三明物業費有了“新辦法” 收費標準分為五級

對業主來說，物業費不是太大的錢，可這筆錢怎么交，交得舒心不舒心，卻不是件小事。對物業公司來說，物業費是生存的根本，這筆錢怎么收，收多少，能不能收上來，卻至關重要，甚至關系到物業管理服務的質量和企業的生死存亡。

6月1日起，我市“物業服務收費實施辦法（試行）”將正式執行（以下簡稱“新辦法”）。這是我市住建部門為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，而出臺的一項規范制度。那么，“新辦法”都規定了些什么？它將給我們的生活帶來什么樣的影響呢？

巨額欠繳催生“新辦法”

三明市閩家物業服務有限公司董事長雷賢偉長期從事三明物業管理服務。在他看來，物業管理是個“刨食”行業。不說別的，物業費就得挨家挨戶地收，而且收得還很不容易。閩家物業有不少團購客戶，近年來公司不少物業費被欠，其中占大頭的就是這些團購客戶。雷賢偉說，“有的現在追討都很困難，業主人都找不到了。”

在三明，物業管理行業欠繳物業費，已是不爭的事實。市物業管理行業協會曾作過“三明市物業企業欠費情況調查”，這次調查涉及全市有管理項目的物業服務企業53家，總戶數6.2萬多戶。其中2013年、2014年年度欠繳物業費分別為582.7萬元、950.9萬元，包含欠繳的水電公攤費和車輛停車費，2013年、2014年年度欠費總額分別為709.8萬元、1517.5萬元。

市物業行業管理協會負責人說，這兩年雖然未作過全面的欠繳調查，但從企業反映的情況看，欠繳情況仍然嚴重，有的物業公司因被欠而難以維持。

為何物業費欠繳如此嚴重？有關專家分析說，一方面是業主的的認識問題，不少業主淡化了與物業公司的合同關系，有的業主甚至轉借理由，把一些其它的怨氣，轉嫁到物業公司。比如，有的業主因鄰居家一只狗亂吠，就認為物業公司管理不好而不繳費。另一方面，有的物業公司專業水平不夠，服務不到位，質量欠缺，而導致了業主拖欠服務費。

市住建局有關負責人介紹說，我市物業管理行業現行的收費標準是2010年制定的，隨著物價指數和勞務成本的上漲，其標準已難以維持物業服務企業的生存。這也是催生“新辦法”出臺的原因之一。

“新辦法”依據什么出臺

新的辦法，有哪些值得關注的地方呢？

這個實施辦法，是根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部《物業服務收費管理辦法》、《福建省人民政府關于印發福建省定價目錄的通知》、《福建省物業管理條例》、《福建省物業服務收費管理辦法》等規定制定的。

市物價局價格管理科負責人在接受記者采訪時說，2015年6月27日，省政府印發了新的《福建省定價目錄》，對前期物業服務的定價工作進行調整，將定價具體工作由物價部門劃入住建部門承擔。

新的《收費辦法》，是市住建局在原市物價局、市房管局聯合印發的《三明市物業服務收費實施辦法》的基礎上，聽取各方面意見，對不適應當前物業服務行業發展的條款進行修改所形成的，旨在促進行業的健康發展，以期進一步建立市場化的定價機制。

“新辦法”都規定了些啥

市物業管理行業協會負責人介紹說，這個新的實施辦法，強調了業主與物業公司的合同關系，這一點十分明確。以往，在一些小區，業主在認識與物業公司的法律關系上，有的不夠清晰。業主與物業公司是合作關系，簡單地說，業主交了錢，物業公司提供物業管理服務，具體交多少錢，提供什么服務，合同上已經寫明，執行過程中，雙方都有責任按合同履行。

按照新的收費辦法，我市普通住宅前期物業服務等級指導性收費標準分為五級，其中最高的一級多層住宅（無電梯）為每月每平方米1.1元至1.3元，電梯住宅為每月每平方米1.7元至1.9元。

新辦法將物業服務主要內容按六個大項，每大項按不同的小項制定整體框架，再按1至5級的服務標準由高到低進行細化。一位小區業主說，如此將物業管理服務內容細化，有助于業主的精準認知和監督。

這六大項包括：基本服務、共同部位維護、共同設施設備維護、公共秩序維護、公共區域保潔、公共綠色養護。比如，公共秩序維護就含固定崗、巡邏崗、消控崗、車輛管理、消防管理等。公共區域保潔就有15個小項，分別是：樓內地面和墻面、樓內樓梯扶手欄桿窗臺、樓內消防栓指示牌等公共設施、樓內天花板公共燈具、樓內門窗等玻璃、樓內天臺屋頂、樓內垃圾收集、樓內電梯轎廂、樓外道路地面綠地明溝、樓外公共燈具宣傳欄小品等、樓外垃圾廂（房）、樓外果皮箱垃圾桶、樓外水景、化糞池清理、消毒消殺。

值得注意的是，新辦法明確，物業共用部位、共同設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

“新辦法”還對業主足額及時繳費做了進一步明確。

專業規范方有坦途

中央領域是三明市區徐碧新城的主導樓盤之一，海聯翔物業公司經營這一樓盤的物業管理。5月20日，記者來到中央領域主進口處，看到這里的大堂專設了物業管理服務處，設有多個窗口，業主前來咨詢辦事十分方便。服務處同時掛有“物業服務內容與質量標準公示標牌”和“物業服務收費價目表”、“停車服務收費價目表”，業主一目了然。

該樓盤2號樓的簡姓住戶告訴記者，專業的管理是住戶對這里物業管理的最深印象。比如，他發現自家陽臺的下水管道堵了，就報告給物業公司。物業公司不僅很快疏通了，而且將小區內全部的相同管道都疏通了一遍，這很讓業主放心。因為服務專業，服務質量也就上去了，業主交納物業費也比較積極。

物業管理與人們的生活密切相關，由于業主欠繳物業費，物業公司只好上訴到法院解決。據了解，三元區法院近年來每年接到物業管理相關訴訟就有近千件，其中90%是欠繳物業費的。物業管理收費也讓一些小區的業主委員會操碎了心，市直有關單位一位干部兼任所在小區的業主委員會主任，由于新引進的物業公司情況不熟，業主委員會只好想方設法幫助其打開工作局面，收取物業費，以盡快地做好小區物業管理。

一位市民說，現在三明市區的高樓多起來了，高層、多幢樓房的小區，需要專業規范的物業管理。市住建局有關負責人說，我市新的“物業服務收費實施辦法”的實施，就是對三明物業管理行業的一項制度規范，也是推進現代城市建設管理的一項舉措。