國管公積金二套房認房又認貸是真的嗎？樓市政策有哪些變化嗎

樓市“小陽春”的躁動才開始不久，信貸政策又出現了“倒春寒”。

4月12日，中央國家機關住房資金管理中心發布了《關于調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》（下稱“《通知》”），將從4月15日開始對二套房貸款實行“認房又認貸”，首付比例調整為最低六成且最多貸60萬元，以網簽日期為準。

所謂“國管公積金”，指的是中央國家機關及在京單位等國管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機關分中心繳存的住房公積金。它區別于市管公積金，由中央國家機關住房資金管理中心負責管理，使用者主要是央企職工等。

“您現在還需不需要買房了？”就在這一消息公布后20分鐘時間里，《華夏時報》記者已經收到了兩個北京地區售房中介的電話。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，這一政策尤其在北京市場影響比較明顯。過去通過公積金買房，首付比例會比較低。現在按照這個政策，雖然在北京沒有房子，但只要名下有貸款紀錄，都是按照二套來認定，首付比例會相應提高，勢必會影響部分人的購房。

認房又認貸，看齊市管公積金

《通知》提出，進一步實施差別化貸款政策，借款申請人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。被認定為二套以上住房的，不予貸款。也就是說，只要曾經買過房有貸款紀錄，就無法再按照首套政策來辦理國管公積金貸款；如果有超過兩次住房貸款紀錄，就不能再使用國管公積金了。

去年9月，北京市出臺了“最嚴”公積金貸款政策，除貸款額度與繳存年限掛鉤、認房又認貸外，二套房最高額度由80萬降至60萬首套住房，貸款年限不超過65歲，不再是70歲，月還款額不超月收入6成。此后，申請市管公積金貸款的難度已經遠遠超過了國管公積金。

然而此次，國管公積金的收緊也向北京市管公積金看齊。額度上，貸款最高額度為120萬元，執行貸款基準利率；二套住房貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準利率的1.1倍；根據借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應超過借款申請人月收入的60%。期限上，貸款期限不得超過25年，最高不得超過65周歲。

嚴躍進指出，這一政策體現了當前公積金貸款的管控思路，“認房又認貸”說明當前公積金發放的節奏有所收緊，對相應購房者加大審核，防范一些投資投機性的購房需求。不過同時，后續利用這部分公積金資源可以更加惠及剛需，剛需的樓盤銷售可能會更好，改善型樓盤相應的市場交易可能會受到影響。

在《通知》當中也體現了對基本住房消費需求的保護，支持職工購買政策性住房。職工購買政策性住房的，確定住房公積金個人住房貸款額度時不考慮繳存余額、繳存年限、配偶繳存情況及調節系數等因素。購買經濟適用住房申請貸款，按首套住房貸款政策辦理；購買共有產權住房等政策性住房申請貸款，按借款申請人名下實際住房和貸款情況確定貸款適用政策。

“小陽春”遭打擊

中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，雖然這一政策出臺之前市場已經炒作收緊，落地后對市場直接影響不大，但對最近有所回暖的北京樓市將有非常大的心理影響。

自春節過后，北京樓市出現了一波“小陽春”行情。北京首當其沖，根據住房大數據聯合實驗室/緯房大數據與人工智能研究院緯房指數，2019年2月北京環比上漲0.95%，漲速比上月擴大0.04個百分點。而中原地產研究中心數據則顯示，3月份北京二手房網簽住宅16051套，這是2018年5月至今10個月的最高值。市場層面，春節之后北京開盤的不少限競房項目都銷售火爆，更有高端豪宅喊出要4月開始要漲價15%的傳聞。

支撐“小陽春”的是信貸相對寬松。今日，央行公布了3月份的信貸數據，3月新增人民幣貸款16900.0億元，當月社融規模增量28600.0億，都高于預期，較前值回升。3月末，廣義貨幣（M2）余額188.94萬億元，同比增長8.6%。創下近13個月新高。房貸方面，一線城市中，北廣深已有不同程度的松動，深圳最早下調了房貸利率的上浮比例，北京基本維持不變，但部分銀行的利率也有所松動，貸款條件與放款速度有不同程度放松。

但國管公積金收緊，不啻為向躁動的樓市潑了一盆“冷水”。張大偉預測，北京樓市剛起來的小陽春很快會被打擊。預計5月北京樓市如果沒有其他信貸寬松政策的影響，市場很可能比3-4月有所下行。包括本周這個數據還將處于高位，除了市場的確有回暖外，國管公積金收緊傳聞導致的恐慌性簽約也是主要原因。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛此前接受《華夏時報》記者采訪時表示，中央對房地產調控的政策沒有變化，“房住不炒”的整體定位沒變。房地產市場的主管部門已經初步建立了房地產行政調控的長效機制，如果超過了紅線，就會采取行政措施約談問責。