二手房交易先付款還是先過戶？雙方各執己見鬧上法庭

海峽網訊 據海峽導報報道(文：記者陳捷、通訊員湖法宣；漫畫：陶小莫)二手房買賣中，雙方約定“過戶當日支付款項”，這個約定究竟應該如何解讀，到底是先付款再過戶，還是先過戶再付款？近日，湖里區法院開庭審理了一起買賣雙方因先過戶還是先付款鬧上法庭的案件。

導報記者采訪了解到，在二手房交易過程中，買賣雙方都想有更多的“安全感”，購房人一方擔心自己付了全款后房主不配合過戶，而房主一方則擔心過了戶以后對方不支付尾款，為此，雙方為此陷入僵持狀態。

那么，在實際交易中，究竟應該先過戶，還是先付款呢？讓我們來看看湖里法院審理的這起典型案例。

買房過戶當天分歧，至今未能過戶

原告王先生今年67歲，家住思明區，不過，他在湖里區也有一套房子。這場官司，也是因湖里區的這套房子而起。

原來，2016年7月，王先生和老張簽訂了《房產轉讓協議》，雙方約定，王先生將其名下位于湖里區的一處房產轉讓給老張，價格為193.5萬元。雙方簽訂《轉讓協議》和《補充協議》后，老張向王先生支付了193.5萬元。

后來，在得知老張將房產轉讓給第三人“賺了一筆”后，雙方就房款一事起了爭執。隨后，經協商，雙方又簽訂了一份《補充協議》，約定實際買受人或受讓人由老張指定，王先生在2017年12月31日前將房產過戶給老張或老張指定的“任何第三人”，老張同意在過戶當日向王先生支付11.2萬元，雙方還約定，若涉訟房產因非王先生原因導致未能過戶的，老張按上述約定支付11.2萬元給王先生。

然而，2017年12月29日，雙方到了市行政服務中心，本來是要辦理過戶手續的，但是，當天雙方針對“過戶和付款的先后順序”發生了爭議。老張堅持要先過戶再付款，王先生則要求先付款再過戶。最終，過戶手續未能辦理完成，導致房屋至今未辦理過戶。

因此，雙方鬧上了法院。

爭議賣方先過戶，還是買方先付款？

購房人王先生起訴認為，被告老張未按照協議約定辦理過戶并支付款項，存在違約。因此，王先生請求法院判令老張向其支付違約金11.2萬元和延期辦理過戶的費用10萬元。

面對王先生的起訴，被告老張答辯說，自己不存在違約行為。“這份補充協議是可撤銷的協議！”老張說，該協議簽訂的背景是，2016年7月9日，雙方就案涉房產簽訂了房地產買賣轉讓協議，其中第16條約定，雙方去房管局過戶或去廈門市公證處辦理全權委托公證手續時，實際買受人或受讓人由買方指定，王先生可以將該套房產過戶至老張或者老張指定的任何第三人名下。為此，王先生到公證處辦理全權委托公證，將出售出租在內權利委托給老張，但是，到了2016年10月8日，王先生違反協議，向公證處出具終止委托聲明書，撤消了上述公證書。

老張還說，隨后他將該套房產轉售給第三人周女士。當時，王先生提出轉售差價要全部歸其所有，才配合過戶。當時，王先生稱老張若不簽訂補充協議，他將會將該房產出售他人或辦理抵押貸款，因此，老張無奈之下，才簽了補充協議。

老張還說，王先生的訴訟請求沒有事實及法律依據。因為，王先生依據的補充協議是“雙務合同”，“雙務合同”是以王先生履行其過戶的義務為前提，而后老張才有付款的義務。在政務中心履行其過戶義務時，王先生堅持要求老張先付款才配合過戶，此請求明顯不符合補充協議的約定，因此系王先生違約，其無權主張賠償。

判決根據交易習慣，先付款后過戶

湖里法院審理認為，如果雙方就“過戶”與“過戶當日付款”的先后順序存在爭議，根據日常交易習慣，一般是買賣雙方在房產管理部門簽訂《存量房買賣合同》后，送件給房產管理部門前，買方就應支付合同約定的“當日”應付款，而后再將《存量房買賣合同》送交房產管理部門，即先付款后過戶。老張要求王先生先辦理過戶且拿到房產證再支付11.2萬元，沒有合同依據且不符合日常交易習慣。

而且，庭審中，老張也表示“至今尚未找到適當的第三人作為買方”。因此，雙方未能完成過戶的原因在于老張，老張的行為應視為有意拖延過戶及拖延付款，負有向王先生支付11.2萬元的義務。

另外，雙方還在《補充協議》中約定，王先生同意辦理過戶期限延長至2018年6月30日，老張同意再支付10萬元。法院認為，該約定具有合同依據，法院應予以支持。

因此，湖里法院作出一審判決，認為根據上述《補充協議》，被告老張應向王先生支付21.2萬元。

3問二手房交易風險

1問：先過戶還是先付款？

廈門大學法學院教授黃健雄：在二手房買賣過程中，到底是先付款還是先行辦理過戶，應當根據雙方合同的約定來確定。雖然，合同約定了“過戶當日付清房款”，但未明確該日過戶和付款的先后履行順序，合同雙方都有履行抗辯權。

因此，在房屋買賣合同中關于房款支付和過戶不僅要約定具體的履行時間和期限，還應當對兩者之間的先后履行順序予以明確，以免在實際交易過程中產生不必要的糾紛。

2問：信任危機怎么化解？

黃健雄：由于二手房交易時間較長，如果房子先過戶給對方，萬一貸款批不下來，房東將可能陷入巨大風險之中，這就需要解決買賣雙方互不相識帶來的信任難題。目前可以通過“資金監管”“先放貸，再過戶”模式來解決雙方的難題。①保障交易資金安全——首付款存進資金監管賬戶，只有交易成功，才會劃轉給房東。②“先放貸再過戶”的模式——貸款在房子過戶之前就先行下放到資金監管賬戶，確保房東尾款無憂。③提前預知貸款額度——貸款先行發放，從而避免買方因貸款額度不足而導致的違約風險。④解決買賣雙方的信任危機——買方不再擔心付首付款了卻無法順利過戶，賣方從此不再擔心過戶了卻收不到尾款。存量房交易資金監管相當于二手房交易的“支付寶”。在房產過戶未完成前，房款是被凍結的，只有過戶成功后，資金才會劃轉給房東；如果交易失敗，房產資金則會被原路返還給買方。

3問：買房如何防范風險？

黃健雄：購買二手房主要有五個注意事項：一是要先到房管部門查明所售物業的權屬情況，注意有無抵押記錄或是否被查封；二是可以通過法院司法公開平臺，查詢房屋出售人有無涉及訴訟；三是在未明確該房產的抵押查封情況下，應謹慎支付購房款。第四，購房者可以和出賣人約定將房屋款項交由第三方保管，待房屋辦理過戶后再交付賣房人。一旦發生糾紛，可以將錢要回來。第五，購房者還可以在簽訂合同時，要求出賣人對房屋的狀況進行書面保證，并設立相應的違約條款，保障購房者權利。