老婆瞞著老公賣房賠了50萬！配偶不知情 合同有效嗎？

原標(biāo)題：老婆瞞著老公賣房賠了50萬！配偶不知情 合同有效嗎？

臺海網(wǎng)12月18日訊（海峽導(dǎo)報記者 陳捷 通訊員 廈法宣/文 陶小莫/漫畫）老婆簽字賣房收錢，老公卻聲稱“不知情”，拒不配合過戶。這種情況，賣房合同有效嗎？賣出去的房子，能不能討回來？遭悔約的購房者，又該如何維權(quán)索賠？

近日，導(dǎo)報記者從廈門中院和各區(qū)法院了解到，最近因“配偶不知情”引發(fā)的購房糾紛不少，其中很多都是夫妻一方單獨與購房人簽訂賣房合同，事后，配偶以“不知情”為由起訴，主張賣房合同無效，要討回出售的房產(chǎn)。

法官提醒說，如果夫妻當(dāng)中的一方瞞著配偶擅自出賣房屋，在配偶對房屋買賣協(xié)議不予追認(rèn)的情況下，該協(xié)議對不知情的配偶不具有法律約束力。這種情況下，購房人主張繼續(xù)履行合同辦理過戶，通常無法得到法院支持。不過，購房人可以另行向房產(chǎn)出售人主張賠償。

案例1 瞞著老公賣房，她被判賠50萬

老婆瞞著老公賣房，老公不予以追認(rèn)，拒絕配合辦理過戶，劉女士為此付出了巨大的代價。近日，廈門中院開庭審理了這樣一起購房糾紛，最終判決要求賣房人劉女士賠償50萬元給購房人李先生。

據(jù)悉，此前雙方已經(jīng)打過一場官司，第一場官司，是劉女士的丈夫王先生起訴，聲稱他對妻子的賣房行為“不知情”，主張妻子瞞著他簽訂的賣房合同無效。當(dāng)時，法院判決支持了王先生的訴求，認(rèn)定其妻子劉女士沒有代理權(quán)而以丈夫王先生名義訂立的無效合同，對王先生不發(fā)生效力。

最近，雙方又打了第二場官司，這次是購房人李先生狀告賣房的劉女士，要求她賠償損失。

經(jīng)查，2016年3月5日，劉女士通過中介介紹，以其配偶王先生（甲方）名義與購房人李先生（乙方）簽訂了一份《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》，根據(jù)協(xié)議約定，乙方向甲方購買位于思明區(qū)的訟爭房屋，建筑面積為129.16平方米，成交總價為406萬元。當(dāng)時，劉女士以王先生代理人名義簽署了該協(xié)議。

合同簽訂當(dāng)日，劉女士還簽署了一份《產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人未到場聲明》，聲明上述合同由劉女士代表配偶王先生簽訂，同時其本人保證該房產(chǎn)沒有其他共有權(quán)人，并保證產(chǎn)權(quán)人對上述合同進(jìn)行簽字確認(rèn)或向買方及居間方提供關(guān)于出售上述房產(chǎn)的公證委托書。如果因產(chǎn)權(quán)人未在合同上簽字造成了上述合同無效或撤銷，劉女士將向買方承擔(dān)相當(dāng)于定金數(shù)額（人民幣50萬元及裝修費用）的損害賠償金。

合同簽訂后，李先生已依約支付了定金20萬元。不過，后來因王先生并未追認(rèn)訟爭房產(chǎn)協(xié)議，劉女士通過轉(zhuǎn)賬方式將前述20萬元定金轉(zhuǎn)賬退還李先生。

近日，買房不成的李先生將劉女士告上法庭，要求劉女士根據(jù)約定承擔(dān)締約過失責(zé)任，向李先生支付損害賠償金50萬元。

面對李先生起訴的巨額索賠，被告人劉女士答辯說，丈夫王先生之所以拒絕追認(rèn)，根本原因在于該協(xié)議顯失公平。劉女士對合同無效并不存在任何過錯。所以，李先生主張賠償，沒有法律依據(jù)。

經(jīng)審理，思明區(qū)法院作出一審判決，要求被告劉女士向原告李先生賠償50萬元。

一審宣判后，劉女士不服判決向廈門中院提起上訴。近日，中院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

法官說法

未能實現(xiàn)承諾賣方應(yīng)當(dāng)賠償

法官分析說，本案中，劉女士未經(jīng)訟爭房屋產(chǎn)權(quán)人王先生授權(quán)，仍然以丈夫王先生名義賣房，并訂立訟爭房產(chǎn)協(xié)議。該賣房協(xié)議未經(jīng)王先生追認(rèn)，所以對王先生不發(fā)生效力，依法應(yīng)由簽協(xié)議的劉女士承擔(dān)責(zé)任。

本案劉女士系完全民事行為能力人，其簽訂的《產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人未到場聲明》對協(xié)議如果未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)而致使無效的責(zé)任進(jìn)行了明確約定，是其真實意思表示，理應(yīng)對劉女士具有約束力。

現(xiàn)在，因劉女士在該聲明中所作承諾未能實現(xiàn)，所以買受人請求劉女士承擔(dān)相當(dāng)于定金數(shù)額（人民幣50萬元及裝修費用）的損害賠償金的條件具備，買受人有權(quán)據(jù)此主張損害賠償。

案例2 簽約次日反悔，她也賠了73萬

李女士在簽了《房屋買賣合同》后次日就反悔，結(jié)果為此賠了73萬元。不久前，廈門中院針對該案作出判決，認(rèn)定被告李女士違約，要支付給購房人73萬元賠償金。

據(jù)了解，被告的女子姓李，她賣的是和丈夫共有的房產(chǎn)，這套房子位于思明區(qū)。2016年3月27日，李女士與購房人袁小姐簽訂了《房屋買賣合同》，約定成交價格為365萬元。袁小姐支付定金30萬元。

但是，簽約后次日，李女士就反悔了。她以“配偶不同意出售共有房屋”為由悔約。兩天后，李女士退還定金30萬元。

李女士悔約后，因雙方磋商未果，袁女士將李女士告上了法庭。袁小姐起訴認(rèn)為，李女士以配偶不同意為由毀約，應(yīng)按合同約定賠償違約金，即成交價365萬元的20%，共計73萬元。

近日，廈門中院作出判決，認(rèn)定被告李女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付73萬元賠償金。

法官說法

簽約后立即反悔，也要擔(dān)違約責(zé)任

法官說，房屋買賣須慎重，簽約后立即反悔也要按約定承擔(dān)責(zé)任。本案中，雖然訟爭房產(chǎn)為李女士夫妻共有，李女士主張與袁小姐簽合同未經(jīng)其配偶同意，但是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，李女士與袁小姐簽訂的買賣合同應(yīng)為有效合同，只是因未經(jīng)共有人同意導(dǎo)致合同“履行不能”。

根據(jù)訟爭合同約定，“甲方（指李女士）承諾其配偶和其他共有權(quán)人均知曉并認(rèn)可本次買賣行為”、“因一方違反《房屋買賣合同》及本附件的承諾被解除、撤銷或認(rèn)定無效，則違反承諾一方應(yīng)向另一方支付不超過成交價格的20%作為賠償金”。

因此，李女士未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財產(chǎn)并對買受人作出承諾，導(dǎo)致合同履行不能，李女士應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

案例3 老公賣房老婆不知 賣出的房能否收回？

老公賣房老婆不知情，賣出的房子能否收回？此前，海滄區(qū)法院也曾開庭審理過這樣一起因夫妻意見不一引發(fā)的購房糾紛。

據(jù)購房人孫先生起訴說，之前，他與賣房人薛先生及其妻子簽訂了一份《房產(chǎn)買賣合同》，約定對方將位于海滄區(qū)的一套房屋出售給他，定金為60000元。

不過，簽訂合同的時候，賣方薛先生的太太并沒有到場。由于這套房子屬于夫妻共同財產(chǎn)，需要夫妻共同簽字才能出售，當(dāng)時薛先生代妻子簽了字。

合同簽訂當(dāng)天，孫先生向被告薛先生支付了60000元定金，但后來，薛先生夫妻卻遲遲不配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

為此，孫先生將薛先生夫妻二人告上法庭，要求他們立即返還定金并支付利息。

面對起訴，被告薛太太答辯稱，訟爭房屋是夫妻共同財產(chǎn)，丈夫出售房屋時，她并不知情。后來，薛太太知道情況后，明確表示不同意丈夫出售。

被告薛先生也說，他是瞞著妻子擅自與孫先生簽訂了房屋買賣合同。

最終，海滄區(qū)法院作出一審判決，認(rèn)定被告薛先生的行為構(gòu)成違約，要求其按照合同約定，將收到的定金返還給購房人孫先生。

法官說法

妻子不予追認(rèn)房產(chǎn)不能過戶

丈夫擅自出賣房屋，協(xié)議對妻子是否具有法律約束力？對此，法官說，本案訟爭房屋系被告夫妻的共有財產(chǎn)，但薛先生在未得到妻子授權(quán)的情況下，擅自以薛太太委托代理人身份與原告簽訂了房屋買賣合同，在事后亦未取得妻子的追認(rèn)，因此薛先生的該項代理行為對薛太太不發(fā)生效力，應(yīng)由薛先生自行承擔(dān)責(zé)任。

薛先生的售房行為超越了其處分權(quán)，在薛太太不同意售房的情況下，房屋買賣合同不能實際履行，孫先生無法取得房屋所有權(quán)。因此，薛先生的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，返還定金。