寧德市政協為推行房產二次抵押登記建言獻策

順位抵押貸款，俗稱“二次抵押”，是指將已做抵押獲得貸款后的房產，其市場價值大于所抵押債務的余額部分再次抵押貸款。由于金融機構的顧慮和二次抵押制度的不健全，過去我市這項業務開展極少，導致企業已抵押登記的土地、房產剩余價值卻沉睡在銀行里面無法喚醒，難以引入更多金融“活水”。

如何破解企業融資難的“瓶頸”？寧德市政協委員們在前期廣泛調研、與法院等部門進行探討溝通等基礎上，向市政協三屆四次會議提交了《推行房產二次抵押登記，緩解小微企業融資困難》提案，被市政協主席會議確定為2015年市政協主席重點督辦提案。一年多來，“二次抵押”登記在市政協委員的持續跟蹤、反復協商下，正扎實地向前推進。

深度調研 集中攻關

精準建言源自于務實調研。

2015年底，市政協委員一行十余人赴福鼎市、福安市進行“房產二次抵押貸款”專題調研并開展座談。

委員們一行調研了解了我市開展“房產二次抵押貸款”的主要做法和存在問題，在座談會上與兩市相關部門負責人交流探討了現階段在寧德市全面開展“房產二次抵押貸款”的可行性，并進一步聽取關于拓展小微企業融資領域和渠道的相關意見及建議。

“在現階段‘三期疊加’和經濟下行壓力加大的背景下，企業資金緊張和融資難、融資貴是當前我市實體經濟運行中的實際難題。”對此現狀，委員們憂心忡忡。他們表示，在實地調研、深入研討后，都覺得“房產二次抵押貸款”具有可行性，能夠促進釋放企業（居民）有效資產，拓展小微企業融資領域和渠道，緩解企業資金緊張的解決思路，為服務促進經濟平穩增長建言獻策。

“首先是法律無障礙。”據介紹，根據《物權法》第一百九十九條、《擔保法》第三十五條、《城市房地產抵押管理辦法》第九條規定，同一房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。上述法律法規表明：抵押人將已抵押的房產余額二次抵押，是法律賦予抵押人的財產權利，任何組織和個人無權剝奪。從法律上講，是否允許抵押人辦理房產余額二次抵押，首先是一個涉及是否尊重抵押人財產權利、是否依法行政嚴肅的法律問題。銀行如果在房產抵押合同中對二次抵押作出限制性條款約定，或者對二次抵押設定前置條件，比如需經順位在先的抵押權人書面同意方可辦理二次抵押等，都是缺乏法律依據的霸王條款，實質上剝奪了抵押人的財產權利。

其次是經驗可借鑒。無論是國內、省內，還是市內，都有成功的實踐經驗可以學習借鑒。目前，上海、深圳、廣州以及廈門等許多城市實施房地產順位抵押登記、開展二次抵押貸款已有多年，已經形成了成熟的做法。就寧德市范圍看，福安市作為防范金融風險的重點區域，敢于擔當，勇于探索，主動順應企業和群眾需求，于去年8月在全市率先依法開展房產二次抵押登記業務，抵押權人主體包括銀行、小額信貸公司、擔保公司、企業和個人，覆蓋面和受益面較大，而且注重風險防控，取得明顯成效，受到企業、群眾歡迎和省里認可。

精準聚焦 務實建言

“二次抵押登記”實際可操作，然而也有問題要解決。在調研中，委員們發現順位抵押登記的最大爭議在于房產“二押”登記業務中抵押權順位及是否需要“一押”銀行書面同意等關鍵問題。

前者，省政府辦公廳專門對銀行原存量貸款辦理續貸、展期等業務，如何優化土地、房屋抵押權登記服務，提出了規范要求：后順位抵押權人應向順位在先的銀行出具同意保持原抵押權順位的書面函件，維護銀行的抵押優先權。福安市在實際執行中也采用這種務實做法，進一步確認了銀行作為第一順位抵押權人的優先受償地位不變，有效維護了銀行債權，獲得銀行對開展二次抵押貸款工作的支持。

“第二個要解決的問題便是是否需要抵押權順位在先的銀行書面同意。”一些地方難以推行房產二次抵押登記的主要癥結在于：需要先征得抵押權順位在先銀行的同意。然而，這是銀行單方面設定的前置條件，沒有法律依據，因而并不具備法律效力。從國內其他城市和福安市的成功先例看，抵押人以房產余值再次抵押登記的，采取抵押人書面告知銀行抵押情況的方式，成功突破這一不合理的限制，二次抵押登記業務得以順利開展。

為此，經過多次協商座談會，民建寧德市委形成了《推行房產二次抵押登記 緩解小微企業融資困難》的提案，在提案中委員們建議，為順應企業和市場的迫切需求，建議市政府依據《物權法》《擔保法》及有關法規規定，認真總結福安市和其他城市的成功經驗，及時研究出臺全市全面開展房地產二次抵押登記的政策意見，指導、規范房地產抵押登記管理工作，切實緩解小微企業抵押難、融資難問題。

具有法定職權的房地產抵押登記機關，要根據法律授權開展房產順位抵押登記業務，為抵押申請人提供各項及時、簡便、優質的登記服務。要依法支持把銀行、小額信貸公司、融資性擔保公司、企業和居民個人等納入二次抵押權人主體范圍，有效擴大二次抵押貸款覆蓋面。要依法維護各順位抵押權人的合法權益，特別是要認真執行省政府文件規定，切實保證順位在先的銀行為企業按原存量貸款辦理續貸后的抵押優先權。順位在先的銀行對二次抵押單方面作出各種限制性條款約定或設定前置條件，凡缺乏法律支持的，要依法予以制止和取消，切實維護抵押人的合法權益。

同時，央行、銀監部門要積極支持開展房產二次抵押貸款業務，牽頭提出具體實施意見，從支持企業提高房產抵押價值、切實降低抵押門檻、刪除不合理限制性條款、簡化辦理手續、降低融資成本等方面對各銀行業金融機構提出明確要求。為減輕企業融資成本，房產二次抵押貸款利率一般不高于第一順位貸款利率。并且要加強監管，注重防范風險，依法嚴厲打擊惡意串通、虛假債權登記等違法行為，維護正常的金融秩序。

提辦雙方 共促發展

委員言之殷殷，部門應之切切。政協委員們對推行“二次抵押”的真知灼見，得到相關部門的積極回應。

2015年4月30日，市政協副主席王代忠主持召開提案督辦座談會，邀請市政府分管副秘書長，提案單位民建市委和提案承辦單位市住建、人行、銀監、法院、財政、金融辦負責人參加會議。會議聽取提案單位關于提案內容介紹和提案承辦單位辦理情況的說明，與會人員針對房產二押工作中順位抵押和是否需要一押銀行書面同意等兩個關鍵問題進行協商討論，并形成比較一致的意見。

“重點提案有嚴格的辦理機制，并在提出人與承辦單位間構建嚴密的聯系溝通機制，貫通辦理的全過程。”市政協相關工作人員指出。

2015年6月18日，針對市住建局《關于開展房地產順位抵押權登記管理工作建議（征求意見稿）》中順位抵押程序過多、門檻較高等問題，市政協再次召集市住建局有關負責人協商并提出修改意見。市住建局在吸收提案單位意見基礎上對文件征求意見稿進行了修改完善。

隨后，市住建局出臺《關于開展房地產順位抵押權登記有關事項的通知》；市銀行業協會下發了《關于協調開展房地產順位抵押權登記管理工作注意事項的通知》，并組織轄內十五家銀行業金融機構召開專題會議，明確配合做好“二押”工作的要求。

面對面的交流，更能傾情、入心。2015年11月13日，市政協再次到市住建局召開提案辦理協商座談會；今年3月22日，召集市中級人民法院、市政府法制辦、市住建局等部門負責人召開提案辦理協商座談會，對該提案辦理情況開展“回頭看”。會上對“二押”工作涉及法律層面的相關問題進行反復協商，并形成協商會議紀要。市住建局根據協商會議紀要精神于5月11日重新制定出臺《關于進一步開展房地產順位抵押權登記有關事項的通知》，截至7月市房管中心（含東僑）已辦理“二押”業務11宗，“二次抵押”登記在我市正逐步向前推進。