加拿大樓市的“隱形”買家：中國投資者最多

導讀

在外國人購房稅規定出臺后，據多家外媒報道，溫哥華當地的中介表示房產銷售銳減。這表明，當地政府給房地產市場降溫的舉措起到了立竿見影的效果。

如何緩解房價漲幅跑贏全球的局面？加拿大不列顛哥倫比亞省（簡稱BC省）給出的答案是，開征“外國人購房稅”。

8月2日起，大溫哥華地區（簡稱大溫地區）開始征收“外國人購房稅”。根據這項新政，外籍買家或外國企業在當地購房時，需一次性加收15%的房產轉讓稅。當地政府希望，通過這一稅收政策抑制升溫過快的樓市。

在外國人購房稅規定出臺后，據多家外媒報道，溫哥華當地的中介表示房產銷售銳減。這表明，當地政府給房地產市場降溫的舉措起到了立竿見影的效果。

據加拿大當地媒體報道，這項針對海外買家的調控政策和7月7日的一份針對性調查報告有關。21世紀經濟報道記者查閱BC省政府官網發現，根據該省調查，在6月10日和7月14日的五周內，該省內一共發生了19383起住宅房產交易，其中外籍買家占到了1276起，也就是6.6%。不過，具體到大溫地區來看，在這五周內，大溫地區的交易占該省的49.7%，其中外籍買家占比達73.3%。在這五周內，外籍買家在該省的樓市投資了超過10億加元（約合人民幣52億元），其中大溫哥華地區的交易量達到了8.6億加元（約合人民幣44.5億）。

據彭博社報道，中國駐溫哥華總領事劉菲質疑這項倉促出臺的措施是否具備合理性。劉菲表示，將高房價歸咎于外國尤其是中國的買家是沒有道理的。雖然中國買家在外國購房者中所占比例最大，但官方數據顯示，他們在溫哥華地區的交易量中占比還不到3%。

溫哥華的中國買家

那么，在溫哥華的樓市中，到底有多少中國買家？

“從官方公布的數據來看，中國籍買家在加拿大的房產擁有率僅是個位數。但政府統計中對外國買家的定義是指沒有居住在加拿大的外國人。前面提到的3%應該是那些和加拿大完全沒有關系的中國籍買家，他們買房為了投資或者度假。其實許多外國買家都是有當地關系的，比如取得了永久居留權或是工作簽證和留學生簽證，這樣你就不會被看作是非居民海外買家了。”加拿大最大的住宅房地產經紀公司之一，Re/Max Holdings Inc.的一位前執行副總裁對21世紀經濟報道記者表示，2015年該地產經紀公司內部的調查顯示，中國買家對溫哥華地區各類型住宅的擁有率達30%。

去年加拿大不列顛哥倫比亞大學兼職教授Andy Yan對溫哥華最昂貴的三個小區進行分析，發現在2014年9月之后的半年內出售的房產中，66%的買家是中國人。加拿大國民銀行經濟學家Peter Routledge在今年3月份發布的一份報告中稱，2015年中國買家在溫哥華的房地產市場投入了127億加元（約合640億人民幣），占該城市總量的33%。他估計，在多倫多這個數字是90億加元，占總銷售量的14%。

BC省最大的房產經紀公司麥當勞地產集團2014年在上海設立了加拿大房地產投資中心。該公司常駐上海的執行董事Dan Scarrow向21世紀經濟報道記者透露，“自成立以來，我們已經達成的交易達1億5千萬人民幣，還有3億人民幣的不能變更的交易（firm deal）。都是公寓期房，大多在大溫哥華地區，單套價格在70萬-80萬加幣（約合人民幣360萬-410萬元）。”Dan Scarrow稱，買家的目的各種各樣，有投資用的，有買給孩子留學用的，有移民后自住的，還有度假旅游用的。

“成功移民加拿大的中國人肯定會買房子。”正信聯合出國顧問公司中國區首席顧問王承宇對21世紀經濟報道記者表示。

據王承宇介紹，正信聯合出國顧問在中國國內經營業務兩年以來，成功操作了七八十個移民案例，這些客戶成功拿到楓葉卡（永久居住權）后，幾乎都在加拿大置辦了房產。“客戶大多是30-50歲，多是技術移民，語言能力也過關，可以說是中產階級，大多數想要去加拿大過壓力更小、品質更高的生活。”王承宇說。

21世紀經濟報道記者查閱加拿大政府網站公開數據庫發現，菲律賓、印度和中國長期以來是加拿大移民的前三大來源國。自2012年起，截止至2016年第一季度，總計約有近10萬中國籍公民獲得了加拿大的永久居住權。

另據中新網報道，2014年底在加拿大就讀的留學生以中國留學生最多，高達11萬人，占加拿大全國留學生人口的三分之一，是第二位印度留學生人數的三倍。據中國與全球化智庫7月份發布的《2015中國海歸發展報告》顯示，留學加拿大的中國學生回國最少，原因是不少人留學的目的是為了移民。這些人都是加拿大樓市的“隱形”買家。

中國房企仍看好加拿大房市

隨著中國的個人買家海外置業的需求升溫，近年來也有不少中國房地產企業開始開拓加拿大房地產市場。

綠地集團曾在2014年斥資4億加幣（約合人民幣22億）收購了加拿大多倫多一個項目。綠地加拿大子公司在對21世紀經濟報道記者的書面回復中介紹道，綠地在2014年收購并啟動多倫多君峯項目，該項目包含共920余套公寓，一家綠地自己持有的酒店及一座加拿大國家級戲劇博物館，目前此項目已經完成了98%以上的銷售，項目大部分買家為加拿大本地居民。

對于國人“走出國門”的需求，綠地加拿大子公司表示，綠地對加拿大的投資所考慮到的目標客戶既包含了加拿大本地居民的居住和投資需求，也包括了一部分中國人對海外資產配置的需求，其中一大部分是為了給在加拿大留學、工作的子女準備的。

綠地方面還表示，深耕多倫多的同時，也會緊密關注其他加拿大城市的市場和政策變化，考慮合適的投資機會。

當代置業早在2012年便在溫哥華開發建設其位于英屬哥倫比亞大學校園內的玉MOMA樓盤，該樓盤于2014年落成，目標客戶是為子女留學置業或者投資的中國客戶。

當代置業對21世紀經濟報道記者表示，目前該樓盤已經售罄，正在溫哥華尋找合適的地塊，打算繼續開發樓盤。

關于大溫地區的外國人購房新政，當代集團表示，短期內對市場的影響很大。

“長期要看未來的經濟走勢。中國人海外置業的需求很旺，所以，仍然看好加拿大房地產市場。”當代集團回應稱。

利好消息：

移民政策有望放寬

中長期來看，有個政策對加拿大樓市有提振作用。

加拿大自由黨政府準備在今年秋天提出為期3年的新移民政策，以扭轉加拿大保守黨過去10年逐步緊縮移民配額的政策，重新開始廣納移民。加拿大移民部長麥家廉（John McCallum）表示，希望通過增收30萬移民，來應對人口老化和勞工短缺問題。

麥家廉8月在訪問中國時向媒體表示，自由黨政府正試圖履行其競選承諾，改革移民系統即是其中的重要一項內容，并表示歡迎更多中國人去加拿大學習、旅游和工作。

加拿大移民、難民和公民部（簡稱移民局）郵件回復21世紀經濟報道，“我們的國家要如何通過移民制度來繼續成長？加拿大政府正在就上述問題征詢公民的想法。移民局將會檢討從公民方面收到的反饋，來指導加拿大未來幾年移民計劃的方案。加拿大政府將在今年11月份提出新移民計劃。”

“放寬移民對加拿大房地產市場是利好消息，要知道加拿大接收的移民主要是技術移民，他們有購房的需求和實力。”前述不愿具名的Re/Max Holdings Inc.的前執行副總裁說。