恒大的“變綠”之路，決心與利器同在

6月的最后一天，恒大凈負債率已降至100%以下，順利實現(xiàn)一條“紅線”變綠。

恒大能否如約降負債是資本市場高度關注的熱門話題，終于在半年度大考前，大局已定。6月29日，恒大集團對權威媒體釋放：目前恒大的有息負債約5700多億元，比去年最高時的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

其實，恒大降負債成功早有端倪，無論是6月24日提前償還美元債，還是金融機構紛紛給出肯定意見，或者恒大積極賣房，都是恒大鐵了心要完成降負債的表現(xiàn)。復盤恒大降負債成功的關鍵，我們發(fā)現(xiàn)與這3個絕招密不可分。

銷售回款強勁，充實“錢袋子”

半年時間減負約3000億元有息負債，恒大究竟如何做到？

我們認為，首先是恒大執(zhí)行力強大的銷售回款能力。在銷售方面，恒大堅持走務實的定價路線，2021年截至5月底，恒大累計實現(xiàn)銷售額2851.6億元，銷售回款2507.4億元，平均每月回款500億元，位居行業(yè)第一。銷售的持續(xù)增長，回款的不斷增厚，為恒大降負債充實了“錢袋子”。

土儲規(guī)模龐大，保障持續(xù)發(fā)展

事實上，恒大傲人的土地儲備，就是企業(yè)抗風險能力強大的基本盤。

恒大不僅目前銷售暢旺，且從長遠看，其規(guī)模龐大的土儲，也將為公司銷售可持續(xù)性帶來最強保障。恒大年報數據顯示：截至2020年12月31日，其土地儲備項目共計789個，幾乎覆蓋全部一線以及經濟發(fā)達且有潛力的城市。規(guī)劃建筑面積2.31億平方米。由于堅持不拿地王，恒大的土儲性價比很高，其中一二線城市占比67%平均樓面價為2638元，而現(xiàn)在全國一二線城市房價早已破萬，實際土儲價值肉眼可見的高。

另外，恒大集團還擁有未入表的舊改項目約100個，大灣區(qū)78個（深圳55個）、太原8個、石家莊2個、鄭州2個、其他城市10個，價值潛力巨大。

也就是說，僅憑恒大目前的土地“存貨”便足以支撐恒大的未來發(fā)展，龐大的土儲規(guī)模給控規(guī)模提供了充足的底氣。

多元產業(yè)發(fā)展，極具想象空間

雖然地產融資渠道受限，但是恒大多年來堅持布局的新業(yè)態(tài)，為恒大打開了想象空間。目前，恒大旗下?lián)碛?大產業(yè)、4大上市平臺，提供了多樣化資本市場融資渠道，如去年8月，恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資235億港元，12月上市募資140.8億港元，同時通過新能源汽車方面，去年9月和今年1月，恒大汽車兩次引入戰(zhàn)略投資合計300億港元等，此外房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等優(yōu)質資產也將陸續(xù)分拆上市，屆時將進一步充實資本實力。

通過分拆業(yè)務融資，恒大進一步加強了手中的現(xiàn)金流。貌似難以完成的任務，就這樣被恒大完成。事實上，金融機構對此早已心中有數。

法國巴黎銀行也對恒大信心十足。他們在報告中指出，恒大現(xiàn)金流足以覆蓋短期債務，加上公司擁有2.31億平方米土地儲備，以及價值1660億的投資性物業(yè)與5190億的非房地產業(yè)務股份，遠超凈債務，全面降負債只是時間問題，給予恒大美元債“買入”評級。此前，摩根大通、野村、建銀國際等紛紛針對恒大物業(yè)、恒騰網絡發(fā)布研報，對其后市保持積極預期。

不難看出，憑借過硬的實力和儲備，都成為恒大降負債的利器，加上一顆堅韌無比的決心，恒大在降負債路上穩(wěn)健前行，未來隨著多元產業(yè)發(fā)展駛入快車道，以及 “高增長、控規(guī)模、降負債”戰(zhàn)略的持續(xù)深入推進，一個穩(wěn)健的新恒大值得期待。