一家地產(chǎn)公司以起訴小區(qū)業(yè)主委員會 外來物業(yè)公司“水土不服”？

4月8日，海翼地產(chǎn)三明有限公司起訴三元區(qū)左岸名都小區(qū)業(yè)主委員會，為其下屬的廈門海聯(lián)翔物業(yè)服務(wù)有限公司三明分公司進(jìn)行維權(quán)。

一家地產(chǎn)公司何以起訴小區(qū)業(yè)主委員會，城市物業(yè)管理“那些事”究竟有多難？當(dāng)前面臨著哪些問題？記者走近城市物業(yè)管理行業(yè)，試圖探其真相。

專家接到“特別交代”

省住建廳物業(yè)管理部門的專家，前來三明檢查驗(yàn)收省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)時(shí)，曾接到特別交代：三明是山區(qū)地市，物業(yè)管理基礎(chǔ)較弱，不必一概地與沿海地區(qū)相比較，因此，在標(biāo)準(zhǔn)上可適當(dāng)傾斜。

這位專家到三明后，對申報(bào)省優(yōu)小區(qū)的三元區(qū)山水御園等小區(qū)作了實(shí)地考察，頗感意外，這里的物業(yè)管理水平，完全達(dá)到省優(yōu)示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)不要什么“傾斜”。

4月12日，記者來到這個(gè)小區(qū)采訪，實(shí)地感受物業(yè)管理的狀況。

這里給人的第一印象是小區(qū)規(guī)整，從高層樓房的外立面到空調(diào)位、空調(diào)排水管安裝等小細(xì)節(jié)，都整齊一致。小區(qū)道路整潔，綠地管理如新。

負(fù)責(zé)這里的物業(yè)公司是廈門海聯(lián)翔物業(yè)服務(wù)公司三明分公司。公司負(fù)責(zé)人告訴記者，細(xì)節(jié)決定成敗，物業(yè)管理更要注意這一點(diǎn)。記者跟隨物業(yè)公司人員，感受了幾處小區(qū)的物業(yè)管理細(xì)節(jié)：樓幢過道進(jìn)口上方，原先是空敞的，海聯(lián)翔物業(yè)就在進(jìn)口處上方加蓋了一塊擋板。物業(yè)人員說，這塊擋板，一是擋雨水，二是裝修時(shí)防止上層雜物掉落，起到安全防范作用。

這個(gè)小區(qū)的樓立面整潔劃一，保持了建筑的本來樣子，套房的防盜網(wǎng)全部裝在室內(nèi)，整齊美觀。物業(yè)人員說，這是花了很大功夫才收獲的效果。山水御園1至8幢樓是小區(qū)首期工程，這8幢樓裝修時(shí)，物業(yè)公司每幢樓安排3名工作人員，分別負(fù)責(zé)客服、保安、保潔。物業(yè)人員與業(yè)主、裝修公司保持密切協(xié)調(diào)狀態(tài)，就是如此，仍有不少業(yè)主不理解，想方設(shè)法要將防盜網(wǎng)安裝在室外，動不動就報(bào)警，整個(gè)小區(qū)多時(shí)一個(gè)月報(bào)警上百次，引得民警經(jīng)常趕來小區(qū)解決。物業(yè)公司頂住壓力，直至首期各家裝修結(jié)束。首期之后，業(yè)主一看，這些樓幢立面整潔美觀，親戚朋友來家里，都覺得這樣做很好，業(yè)主們心里才漸漸安定。

少不了的“底子”

中國百姓自古就有“房子要有人住”，房常管常新的思想。一幢房管好了，十年不舊，市住建局房管部門的專家這樣說。

管好一幢房，并非易事。除業(yè)主各自擁有的房屋，住宅小區(qū)內(nèi)還有公共場所、公共設(shè)施。小區(qū)業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)也不少，道路、綠地、電梯、水泵、消防設(shè)施等。可在日常生活中，有的業(yè)主只顧自家房產(chǎn)，對公共財(cái)產(chǎn)卻形同漠視。一位地產(chǎn)商說，其實(shí)這些共有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主也是花了錢的。拿水泵來說，一臺就幾萬元，消防系統(tǒng)大的一套要幾百萬元。

事關(guān)安居的電梯、消防設(shè)施等，必須依靠物業(yè)公司來專門管理。市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局特安科負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)說，小區(qū)的物業(yè)公司是電梯使用單位，是安全責(zé)任主體。電梯維保單位有沒有來例行檢查，檢查得怎么樣，物業(yè)公司都要監(jiān)督。市消防支隊(duì)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，物業(yè)公司還是消防設(shè)施的安全主體，消防車道，疏散通道，包括消防器材等，物業(yè)公司都要管，負(fù)有責(zé)任。

市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)坦言，物業(yè)管理是現(xiàn)代城居生活少不了的“底子”。當(dāng)前常被忽略的一點(diǎn)是，不少業(yè)主未充分認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性。房子建起來容易，但管起來卻是一個(gè)漫長的過程，只有懂管、善管，房子才不會舊，房子的各項(xiàng)功能才能正常并減緩老化。

一位法律專家在接受采訪時(shí)說，在《物業(yè)管理法規(guī)》中，物業(yè)機(jī)構(gòu)被稱作物業(yè)管理企業(yè)，所謂物業(yè)管理即受業(yè)主委托代為管理，但是實(shí)踐中部分物業(yè)企業(yè)有意無意將這種委托關(guān)系誤認(rèn)為類似于政府與公民之間的管理關(guān)系，動輒以管理業(yè)主者自居。

《物權(quán)法》將其定位為“物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”，這就明確了業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)以提供服務(wù)為己任。而且機(jī)構(gòu)較之以“企業(yè)”，范圍更加寬泛，包括以公益為目的的法人和非法人組織。

物業(yè)公司的“水土不服”

謝洪波從事物業(yè)管理十幾年，做過沿海發(fā)達(dá)城市的物業(yè)管理，他來到三明后，感到三明的物業(yè)管理獨(dú)特的地方。

謝洪波舉了個(gè)例子，他的物業(yè)公司剛接管三明一樓盤小區(qū)時(shí)，按照沿海城市物業(yè)管理模式，盡量不讓業(yè)主看到物業(yè)員工在干活，只管樓道衛(wèi)生搞干凈了，綠地整清楚了，東西管好來。他們這樣做，并未贏得業(yè)主的滿意，常聽到業(yè)主反映怎么都見不到物業(yè)公司的人。物業(yè)公司醒悟過來，調(diào)整了工作方法，盡量在周末等時(shí)間安排物業(yè)員工在小區(qū)內(nèi)干活，業(yè)主看到物業(yè)人員在忙活，心里就感到踏實(shí)了。

一位業(yè)內(nèi)人士說，物業(yè)公司只有克服“水土不服”，才能真正落地，為小區(qū)物業(yè)做主。能夠落實(shí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，海聯(lián)翔物業(yè)公司在小區(qū)新房裝修期間，實(shí)現(xiàn)了新的突破。裝修公司來了，要先告知方案，房里哪些不能打，不能動；裝修垃圾出來了，先清再說；施工隊(duì)進(jìn)場，必須辦出入證；客服、保安每套房每天至少巡2次等等。

居民想做室外防盜網(wǎng)，一個(gè)很大的現(xiàn)實(shí)需求是晾曬衣物。衣服晾曬可是件生活大事，海聯(lián)翔物業(yè)就把樓頂?shù)奶炫_利用起來，依天臺牽搭了多條晾衣鐵繩，而且合理安排，十分方便，居民乘電梯上樓，就可把衣服曬了。一戶羅姓居民，在裝修期間最反對把防盜網(wǎng)做在室內(nèi)，如今他也習(xí)慣了到樓頂天臺曬衣服，還說每天上下，活動筋骨，還能健身。

細(xì)節(jié)還體現(xiàn)在一些尋常人不注意的地方，海聯(lián)翔物業(yè)人員帶著記者參觀了8號樓頂層的電梯房。這個(gè)電梯房地面漆上綠漆，干凈整潔，通風(fēng)敞亮，在進(jìn)梯房門檻位，還安裝了一塊擋鼠板。公司的檔案室豐富整齊，涉及的服務(wù)管理事項(xiàng)細(xì)分到1200多條。

物業(yè)管理的難處，平常看不見，最難的時(shí)候，有不同意見的業(yè)主叫了社會上的人過來打架。但業(yè)主的自覺行為，最能說明問題，山水御園1400多入住戶，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率達(dá)98%，有的已交到2019年。

海聯(lián)翔物業(yè)在三元區(qū)左岸名都小區(qū)的服務(wù)是否一帆風(fēng)順？這里的業(yè)主與物業(yè)之間究竟還有什么樣的矛盾糾紛？三明物業(yè)管理如何在新與舊之間“轉(zhuǎn)型升級”，記者將繼續(xù)給予關(guān)注。