漳州出臺新政加強(qiáng)市直管項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管

為保障預(yù)售資金安全并專款用于工程建設(shè)、維護(hù)購房人合法權(quán)益，日前漳州市出臺《市直管項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（2023版）》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》），在2021年版原有政策基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確商品房銷售現(xiàn)場公示公開內(nèi)容，新增商品廠房項目監(jiān)管額度、銀行保函置換預(yù)售資金等內(nèi)容，并提出對出現(xiàn)逾期、難交付等重大風(fēng)險隱患的預(yù)售項目實(shí)施預(yù)售資金全額封閉管理。

商品房：統(tǒng)一監(jiān)管賬戶名稱 購房人可拒絕存入非監(jiān)管賬戶并舉報

據(jù)悉，所謂商品房預(yù)售資金，是指購房人依商品房買賣合同約定應(yīng)支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部購房款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)選擇在漳州轄區(qū)內(nèi)注冊且有固定合法經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)（取得金融許可證）的商業(yè)銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行”）設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”），并與市住建局、監(jiān)管銀行三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書（以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”），明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、各方權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任，以及暫停或者終止監(jiān)管銀行資格、變更監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶的程序等內(nèi)容。

相較于2021年版政策，此次出臺新政明確提出對監(jiān)管賬戶名稱統(tǒng)一增加“預(yù)售資金監(jiān)管專戶”字樣，規(guī)避預(yù)售資金被司法部門凍結(jié)、劃扣等風(fēng)險。同時，此次新政還進(jìn)一步強(qiáng)化信息披露，明確商品房銷售現(xiàn)場公示公開內(nèi)容，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)購房款繳交告知單制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的營銷代理機(jī)構(gòu)及其工作人員不得直接收存任何形式的購房款。監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的繳存和撥付，不得開通任何形式的自動扣款業(yè)務(wù)和非柜臺渠道業(yè)務(wù)（查詢功能除外），不得作為貸款的還款賬戶或還款擔(dān)保賬戶。購房人被要求將購房款存入非監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)予以拒絕并可向市住建局舉報。

商品廠房：監(jiān)管額度按1500元/平方米計算 預(yù)售款不可用于支付工資

預(yù)售資金監(jiān)管額度（以下簡稱“監(jiān)管額度”）是以預(yù)售許可為單位設(shè)定的。根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》，漳州市非全裝修商品房的監(jiān)管額度，18層以下（含）且建筑高度不超過54米（不含）為4200元/平方米；18層以上33層以下（含）且建筑高度不超過100米（不含）為4500元/平方米；33層以上或建筑高度超過100米為5500元/平方米。全裝修商品房項目在以上標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加1500元/平方米。

本次新政還新增了對商品廠房項目的監(jiān)管額度標(biāo)準(zhǔn)，要求按1500元/平方米計算，并明確監(jiān)管額度外預(yù)售資金的計算方式。根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》，市住建局對監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，確保專款專用，支出款項需直接轉(zhuǎn)入相關(guān)施工單位和供貨單位，嚴(yán)禁用于支付任何借（貸）款本息，繳納土地款、罰金、營銷費(fèi)用及發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用，專項用于相關(guān)預(yù)售項目工程建設(shè)。

若預(yù)售項目出現(xiàn)逾期、難交付等重大風(fēng)險隱患，市住建局可對監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金實(shí)施全額封閉管理，并結(jié)合項目情況另行約定預(yù)售資金的支取和使用，從而保障預(yù)售資金專項用于項目開發(fā)建設(shè)。市住建局還可根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評價等級，對預(yù)售資金監(jiān)管額度實(shí)行差異化管理。

違法違規(guī)行為：將被立案查處并記入信用檔案 不得承接預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)

本次新政將解除預(yù)售資金監(jiān)管節(jié)點(diǎn)延至項目完成不動產(chǎn)首次登記，并達(dá)到購房人可單方辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記條件后，并新增對于營銷代理機(jī)構(gòu)和施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計單位違規(guī)行為的處罰內(nèi)容。根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》，施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計單位提供虛假證明等方式協(xié)助違規(guī)套取使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，由市住建局依法依規(guī)立案查處，公布該機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，并將其不良行為記入信用檔案，按照相關(guān)規(guī)定予以信用扣分。

此外，按揭銀行未按規(guī)定將按揭貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶的，由市住建局責(zé)令整改并承擔(dān)追回資金等相應(yīng)責(zé)任，整改期間按揭銀行不得承接新的預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)和存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，同時通報人民銀行漳州分行、國家金融監(jiān)管總局漳州分局。按揭銀行被市住建局第二次通報的，將停止其監(jiān)管銀行資格兩年，兩年內(nèi)不得承接預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

新政實(shí)施后，原2021版文件同步廢止。新政實(shí)施后辦理預(yù)售許可的項目，按照此次《實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行；新政實(shí)施前辦理預(yù)售許可的項目，原則上按2021年版文件執(zhí)行。（記者 蔡柳楠 通訊員 李友力）