辦理完交房手續后，他就帶著老婆孩子去了美國定居。

黃先生不止一處房產，所以這棟別墅也并不急于裝修，“我們每年回來一兩趟，都會過來看看”。因為沒有裝修入住，黃先生在2016年收到物業費繳費通知后，提出了質疑。

“一平方米5塊5左右，我這個別墅400平方米，一個月就是2000多元，加上什么公攤水電公維金，每月快要3000元。”他算了一筆賬，以空置3年來算，36個月×3000元＝108000元。也就是說，房子空置三年，他也要付出10萬余元。

黃先生說，自己并未入住，別墅院子內雜草叢生，鐵門被撬，房子被人當成垃圾場。“他們管理不善，我的物業費更應該少收。”與物業交涉無果，這3年，他只支付了一半的物業費。

不過，該小區的物業負責人說：“不管你住不住，我們的物業工作還是要做的，如果不交，我們只能走法律途徑。”

遭遇2

還沒收房，就要全額交物業費？

市民羅先生（化名）也遭遇了物業費糾紛，他購買的房子，還沒去收房，物業就要求他全額繳納物業費。

2016年2月，羅先生在同安區環東海域一個在建樓盤購置了一套120余平方米的精裝公寓，“我這套房子是買給在老家的父母過幾年來養老住的”。羅先生和妻女，住在湖里區。

2017年3月，羅先生接到電話通知可以去辦理交房手續。“那段時間我特別忙，心想也不是急著住，房子就先放著吧，等有空再來辦理交房手續。”這一放，就是一年多。

今年7月底，羅先生前去同安辦理交房手續。交房時，因為物業費的收取，羅先生與物業產生了爭執。

羅先生說，物業要求他補交從2017年3月至今年6月間的物業費。“一年半不到，我們沒入住一天，就要交物業管理費、公維金、公攤水電等費用，一共要5200多元。”

他認為，那些公攤水電自己一點沒用到，物業管理費和公維金也應該打折。羅先生當場提出，應該“打五折”，卻被物業拒絕，并被告知，沒有足額繳納物業費，將無法完成交房手續。

物業負責人劉先生向導報記者表示：“按規定，從正式通知交房的時候，物業費就要開始交。”

“我們服務的是整個小區，不是服務某一個業主。而且，并沒有規定說不辦收房手續就可以不交物業費。”劉先生說，物業所有的人員配備、工作范圍，都是面向所有住戶，不能以個別住戶“住或不住”為理由不交物業費。

觀點爭鳴

律師：空置房物業費應打折

福建自暉律師事務所林敏輝律師：就空置房物業費打折問題，個人認為應該給予一定的折扣，由于業主并未實際居住，不會用到大廳、消防通道、走廊和電梯或者小區綠化、道路和公共活動空間，也不會對小區綠化、道路和公共活動空間造成損耗。如果還要承擔全額的物業管理費，一定程度上缺乏公平。

蘇州等地空置房物業費打折的做法，廈門能否借鑒？我認為，這些已經出臺規定的城市的經驗，值得借鑒。廈門市作為經濟特區，擁有一定的地方立法權，可以在不違背上位法的前提下，出臺相應的物業管理規定，對空置房如何收物業費、什么情況下可以進行折扣，出臺具體的細則。相信此舉有利于化解業主與物業公司之間的矛盾，有利于在情理和法理之間找到一個平衡點。

協會：未入住也要依法繳費

廈門市物業管理協會辦公室主任童海平：物業服務是針對整個小區的公共服務，物業處理公共事務，管理公共區域，不會因為個別房子空置，減少多少工作量。按照國家的相關規定和廈門目前的物業管理規定以及物業服務收費辦法，即使沒有入住的小區業主，也要依法繳交物業費。

而且，在實際工作中，有的寫字樓和住宅還因為空置，給物業增加了工作量。因為，有的空置房的業主會委托物業幫忙定期打開門窗清掃，定期上門巡查，防止門窗被竊。這些情況下，業主沒有入住，不但沒有減少物業的工作量，還增加了工作量。

專家：是否打折要區別對待

市政協特邀研究員朱獎懷：物業費“協商打折”，廈門其實也有。我認識的一位老師，他在集美工作，買了一套島內的房子，幾年沒入住。物業公司要求他全額繳交物業費，還為此起訴到法院，他拖欠的物業費總額也有幾萬元，后來，經過雙方協商調解，最終這位老師拖欠的物業費按50%繳交。針對空置房物業費的糾紛，有成功調解的案例。這說明，空置房的物業費問題也可以通過協商解決。

針對空置房物業費該不該打折的問題，我認為，這應該分為兩種情況，而且要區別對待。

第一種情況，由開發商指定物業公司的，由于物業管理協議未曾與業主協商，不是業主意思表示，而且空置房業主沒有享受部分物業管理服務，那么物業管理費應當允許協商打折。

第二種情況，物業公司是業委會自己找的，如果業委會在跟物業簽協議時，沒有約定空置房物業費怎么算，那么空置房業主就不能不交費。

我認為，應當呼吁政府出臺政府規章規范物業服務內容，包括如何規范空置房物業費繳交的標準。

他山之石

這些地方空置房物業費可打折

●蘇州

2014年7月1日起實施的《蘇州市物業服務收費管理實施細則》規定：新建普通住宅前期物業管理期間，業主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的時期內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。

●甘肅

根據2010年9月3日討論通過的甘肅省人民政府關于修改《甘肅省物業管理辦法》的決定的第二十九條規定：建設單位未售出的及業主購房未入住的空置物業，應當繳納物業管理費用。繳納比例為收費標準的70%，但不得因此而增加其他業主的負擔。

●湖南

根據湘價服〔2010〕76號《湖南省物業服務收費管理辦法》第十九條規定：已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照90%交納。

●南京

《南京市物業服務收費管理實施辦法》明確了業主辦理入住手續后長期(連續性6個月以上)未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業，業主應向物業管理企業書面備案，按規定或約定公共服務費標準的70%繳納空置物業管理費。公攤水電費部分，空置物業也可以按照70%　來分攤正常的費用。