碧桂園在馬來西亞的“森林城市”項目停售了？你還記得電視里怎么說的嗎？

近期有媒體報道碧桂園在馬來西亞的森林城市項目暫停國內銷售，或與涉及外匯監管堵漏有關。碧桂園就此回復財新記者，此次國內銷售展廳暫停開放是由于升級改造需求，與外匯監管無關，相關展廳開放時間待定。碧桂園方面稱，森林城市將進入全面產業招商階段。

真實原因仍待確認，但該項目停售將并非海外房產項目中的孤例。2016年房企紛紛出海，在境外開發出地產項目后，主要面向國內購房者銷售。今年以來，個人外匯監管封堵漏洞，資金難以流向海外，出海房企或將普遍面臨銷售困難。

每半年赴港刷卡還貸

碧桂園森林城市位于馬來西亞新山市，臨近新加坡。根據碧桂園公布的計劃，開發商未來20年將投資2500億元，與馬來西亞當地政府合作開發這一人工填海島嶼。項目規劃面積近20平方公里，可容納數十萬人。

森林城市項目廣告遍及地鐵、商場、小區，以及央視春晚、體育賽事當中。該項目以“新加坡旁，永久產權”為賣點，廣告反復強調：竣工后，“森林城市”與新加坡的直線距離將不足2公里。

2016年11月，馬來西亞總理納吉布訪華。期間馬來西亞媒體《星洲日報》報道，碧桂園計劃在森林城市落實折合約57.7億元投資額，還將投資約6.2億元建設工業化建筑材料制造廠。在2016年8月的中期業績會上，碧桂園總裁莫斌宣布，該項目上半年銷售已破100億元。

該項目駐馬銷售人員向財新記者介紹，森林城市的主要客群是想在海外進行房產投資但又買不起歐美資產的中產階級，項目單價在2萬元/平方米左右。單套最小戶型為48平方米，為一個主臥加一個小房間，總價108萬元。他表示，因為沒有公攤面積，實際相當國內60平方米的住房。

付款方式分為3個階段：初期在馬來西亞看房，刷卡支付定金1.5萬元。其次是首付。2016年前，項目首付為三成。自2016年12月底開始，碧桂園將首付降到一成促銷。按108萬元算，首付10.8萬元左右。

最后是每半年一次的付款。他強調，按時付款全程免息，由碧桂園方面承擔；如逾期需繳納滯納金。與國內月供不同，該項目每半年付一次，可選擇年限不等，按最長4年計算，每次支付12萬元左右。值得注意的是，購房者需要每半年自費去一趟碧桂園在香港或者新加坡的展廳，現場刷卡支付。

“我們只接受現場刷人民幣，帶有銀聯標識的卡刷人民幣就行，您可以當作半年一次的旅游嘛。”該項目銷售人員說。他發來森林城市的全景3D圖，包括營銷中心、濱海商業街、濱海園林、酒店公寓，并表示：“這只是冰山一角，項目還在持續建設中。”

為應對外匯監管，購房者海外置業常用方式之一是：購房者在境外刷卡購買投資類保險，質押保單后獲得資金交給開發商。據財新記者了解，森林城市項目不排除使用了上述辦法。

外匯監管堵漏

2016年1-9月，內地個人赴港購買保險熱潮引發市場關注。2016年10月28日，中國銀聯向香港收單銀行重申了保險類商戶合規受理境內銀聯卡的相關要求。10月29日，銀聯國際發布公告稱，銀聯卡禁止支付境外投資性保險。

同時，外匯管理部門加強了個人外匯信息申報管理。《個人購匯申請書》明確列出個人購匯“禁令”：如不得出借本人額度和不得借用他人額度實施分拆購匯，不得用于尚未開放的資本項目，不得參與洗錢、地下錢莊交易等違法違規活動。此前，個人購匯，銀行柜臺只是口頭詢問購匯需求，不會要求填寫《申請單》或提供書面材料，因此不少人以“旅游”為目的換匯。（詳見《換匯新規出臺 居民如何購匯用匯》）

外匯局有關負責人在2016年12月底接受媒體采訪時表示，2017年主要從三個方面加強個人外匯信息管理。一是細化申報內容，明晰個人購付匯應遵循的規則和相應的法律責任; 二是強化銀行真實性、合規性審核責任；三是對個人申報進行事中事后抽查并加大懲處力度。

此外，外匯局還于2017年1月3日通過《人民日報》海外版澄清，禁止個人購匯投資海外房產等尚未開放的資本項目，屬于個人外匯政策一直以來的規定，并非新規。

外匯局指出：當前我國資本賬戶尚未實現完全可兌換，資本項下個人對外投資只能通過規定的渠道，如QDII（合格境內機構投資者）等實現。除規定的渠道外，居民個人購匯只限用于經常項下的對外支付，包括因私旅游、境外留學、公務及商務出國、探親、境外就醫、貨物貿易、購買非投資類保險以及咨詢服務等。