漳州老舊小區住宅增設電梯有“門路” 政策解讀

給舊樓加裝電梯，是許多家住老小區市民的迫切需求。作為全省第三個推出既有住宅增設電梯補貼政策的城市，漳州把既有住宅增設電梯納入改善老舊小區居住條件的一項重要民生工程，自2017年出臺《漳州市城市既有住宅增設電梯指導意見》后，積極規劃審批、建設投用了一批增設電梯項目，既補齊了民生服務短板，又滿足了市民居家養老需求。

日前，漳州六部門聯合出臺《漳州市關于進一步優化城市既有住宅增設電梯工作指導意見》（以下簡稱《指導意見》)，針對當前增設電梯存在的征求業主意見難、資金籌集難、辦理審批難等問題給出了進一步優化解決方案，方便群眾生活，提升群眾的幸福感和獲得感。

增設電梯需經三分之二以上業主同意

根據《指導意見》，我市既有住宅增設電梯可以按梯號為單位進行，并遵循“業主自愿、公開透明、充分協商”的原則，經該梯號三分之二以上的業主同意，如果增設電梯擬占用業主專有部分的，應當同時征得該專有部分業主的同意。

其中，業主認為因增設電梯侵犯了自己所有權和相鄰權等民事權益而提出補償等要求的，可由業主之間協商解決。街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會負責增設電梯全過程業主間矛盾糾紛的協調化解，促使相關業主在平等協商基礎上自愿達成調解協議；對于經調解未能達成一致意見的，則需引導業主依法通過法律途徑解決。城市管理部門應指導物業服務企業及時化解業主間增設電梯的相關矛盾。

此外，同意增設電梯的所有業主作為增設電梯的實施主體，負責組織協調工程報建、設備采購、工程實施、維護管理等相關工作。同意增設電梯的所有業主可以書面委托部分業主或第三方企業作為實施主體承擔上述工作。申請增設電梯的所有業主或受委托的單位應當承擔相關法律、法規規定的工程項目建設單位所應承擔的義務，委托服務費用可列入增設電梯工程的建設成本。

所需資金可提取公積金支付

業主想辦理增設電梯，資金從哪里出？

根據《指導意見》，既有住宅增設電梯所需的資金，可以由業主根據所在樓層等因素協商、按一定分攤比例共同出資，業主及其父母、子女等直系親屬可按照有關規定提取住房公積金。有建立住宅專項維修資金的小區，業主可以按照有關規定申請使用住宅專項維修資金；已售公有住房（房改房）業主可以按照有關規定提取房屋維修金余額。

同意增設電梯的業主應當就各自出資額、維護、養護分攤等事項達成書面協議，業主自行協商出資比例。增設電梯所籌集的資金及使用情況應當在小區顯著位置公布，接受監督。

此外，在新政實施有效期內，按照新政規定增設電梯并經竣工驗收合格后，我市還將給予一定的資金補貼。補貼標準除單梯為單一產權的住宅、別墅外，既有住宅增設電梯停靠六個樓層的財政補貼10萬元，每增減一個停靠樓層相應增減補貼0.5萬元人民幣。補貼程序按照我市2020年9月21日起實施的《關于市區城市既有住宅增設電梯財政補貼相關事宜的通知》文件規定執行，該文件的有效期延續至本次新政有效期屆滿。

并非所有老舊小區都符合安裝條件

值得注意的是，并非所有老舊小區都能安裝電梯。

《指導意見》指出，此次新政適用于市區城市建成區內具有合法權屬證明的四層及以上無電梯既有住宅（含單梯為單一產權的住宅、別墅），且增設電梯在原產權建設用地紅線范圍內。房改房、經濟適用房、拆遷安置房和商品住宅等按房屋建筑占地方式進行土地分割登記的，可以該項目用地批準紅線和項目總平規劃及使用現狀進行綜合考慮。對于已經列入近期拆遷改造計劃的住宅則不適用本次新政。

同時，我市既有住宅增設電梯應當采用鋼結構電梯井道，并確保與原主體結構的可靠連接，同時應當滿足城市規劃、建筑結構安全、消防安全及安全疏散等要求，包括不得破壞梁柱、公用樓板結構等。無法滿足《申請增設電梯住宅樓有關條件》規定情形的住宅樓不得申請增設電梯。

申請增設電梯的住宅樓，周邊建筑物已有日照時間不得低于現狀日照時間，受住宅增設電梯影響后，該住宅樓增設電梯不得對其日照造成惡化影響。但經告知，相關全部利害關系人仍書面同意增設的除外。增設電梯后，電梯與相應周邊的建筑間距應滿足最小9米的要求，同時建筑間距需滿足消防間距要求；若確實無法滿足的，則需征得因增設電梯導致建筑間距不足的相鄰建筑業主同意。若周邊為非住宅類建筑，應征得建筑產權所有人同意。

此外，增設電梯臨城市一級主干道或重要景觀節點時，原則上應設置在臨街背面，外立面方案應先經自然資源部門評審。增設電梯層數、層高應同原住宅樓自然層。增設電梯與建筑間連廊進深原則不大于2米，因建筑平面或結構限制可適當增加。出入通道利用原有樓梯平臺、公共走道等公共交通空間或原有陽臺，且滿足《免于規劃審批的三種類型》情形之一的可免于規劃審批。

新增建筑面積 由業主共有

根據新政，既有住宅增設電梯后新增建筑面積，由該梯號全體業主共有，不再變更各分戶業主產權面積，用地面積或分攤用地面積也不做變更，新增建筑面積不征收增容地價。

如何計算產權面積？根據《指導意見》，產權面積和業主人數的計算方式將按照最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關規定計算。其中，專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照前項的統計總和計算；業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數，按前項的統計總和計算。

值得一提的是，此次《指導意見》提出整合優化審批。增設電梯的質量監督申報及安全監督申報手續不再單獨申報，將質量、安全監督申報與施工許可證合并辦理，申報材料同步整合至施工許可證申報材料中，實行一次申請，住建部門同步安排質量、安全監督工作。（記者 蔡柳楠）