四年來 南平市康源大廈發生六起外墻瓷磚脫落事件

今年8月24日，地處繁華路段的康源大廈外墻再次發生瓷磚脫落事件，砸裂樓下一輛路過車輛車窗。早在2012年10月17日，該樓瓷磚脫落墻磚砸傷了過路行人；2014年5月20日，瓷磚脫落砸中樓下停靠的寶馬車……2012年至今，康源大廈已發生六起外墻瓷磚脫落事件。大廈外墻瓷磚脫落誰來管，如何消除安全隱患？帶著這些問題，記者走訪了相關部門。

斑駁的墻體

被掉落瓷磚砸壞的汽車玻璃

大廈已“過保”

誰來擔責意見不一

“康源大廈的情況我們已經上報，并盡力做好調解工作。2014年5月社區召集居民商議，盡快消除康源大廈外墻脫落隱患，但由于有居民提出該樓房在使用前未經驗收，致使商議無果。”9月23日，延平梅山街道解放社區居委會書記林艷告訴記者。

在業主看來，問題根源出在建設質量不過關，所以不愿擔責。根據業主反映，2001年康源大廈就曾發生瓷磚脫落現象（在保修期內），但是當時脫落不嚴重，沒造成不良影響，業主也沒有采取措施解決問題，延誤了起訴時間。

記者了解到，康源大廈1998年建成，1999年交付，按照1993年實施的《建筑安裝工程承包合同條例》第十三條規定，工程未經驗收，發包方提前使用或擅自動用，由此而發生的質量或其他問題，由發包方承當責任。那么康源大廈是否通過驗收，驗收報告又在何處？

“城建檔案館2000年以前的建筑資料并不全，有的私營企業檔案就根本沒有上交。”“檔案在我們區建設局只能保存十年，之后要么轉交，要么銷毀。”在南平市住建局城建檔案館和延平區建設局，記者在工作人員的幫助下，仍無法找到康源大廈的驗收報告。

南平市工程質量監督站負責人表示，樓房沒有驗收報告，不能辦理房產證。但康源大廈的住戶手上基本上都有房產證，可見大廈是經過驗收的。

康源大廈既然是通過驗收的，那是否正像延平區建設局批復的那樣，根據《物權法》和《城市異產毗連房屋管理規定》的規定，應由房屋所有人負責修繕，并按份額比例分擔？記者咨詢了九越律師事務所陳柳明律師，她說：“像康源大廈外墻瓷磚掉落，砸到人、車的情況，應該看建筑物使用年限。如果建筑物在質保年限內，外墻脫落就屬于質量問題，導致損害的，應該由開發商和施工方共同承擔責任；但如果建筑物已經過了質保年限，應由房屋管理人或所有人負責。根據2000年國家出臺的《房屋建筑工程質量保修辦法》規定，在正常使用下，房屋建筑工程的裝修工程最低保修期限為兩年。外墻石板材屬于裝修工程，因此它的最低保修期為兩年。康源大廈于1998年建成，早已過了質保年限。從法律上講, 責任由大樓的承建方轉移到業主身上。”

陳律師還建議：“建筑材料都有個耐久性的問題，業主可一起出錢定時維修或委托管理人，或購買此類保險，以轉嫁風險，防患于未然。”

業主心不齊

既無“管家”又缺錢

據了解，居民住房外墻屬于公共部分，是可以通過《住宅專項維修基金管理辦法》的要求，運用住宅專項維修資金進行維修的。但社區工作人員解釋說：“該樓房交付使用時間較早，當時也沒有收取專項維修基金。”

記者查閱了相關法律文件，隨著2000年1月30日《建設工程質量管理條例》的頒布，改變了以往在無法體現各方責任主體的質量責任時，由政府為工程質量埋單的現象。因此，修繕外墻瓷磚也不屬于市住建局的職責。

陳柳明律師進一步解讀說：“商品房的外墻維護需要找物業部門，若沒有物業管理的住房，則需要整座居民業主共同商議解決，承擔費用。康源大廈沒有物業管理方，所以依照‘誰所有誰負責’的原則，即由整座大廈業主對損傷者進行相應賠償。”

方案很美好，但執行阻礙多，康源大廈外墻瓷磚掉落問題，陷入了一個死循環。瓷磚掉落砸中人、車，社區上報相關單位，相關單位讓社區協調業主出錢解決，業主認為自己并不負完全責任，加上維修費用太高無力承擔，又把皮球踢給了政府，任由瓷磚再次掉落。

“像這種老舊大廈外墻瓷磚維修費用比較高，平均下來，要向每戶收幾千元，多數業主認為自己不負完全責任，不愿意出這筆錢。”社區工作人員表示，康源大廈有48戶業主，溝通工作很困難。而部分住房已經過多次轉手，無法明確業主，使得問題解決起來更加艱巨。

與此同時，面對隨時掉落的瓷磚就像等候一枚“炸彈”，不少業主很是擔心“爆炸時間”，只能自行“拆彈”。有的業主利用自制工具，用網兜將快要脫落的瓷磚人為敲落，有的戶主自己找來泥水工人，把脫落瓷磚的縫口用水泥加固粘合，防止牽連更大面積瓷磚掉落。“我們自己能排除的安全隱患，很有限。想要徹底解決問題，大廈外墻整體瓷磚都得重修。對于這，我們真是力不從心。”住戶陳女士對記者說。

目前，部分業主也有意愿出資將這個問題解決，但由于沒有人牽頭，只能將問題擱置。對此，延平區人大信訪接待室遲殿選主任建議：“他們可以組建業委會，由業委會來牽頭。”

“2014年我們就打算成立業委會，希望居委會牽頭，但后來就沒有下文了。”業主陳老伯說。

對此，林艷解釋說，2014年社區曾組織召開會議，商議如何消除康源大廈外墻脫落隱患，通知的48戶中只有19戶參加座談會。而到了后期，再次召開成立業主大會籌備組時，到席人數少之又少，致使業主大會籌備組無法成立，無法滿足國家要求業委會成立條件，問題只能擱置一邊。

康源大廈下人來人往，血的教訓猶在耳旁。外墻脫落隱患何時消除？相關部門給出的答案直指業委會，而業委會何時才能成立，這又是下一個需要思考的問題了。

他山之石>>>

2013年，市區八一路400號居民樓外墻老化，發生兩次外墻脫落事件，八戶業主對此十分擔憂。有位范姓業主首先站出來，向居委會請求召集其他業主商討解決方案。八位戶主一致認同鏟除外墻重新粉刷裝修，以避免再次脫落造成不必要的損失。“當時共花了十一二萬元，按房屋面積比例分攤，我出資了一萬多元。自從外墻重新裝修后，我再也不用擔心出入安全了。”業主陳女士說。