普法故事丨半輩子積蓄購置二手房 為何“無故”遭查封？

講到買房子，不管是買二手房或是新房，從攢首付到看房、看地段、比價格，到最終決定交錢買房，中間要歷經“九九八十一關”。然而，最令人心塞的是，等你支付完房款后，卻發現房子并不屬于自己，還要遭遇“無故”被查封?......本期《嵐島亮法》就要給讀者朋友們帶來關于購置二手房的那些事。

普法故事

買二手房遭查封 女子一紙訴狀告上法庭

2015年2月10日，由于資金緊張，魏萍(化名)向薛素珍(化名)出售了自己作為買受人，向福州某房地產公司購買的位于平潭潭城某小區1#101單元房屋，并簽訂房屋買賣合同。

該合同約定，魏萍出售給薛素珍的房屋總價款按原開發商的零售價每平米10600元計價;雙方約定薛素珍先付定金173000元，余款30萬元到2016年9月底還清;而房屋的過戶手續由薛素珍負責辦理，魏萍積極予以協助配合，辦理過戶手續所需的一切費用由薛素珍承擔;且薛素珍應按開發商和相關銀行的有關規定及時交付款，如有拖延或失信，一切責任由薛素珍負責等條款。此外，薛素珍在簽訂上述買賣合同時，知曉這套房屋未辦理相應的產權證。

簽了合同，交了錢，一切本該順風順水，然而在2017年3月2日，事情發生了改變。魏萍因一起民間借貸糾紛，被列為被執行人。法院在執行過程中，依法查封了魏萍名下位于平潭潭城某小區1#101單元房屋。

看著自己購買的“二手房”被查封，可把薛素珍急壞了。2017年9月20日，薛素珍對平潭法院執行上述房屋不服，提出執行異議，請求解除對上述房屋的查封，平潭法院作出執行裁定，駁回薛素珍的異議請求。但薛素珍不服執行異議裁定，向平潭法院提起執行異議之訴。

法官說法

未辦理房屋所有權過戶登記 買方訴請被駁回

平潭法院對薛素珍執行異議之訴進行審理后認為，魏萍向某房地產公司購買訴爭房屋，房地產公司作為開發商，在未辦理房屋所有權過戶登記之前，房屋所有權仍然歸開發商所有，但魏萍作為購買者對訴爭房屋享有物權期待權。

承辦法官認為，本案中，魏萍在訴爭房未取得權屬證書情況下出讓，薛素珍明知訴爭房權屬狀況而受讓，雙方對合同履行不能均存在過錯，且薛素珍亦未提供證據證明其在案涉房屋被本院查封之前已合法占有該房屋。魏萍與薛素珍簽訂的《房屋買賣合同》違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項規定，故平潭法院對預告登記在魏萍名下的房產進行查封，于法有據，并無不當。因此，薛素珍的訴請，因理由、依據不足，不予支持。而薛素珍因購買訴爭房造成損失，可另行主張權利。綜上，判決駁回薛素珍的訴訟請求。

法律課堂

購買二手房屋應辦理不動產轉移登記

什么樣的情況下，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議時，會得到法院的支持呢?經辦法官表示，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;

(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;

(四)非因買受人自身原因未辦理轉移登記。

平潭法院溫馨提醒廣大市民群眾，在購買二手房屋時，應審查交易房屋是否具備不動產所有產權證書以及能否辦理過戶手續的條件，如果系尚未辦理產權證書的房屋或不具備辦理過戶條件的房屋，有可能存在交付款項后無法合法占有房屋的風險，建議慎重購買。購買房屋時應對出賣人的信用情況、債務情況進行充分了解，且應盡快過戶，避免交易過程中債務人信用、資產狀況惡化而導致交易的財產被出賣人的債權人申請人民法院執行，造成損失。