4a景區旁炸山建別墅惹爭議 青青小鎮別墅銷售火爆富人扎堆（2）

打著4A景區招牌促銷“別墅”

事實上，國土資源部停止別墅用地供應的禁令已經下達了近13年之久，但別墅并沒有如當初想的那樣絕跡。

新京報記者梳理發現，目前國內書面的、別墅的定義只出現在《民用建筑設計術語標準》中，定義為“一般指帶有私家花園的低層獨立式住宅”，較為模糊。2006年，時任國土資源部地籍司司長樊志全在中國地交會上解釋：“別墅是指獨門獨院、兩至三層樓形式。”

早在2003年，國土資源部就發布《關于清理各類園區用地 加強土地供應調控的緊急通知》，其中明文規定停止別墅類用地土地供應。

2012年，國土資源部、國家發展改革委聯合印發通知《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》。其中，容積率不得低于1.0（含1.0）的住宅項目被列入限制目錄，別墅類房地產開發項目被列入禁止目錄。

如今青青小鎮仍以售賣別墅作為宣傳。小鎮附近的龍安橋下，一塊巨型廣告牌矗立在拒馬河邊：“漫山一墅耀十渡，六期新著漫山墅撼世加推”。

沿龍安橋一側進入小區的道路前行，一路能看到不少設置于道路兩側的廣告：九大XX風景區，小別墅XX半山XXX。奇怪的是，一句句廣告語中會有一些字眼被綠色或白色的涂料涂抹覆蓋。即便如此，“墅”、“別墅”這樣的字眼也總是高頻出現在其中。

在國世通投資管理有限公司的官網上，多條與“一渡·新新小鎮”項目有關的信息顯示，“一渡新新小鎮選址房山十渡國家4A級景區，坐落于房山世界地質公園中。”項目總占地2558畝，規劃了高爾夫、溫泉酒店和山地別墅三大類。為北京首個名副其實的“中國原山情境別墅”。

不難看出，開發商將“國家地質公園”、“4A級風景區”的山地別墅作為項目的一大賣點。即便開發商變更，現在的售樓處也將“4A旅游度假區”打在了項目的區域示意圖上。對此，保定市淶水縣旅游局工作人員則否認別墅位于“國家地質公園”或“4A級風景區”內，“項目僅是挨著景區”。

11月8日上午，青青小鎮售樓處一位男性銷售人員介紹，青青小鎮一期、二期、三期均為獨棟別墅。其中，一期158套獨棟只剩一套，剩余全部入住；二期均為獨棟別墅，面積較大，為500到800 ，售價800萬至1000萬。

售樓處內打印在易拉寶上的五證公示模糊不清，只能看清證件輪廓，具體信息無一能辨識。

當新京報記者問及房產證的問題時，該銷售人員稱：“房產證沒有問題，保守估計兩年內能拿證，最快也要一年。”

這名銷售人員的說法得到了三期業主的否認，三期多位業主稱，除了一期極少數業主拿到了房產證，2014年就已經收房的他們，至今沒有見到房產證的影子。

“那從來就不是批的別墅”

青青小鎮六期A地塊項目工地大門口，一塊由淶水縣城鄉規劃管理局監制的建設規劃公示牌顯示，項目的建設單位為國達房地產開發有限公司，項目占地面積61823.7 ，總建筑面積57719.88 。依公示牌公示的數據計算，六期A地塊項目的容積率為0.847。

新京報記者在淶水縣住房和城鄉建設局官網上查詢到了青青小鎮二期、二期E區、三期C區、四期A區、B區、C區、E區，五期A區、C（B、C地塊）的商品房銷售（預售）許可證，共11張。

其中，多張預售許可證上均顯示，有獨棟銷售。每套平均面積155.5-400平米不等。其中公開預售許可證的二期產品均為獨棟建筑。整個公示預售許可當中，獨棟建筑總計172棟。

新京報記者從小區業主提供的一份“一渡·新新小鎮總平面規劃方案”的圖紙中看到，所謂的“總平面規劃方案”只羅列了五到十期以及大地塊的指標。該指標顯示：“容積率1.64”。

11月18日，新京報記者拿到了依申請公開的青青小鎮部分規劃材料。其中，淶水縣城鄉規劃局出示的“關于該項目信息公開的情況說明”顯示：該項目規劃方案為總體設計，分期實施。項目總用地面積90.6公頃，總建筑面積99.62 ，容積率1.10，共分九期，現已經建成一至五期。

同時公開的一份項目規劃平面總示意圖顯示，業主提供的總平面規劃方案示意圖中的大校地塊已經摘牌，“十期”也不見蹤影。

“那不是任何風景區，那從來就不是批的別墅。”淶水縣城鄉規劃局相關負責人回應青青小鎮業主時否認小區審批別墅項目。關于容積率問題，他稱那是國家的硬性規定，總的容積率不能低于1.0。

房地產業界人士介紹，獨棟別墅屬于非商品房，也就是說和商業用房是一類的，無論是買一手房，還是二手房，稅費都要高于普通商品房。這種“類別墅”實際上與獨棟別墅相差不大，卻是按整體容積率報批的，仍屬于商品房。

中國農業大學資源與環境學院副教授艾東表示，從項目的整體情況看，項目在最初立項時不會以“別墅類房地產開發項目”的名目進行申請，因為國土資源部早有明令禁止別墅用地審批。

按照國土資源部《限制用地目錄》在項目總體規劃審批中，整個小區的容積率只要超過1.0就可以。因此，開發商在建設過程中，前期建設部分旅游設施，后續開發房產對外售賣，以低容積率進行營銷，后續建設疊拼、聯排、高層這樣的產品來拉高總體容積率。這樣，就可以達到最初項目總體規劃審批時的容積率要求。

艾東表示，部分開發商打擦邊球現象已成房地產業內潛規則，他們前期建設旅游設施，后續開發房產對外售賣。以低容積率進行營銷，以此來規避相關法律法規紅線的觸碰。但無論怎樣，“獨棟別墅類房地產開發”都是不允許的。