上海房屋租賃：告別90月連漲 租金首現下跌

人民網上海1月11日電 （記者孫小靜）2016年12月，上海房屋租賃指數為1926點，比上月下降3點，環比下跌0.13%，也是90個月來首現環比下跌。12月租賃指數同比上漲7.03%，2016年全年租賃市場整體表現平穩、合理。

12月，上海房屋租賃指數由漲轉跌。自10月進入年末周期性淡季已經延續三個月，各檔租賃市場成交出現3-5成的減少，降租房源增多，指數告別7年半的連漲。上海房屋租賃指數辦公室認為，12月租賃市場在需求減少及年末季節性因素的影響下行情趨淡。市場特征表現為：一、租賃市場掛牌房源增多，“11.28”新政后房源售轉租并加大入市是原因之一，部分房源掛牌價回調5%-10%后方能成交；有的門店帶看量反而上升，但誠信客戶比例不高，主要是摸行情以備后市砍價選擇。二、高端市場需求回落最為明顯，其中，中大戶型客源降級租賃增多。三、年末外來人口流出速度加快，提前退租及不續約比例加大，在中介門店調查統計中，部分客戶尚無年后即回上海的打算。四、房東心態轉變，以往續租加價的慣例有所改變，報價松動增多，僅小幅提價3%甚至平價續約者有之。五、前期大熱的中介托管業務，經營行情繼續不暢，中介收房意愿下降。

12月16日閉幕的中央經濟工作會議首次提出，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。新政策表明，租售并舉成為房地產市場供給側改革的重要方面。這表明，著力建設租售并舉的市場化住房體系，培育健康有序的住房租賃市場，淡化市場對購買自有住房的依賴，引導企業規模化提供租賃住房，有助于樓市理性發展。

高端中大戶型走冷

12月，高端市場租賃指數下跌0.15%。其中，一室下跌0.13%，二室下跌0.15%，三室下跌0.18%。

除奉賢、金山、崇明外，所監測的50個高端房源板塊中， 48個下跌，1個上漲，1個持平。高端市場市場表現冷清，需求量在低谷徘徊，大多板塊只能“以價換量”，導致高端的中大戶型房源租金下跌幅度較大。而家庭類新增租賃需求下降最為明顯，有的在前期購買住房并裝修入住后，不再續租。跌幅較大的板塊如市區非CBD區域的長寧仙霞、普陀武寧、普陀萬里，分別下跌0.30%、0.29%、0.20%。郊區的浦東唐鎮、浦東金橋、閔行龍柏金匯分別下跌0.30%、0.24%、0.22%。究其由，這些板塊中，掛牌出租房源兩三個月的空置期比比皆是，而需求中部分租客降級至中端市場租房增多。另外，一些區域商務及高端租客需求得到維持，租金波動較小，漲跌皆有。如長寧古北、黃浦新天地、長寧中山公園分別下跌0.08%、0.07%、0.01%，徐家匯持平，臨平路微漲。

中端市區跌幅較大

12月，中端市場租賃指數下跌0.16%。其中，二室下跌0.14%，三室下跌0.17%。

除金山、崇明外，所監測的14個行政區全部下跌。90個樣本板塊中，逾九成半板塊出現下跌。市區跌幅較大，如楊浦、普陀、靜安分別下跌0.23%、0.20%、0.19%。郊區的嘉定、松江、閔行分別下跌0.19%、0.17%、0.16%。行情表現略有差異，但需求流向成為關鍵。調查顯示，市區中端租賃房源存量較大，加上進入租賃淡季后，待租房源數量進一步上升2-3成。在部分小區，數十套出租房源無人問津，即使房東降價5%也鮮有成交。部分租客乘機砍價10%以上，供需雙方價格分歧加大，成交困難。一些板塊成交下降五成以上，如徐匯龍華、楊浦黃興公園、普陀真如，分別下跌0.32%、0.28%、0.24%。成交案例中，一些原本承租6000-8000元房源的市區租客，轉而流向郊區，可降低1000-2000元的租房成本。而新入市的需求，也傾向于選擇低租金、房齡新的郊區房源。如閔行莘莊、浦東張江、寶山大華分別下跌0.26%、0.19%、0.15%，租金水平為6000元-8000元，但受淡季影響，成交也有三成下降。

低端需求遷郊上升

12月，低端市場租賃指數下跌0.10%。其中，一室下跌0.10%，二室下跌0.09%。

所監測的全部16 個行政區均下跌。市區跌幅較大的虹口、長寧、靜安分別下跌0.15%、0.12%、0.11%，郊區跌幅較大的嘉定、松江、閔行分別下跌0.13%、0.11%、0.10%。調查顯示，低收入租客對租金水平表現最為敏感，市區內低端房源以老工房（售后公房）為主，人均合租成本多在2000元左右。而郊區大量的動遷房，人均租房成本都在1000-1500元，價格優勢受到了低收入租客的青睞。由此在整體行情趨冷下表現分化。郊區低端租賃尚能維持一定成交，如浦東曹路、閔行浦江、浦東臨港新城分別上漲0.11%、0.07%、0.04%。而市區售后公房中，從事個體商鋪類、網約車類等租住客，部分受上海持續拆違及整治影響，業務中斷，選擇退租流出上海也有。另外，中、低收入的年輕租客，一部分流向郊區尋找低租金房源，一部分則因為生活成本的不斷上升，流出上海，由此市區租賃行情較為冷清，房東降價5%-10%方能順利出租。如普陀真如、長寧北新涇、虹口曲陽、楊浦中原社區分別下跌0.30%、0.25%、0.22%、0.19%。

上海房屋租賃指數辦公室認為，今年四季度以來租賃市場開始向下波動，一是在上海嚴控人口的背景下，年末人口開始出現階段性外流，租賃需求減少；二是租金連年上漲，觸及了部分租客的承受能力，降級租賃、遷移至郊區租賃的現象增多；三是今年買賣市場大熱，不少租客轉為購房者，前期購入的房源可以入住后，紛紛退租。

縱觀2016年上海租賃市場，自春節后市場行情開始上揚，持續至9月長達半年之久，這是同期買賣市場強勢上漲呈現的售租聯動效應。隨著10月、11月年內第二、第三次上海調控政策出臺，抑制房價過快上漲，租賃市場也進入調整，租金最終出現下跌。2016年，相對于買賣市場來說，租賃市場走勢合理。12月末，中央經濟工作會議提出要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。2017年，租賃市場將進入新的發展階段，租售并舉成為供給側改革的重要方面。可以預期，隨著房價逐步合理回歸，租售比不合理將有所改觀。